一、开篇的话

也许房地产的理论与实践太混沌了，也许房地产对人们太重要了，导致这个经济领域集中了几乎所有的社会积弊，并且无限放大，规律、道理到了房地产这里几乎都变异，形成诡异的伦理。

大家会记得关于房产税的传闻吗？过几天就传来听上去是板上钉钉的消息，过几天被证实子虚乌有！然而无论多少次“狼来了”的叫喊、无论每次传闻多么荒诞离奇，都不影响传播者的执着与信誉，当房产税最后被宣布死亡以后，这样的思维、行为定式几乎原封不动“易居”到不动产登记，因为在房地产领域，类似混沌太宜居了！

房地产的理论与实践存在的问题如此之严重，以至于根本无力形成主流价值观、权威理论，只能任凭这种混沌肆意而为，这也是无休止的调控与调控屡战屡败的基础，官方说不清楚很多问题，这应该也是房产税、不动产登记光怪陆离认知的背景。看看“不动产登记导致抛售房地产潮，等着在街上捡钥匙吧”等说法，就应该知道上述分析毫不过分。

在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》出台之际，本文试图以基本的规律、原理来解读不动产登记究竟是什么！

二、不动产与房地产

不动产的范畴大于房地产，房地产只是不动产中的一种。

从本次不动产登记范畴就看以看出，纳入不动产登记的除了原来的房地产以外，还有农村土地所有权、宅基地使用权、林地草地海域物权。

有的国家甚至把野生动物也视为不动产，认为它属于不能移动到其生存环境以外的地方。

三、不动产对楼市的影响几何

鼓噪房产税的初期，就是打着降房价的旗号：房产税让拥有多套房子的人吐出空置的房子（人们先入为主地认为多套房子的人都让房子空置，不会用于出租），大大改变市场供求关系从而降低房价。

后来鼓噪房产税的人不敢说房产税可以将房价了，就改头换面说有利于调节税收结构，调结构根本子虚乌有，他们就黑不提白不提了，然后说要加快房产税的节奏，也充分反映了房地产经济的混沌。

实际上房产税与房价两者的联系并没有想象得那么大，如果支持房价上升的宏观背景存在，房产税完全可以转移给买方，拉升房价与租金，房产税没有那么大的能量驱动房价下行。

18大以后，当房产税传闻再次甚嚣尘上、刘志军出事儿的时候，有媒体报道说北京官员抛售房屋潮，6000多人拥有300多套房子。我断定这是经不起逻辑推敲的假新闻：一是根本没有机构能够对出售房产身份、目的进行统计；二是家庭个人很难同时拥有这么多的房产，其购买签约过程、后续的产权管理不是个人能够承受的事情；三是拥有300多套房产，意味着家产至少十几个亿，他们一定会有更好的、更安全的投资渠道，都投资与大陆的房地产说明对这里特别有信心，在裸官与300套之间只能选择一个相信。

社会对当初温州炒房团的判断是错误的、对某个项目拉升了房价判断是错误的、甚至对炒楼拉升房价的判断都是错误的。

没有任何一种商品的价格因为炒作能够在长达十几年的时间内、在全国范围内维持高位、且持续快速上升，很多人都抱怨他们城市的房价是被温州炒房团拉高的、被万科进来的项目拉高的，实际上只要看看温州炒房团的资金、万科项目交易量占你们城市年交易金额、量的比例，就会知道这样的判断，纯属情绪宣泄！

不动产登记对房价的影响同样也不大。

在不动产登记正式实施以前，各城市都已经形成了比较完善的房地产登记制度，并在市场交易中起着举足轻重的作用，相信房地产登记会比较顺利与不动产登记嫁接，绝不会有颠覆性的问题，甚至可以说房地产登记不动产登记制度的雏形，只是全国不动产信息一体化（联网）及其时间的问题。

另外不动产登记与房地产税是两个系统的问题，没有必然联系，说句实在话，我们的决策系统还没有高级到能够系统化，否则楼市调控就不会是前面那样不堪了。

不动产登记未必就能导致官员集中抛售房产，即使官员真的那么惊弓之鸟抛售自己拥有的多套房，幻想其抛售量能够达到大幅度影响一个城市房地产市场价格的程度，简直是天方夜谭，果真如此，我们的国家已经是撞上冰山的泰坦尼克号了！

君不见每次楼市陷入低迷都走出如是舆论轨迹吗？第一个月疯狂地传播崩盘、泡沫破灭----第二个月房价大幅下跌----第三个月悄无声息！

楼市是一个把经济问题政治化、情绪化的领域，这里总有做不完的白日梦，总有错得离谱的理论、胡乱批判的沃土，总有浑浑噩噩的舆论，没有反思与改进。

四、不动产的真正、最大的意义

动产交易一般伴随占有的转移，不动产不能移动，其交易的核心是权属转移，这是不动产登记的意义所在。

在中国楼市衔枚疾走的十几年时间，房地产的价格狂飙，但是，作为农村集体土地产权人的农民，只是看到了这场饕餮盛宴的涮锅水，他们被排斥在这利益格局以外。

维持这种局面的基础就是农村土地的非商品化，行政权主导了农村土地及其相关权益，强权式交易替代了自由交易，如果不动产登记能够促进农村土地所有权商品化才是最大的意义。

就目前来看，对于农村土地所有权回归本意而言，不动产登记只是漆黑房间的一条缝隙带来的亮光而已，行政权架空农村土地所有权让农村土地所有的虚化，必须进行大幅度改革，才能期望这个最大的意义落地。

五、不动产登记与反腐

不动产登记属于政府对经济的管理，但这个诡异的社会却把经济手段几乎完全政治化，整个导向都在诉求不动产反腐败。

“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料”。

上面是不动产登记条例征求意见稿的相关叙述，与目前的房地产登记制度并没有天壤地别，不动产登记、房地产登记都可以客观提供反腐败的平台，是否反腐与不动产登记是否出台关系不大，不动产登记与反腐败不应该有太大关系，一个国家混乱了经济管理手段与司法手段并非文明。