一、前言

人们愤恨房地产，不希望它复苏，写这样一篇文章会被骂，所以要先讲讲关于房地产的道理。

房地产存在很多问题是毋容置疑的，但社会对房地产的认知更是错的一塌糊涂，社会以情绪化、泛政治化的价值观审视一个经济问题，让房地产日益偏离经济本意，更让我们队房地产的问题无解，极端频繁、极端无效的调控是一种很好的验证。

房地产是国民经济的晴雨表，并非是由人随意把控让它好还是不好的，每次楼市高涨还是低迷，实际上都与宏观经济、货币政策的高涨还是低迷直接相关的。

大家必须清楚，房地产作为一个朝阳产业，当政府实行积极经济政策的时候，因为它不可爱想把它排除在外的想法是幼稚可笑的妄想症，2011年降准时就有“病人“提出定向降准把楼市排除出积极货币政策，结果注定是螳臂挡车！

当国家的经济出现低迷，大家对经济缺乏信心，如果一个产业出现复苏有什么不好？原因是社会不喜欢它、原因它的问题很多，但是，我们必须清楚：问题是人造成的、是体制的正常反映，就像人吃了饭要拉大便一样正常。

问题是另外层面的事情，只有找到对房地产的正常态度，才能找到解决问题的途径。例如，人们认为普遍使用房价与家庭年收入比来证明房价过高了，但是，学者在使用这个指标进行中外对比的时候，竟然没有剔除不可比因素，就是这不可比因素才是导致高房价的“元凶”，如没有指出中外货币政策的不一致、是否有政府垄断等等。

本文在论述主题的时候，把房地产当做一家机器来看，与是否喜欢它没有关系，在这样的角度分析“楼市是否走出了低迷”？

二、楼市走出底部的条件之一：楼市自己是否调整到位

没有一种商品只涨不跌，涨价时间久了出现回调很正常；如果市场没有绝对垄断、市场有多个竞争者的时候，商品的价格就不是人能够把控的。笔者想使用案例法来说明这一问题。

下面的一图一表，是某城市现房的市场走势。使用现房数据，是因为这个市场有更多的买方和卖方，它没有开发商因为资金紧张被迫大幅度降价的问题，选择的案例有持续性交易，没有现行房价统计的逻辑荒诞，能够比较技术性地诠释市场。

1、该城市现房价格从2014年2月开始下降，至11月份下降了6.72%；

2、到4月份达到下降峰值：下降绝对数值为222元/㎡，幅度亦为最高1.61%；

3、5月份开始下降幅度和下降百分比逐渐收窄，7月开始明显收窄、每平方米仅下降实现了两位数，幅度亦仅有1%以下；

4、8、9、10显示了楼市在筑底。

5、我们估计，从理论上说11—12月楼市会有新的变化，或许走出筑底行情。11月份数据出炉，下降绝对值只有12元，幅度为0.09%，完全可以说房价与上月是基本持平。

6、如果宏观经济稳定、货币政策维持积极，这可以宣布福州楼市基本走出底部行情，后市热度是另外的问题。

表：2014年1月—10月现房均价升降幅度统计

图：2014年1月—10月现房价格走势

三、楼市走出底部的条件之二：宏观经济企稳与积极的经济政策

中国没有资本长时间承受经济低迷，想利用经济低迷解决一些问题的想法不现实，在发展中寻求问题的解决方案是前提条件。政治局开会决定明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，是这种思想的某种解读。

当楼市自我调整以后，积极经济政策作为外部条件，一定会让楼市走出低迷。