时至今日，当楼市拐点真正来临，笔者在业内论坛以及各种场合再度遇到曾经与笔者强烈争论的同行的时候，大部分人都已经开始冷静面对当前的市场。

面对当前复杂的市场环境，房地产界该如何面对？争论拐点是否到来已经没有实际意义，王石也好潘石屹也好，他们关于楼市的看法都是基于各自立场的一种态度，并不足以代表中国房地产行业全豹。中国如此之大，每个城市在房地产发展历程中所处的阶段都不一样，每一个城市中不同项目因为地段和类型不同，面对的市场环境也有所区别，所以如果从这些具体的问题上独立来看房价涨跌是毫无意义的。笔者认为，对大多数开发商而言，关键是如何面对08年这复杂的客观环境，如何理性的作出最明确的战略决策（试想，如果有开发商能够在看到笔者半年之前的警告时哪怕就作为决策的一个参考，不被07三季度楼市短暂的虚假繁荣所迷惑，或许今天他就是最幸运的人罢？）。

　　从当前整个房地产行业发展的前景来看，应该来讲王石所讲的观点是比较正确的，房地产的价格在2007年一度走到这个高位，需要理性的回归，否则这个行业会无法承受价格高所带来的一系列振荡。

在楼市极其低迷的近几个月，大部分开发商选择了观望，希望看看两会是否会传递出对楼市有利的政策信息，并观察4月楼市能否复苏。笔者根据所了解的信息和对市场的调研，对此，提出以下分析，仅供业界和读者参考：

近期的政策来看，这次两会期间，最让我注意的是发改委所发表的关于房价的几个观点，说国家今年会在几个方面加大对房地产的调控，抑制房价，这其中第一，要通过税收，第二通过信贷，第三，通过土地。通过以上这几个方面来控制房价，来抑制不合理的购房需求。我们来分析，用税收的手段来抑制房价，能想象出来只有两种可能，第一要么征物业税，第二要么提高第二套房的税收。这里已经进行了定性——“抑制不合理的购买需求”，由这点来看不管是信贷政策还是土地的政策，对投资需求打击都会非常大。

　　从现在市场来看，我把市场目前整体的房地产需求分成四大类，第一类是投资和投机的需求，第二是恐慌性购买，第三类是升级换代，第四类才是真正的刚性购买需求。可以说现在的楼市前三种需求占了整个楼市需求六成以上，这三种需求，他们买房都是基于对房价上涨的预期，如果房价下跌，就不会有人来投资；而升级换代的人可以等等；恐慌房价上涨变成恐慌房价下跌，真正的需求蒸发了四分之三，剩下只是刚性需求。这就是为什么目前市场出现需求蒸发的核心原因。国家下一步的政策还将继续加大抑制不合理的购房需求，也就是在今年从整个走势来看，有可能需求还会进一步萎缩。

　　第二，综合用信贷的政策来抑制不合理的购房需求，抑制房价。我们现在知道的是国家今年一个是银根紧缩，一个是继续加息，尤其是前几天央行再次提高存款准备金，每次提高存款准备金之后，马上就是加息，笔者预计今年加息还会继续。从以上信息看，两会并没有出现很多人所期望那样，国家放宽对房地产宏观调控的力度，反而是在加强。笔者根据从各个渠道得知的信息和对政策走势的分析判断，央行有可能针对房地产行业开发贷款和购房贷款会采取缩减贷款总额度的政策，预计今年房贷增长总规模将在去年基础上缩减20%甚至更高。这点对整个房地产需求形成非常大的打击，会带来很严重的后果。

有很多的开发商刚好在2006年、2007年进行大肆扩张，而2008年可能是需要大量的资金投入的时候，这时候将面临开发贷款批不下来，而销售又面临着整个市场的萎缩，银根紧缩，第二套房贷的执行政策，所以可能在销售上，他们回款又会面临着困境，双重夹击下，大部分开发商都会面临巨大的资金链危机（笔者07年9月曾缀文《天价地的幕后真相——警惕上市房企股价泡沫突然破灭》警告屯地企业可能面临今天的危机）。日前证监又要求所有企业IPO的集资不能用来买地，接着就是恒大地产上市受阻，《华尔街日报》3月26日发表评论《中国房地产业狂欢结束》提醒投资中国房地产的风险。

种种的迹象表明，国家现在在降低房地产投资的热度，一方面是开发商资金缺口越来越大，另外一方面是银根紧缩，开发贷款难批，市场销售低迷。

笔者认为今年年底可能出现一拨大量开发商资金链出现风险，扛不住了，这个时候面临两个艰难选择，要么退出市场，要么降价销售，很有可能真正大幅度降价潮在今年下半年出现。因为上半年马上到传统的销售旺季四五月份，很多开发商在这个周期的一些回款使他们熬过这段时间，在上半年出现房价调整，不会对这个行业产生太大的影响，真正最危险的是在今年下半年，尤其是在今年年底。有大量的开发商可能会被淘汰出这个市场。

　　最近关于说第二套房贷政策松动，我们所服务的几个项目正在办按揭，很遗憾，我们看不到有任何松动的迹象，最近所接触所有的银行都在说一个字“紧”，一个是开发贷批不下来，前几天在人大参加一个论坛，跟几家商业银行负责房地产信贷的人在一起，其中有个银行在去年的10月份一个月期间放了二十几笔开发贷款，今年一到二月份，仅仅批了一单，过几天又有开发商找我们，想办法进行融资，其中一个非常重要的原因，也是他们的贷款，本来手续办得差不多了，但是他们所贷款的银行碰到一个情况，1月份贷款超标了，银监会要求他们缩减贷款规模，银行不得不把已经实现30多亿贷款卖给另外一家商业银行，这是在市场真真切切感受到的情况。

　　笔者认为，我们面对市场的时候，一方面固然对房地产长期依然看好（否则大家准备改行），但是在近期，面对当前市场特殊的客观环境，决策一定要谨慎。一是在营销上可能需要采取更灵活的措施，比如说学习万科的降价销售（企业经营目的是为盈利，降价并不可耻）。第二，尤其在新开盘的项目，在定价策略上，我建议要客观、理性，不要高估了市场的承诺能力，合理的利润是一个行业健康发展的根本，而不是暴利（如果不赚钱，这个行业肯定没得做，如果做这个行业，每个人都挣暴利，这个行业迟早一天会完蛋）。

在当前的形势下，笔者奉劝开发商秉持“现金为王”作为08年战略决策的至高准则，在2008年、2009年，谁的手上有钱，谁的日子就过得好。现金为王，这是笔者给还想继续在房地产这个行业发展的企业的建议。

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