今年3月份不动产登记条例就要正式实施了，此前人们赋予他种种传说，现在应该是还原本来面目的时节了！

对于一个社会、一个领域来说，有问题不可怕，甚至可以说有问题是正常现象，可怕的是问题无解，更可怕的是根本不知问题所在、信息混乱不堪。

提起楼市，人们首当其冲想到的问题是房价，但是房价问题无解。本人不认为房价是楼市的首当其冲的问题，而是房价问题无解，人们肆意宣泄自己的情绪，随便散发没来由的信息，房产税、不动产登记都很典型地凝聚了这个社会的无聊与无状，即使很正经的媒体也在不停地传说这两个制度意在调控房价、打击腐败，今天这样明天那样，即使证明属于无稽之谈以后，人们仍然都很少见地执着传说垃圾信息。

在不动产登记条例即将实施的时候，溯本还原对于楼市这个垃圾信息堆积如山的领域应该非常有意义。

一、不动产登记条例他妈及其遭遇

不动产登记他妈（母法）叫物权法。

物权法是市场发育到一定程度的产物，2007年3月《中华人民共和国物权法》出台的时候引起了社会一阵骚动性希望，其结果是没有什么实质性作用，原因十分清晰，是体制与物权法处于矛盾状态，结果并非法律整合体制而是体制整合了法律。例如，物权具与所有权一样的排他性，实现其自由交易，但是，体制让具有隶属性的行政权无所不在，导致了物权法缺乏推行空间，最典型的就是被注入行政权的农村集体土地所有权，在政府面前根本无法排他。

《中华人民共和国物权法》在第二章中规定了不动产登记，这个带有操作性的子法时隔八年才迟迟粉墨登场本身就说明了一定的问题。

现在儿子出生了，体制性环境并没有与市场拉近距离，甚至还有些许退步，行政权对经济的干预已经达到了无所不用其极的程度。人们一般忽略了不动产登记的这种因果关系。

如果没有进一步市场化的深化改革，不动产登记并没有太大的意义，它只是一个nothing，那些夸大不动产登记作用的传言很适合一句话：你妈叫你回家吃饭！

二、不动产登记属于经济管理程序与房价、反腐没有直接关系

不动产登记只是一个经济管理程序，其对房价的影响微乎其微。

就其本意来讲，它不可能以反腐败作为导向，希望它们能够起到强大的政治作用，不是一个健康社会应该有的思维方式和舆论热点，作为一个法治国家也不应该鼓励以房查人，此前坊间传闻基本属于主观臆想，带有明显的极端情绪和流寇思潮，健康社会应该是机能各就各位而不是越轨越位，它也许对反腐有些便利，但不应该有直接关系。

三、不产登记与房产（地）税没有传说中的关联

因为对房价调控屡战屡败，社会把所有的希望都寄托给房产（地）税，罔顾税收增加成本、提高价格的“功效”！

这种寄托基于如下梦幻：社会有很多贪官、很多贪官都有很多套房子，这是拉升房价的主要原因，假设这些房子都被空置而不是被出租，通过房产（地）税把他们空置房子逼出来进入市场，增加供应降低房价。如果我们的社会，这种性质的房子真的能够达到影响市场价格的巨量，我们真的要瞬间毁灭了！

我认为至少在开始设计不动产登记的时候，没有考量它与房产（地）税之间的关联，时至今日也是某些人的看法和凭空捏造而已，其理由如下。

首先，我们制定政策、制度的水平没有那么高的系统性；其次，两个制度本身及其基础都不完善；第三，房产（地）税至今还残缺不全，甚至连概念才刚刚由房产税转变为房地产税，说不动产登记为一个说不清楚是什么的东西开路有些无稽之谈，就目前而言征收房地产税的可能性并不大，因为它明显缺乏法理和经济伦理的支撑----我们还没有找到土地使用权下征收持有税的法律依据、在税负过高的前提下增加税收对整个社会经济不利。

四、不动产登记的实际意义和理论意义

不动产登记肯定有一些积极意义，如信息更透明、准确、满足房地产唯一性要求、房地合一等等。

但是，就城市而言，不动产登记的意义根本没有大家想象得那样大，原因是并非从无到有而是改头换面。此前我们已经拥有了比较完善的房屋登记、土地登记体系，两者之间并无特别大的差异，房随地走、地随房走还是房地合一对于民众来说并没有特别大的不一样。

不动产登记蕴藏的巨大意义实际被社会忽略了，源于会叫的孩子----城市居民只关注了自己的痛。

不动产登记的意义肯定源于不动产交易，只有经过登记后的产权，让产权变得清晰、完整（排他）才能顺畅交易，但是没有交易、没有真正的交易登记就没有太大的意义，甚至登记不能。我们已经看到了过去城市房地产因为广泛的交易，即使没有不动产登记也不得不构建房屋、土地登记体系，需求决定了存在。

不动产登记与房屋登记不同的是范围更广泛、更强调土地的视角，这也是国务院交由土地管理部门负责不动产登记的原因之一，我们看到了耕地、林地、海域、抵押权等等都被纳入了登记范畴。

在市场背景下这些资源不能交易就不能实现资源的优化配置，让这些不动产流动就必须解放它们还其自由意志，是谁束缚了它们？是行政权！例如，在中国这十几年的房地产饕餮盛宴中，拥有土地所有权的农民，只是喝到一点点涮锅水，同时也导致了房地产市场价格机制的混乱。如果他们能够支配自己的土地所有权，作为交换主体参与房地产交易，就能够参与城市化利益分配，让房地产价格健康，不动产登记会起到这种保障作用。这种作用只是形式、程序上的保障，必须首先进行去行政化改革，恢复所有权本意，有实际意义的实体法。行政权对所有的侵入，让所有权不完整，不能排他（就是产权不清晰），让这些权利根本无从进入真正交易，自然也难以进入登记程序。