伴随今年4月以来全国范围的房价飙涨，就在开发商众口一辞宣称房价将一涨到底的时候，新一轮的宏观调控终于在老百姓的期待中到来。正如笔者所说“宏观调控在经历多时的牛头不对马嘴之后，终于号住了房地产的脉搏”，新政立刻引发楼市的连锁反应，楼市骤然变冷。相比之前的宏观调控，可以说，这一轮的调控政策，是又准又狠。

    虽然新政一如既往地遭到某些所谓地产专家地批驳，认为并无益于降低房价。然而，笔者认为，新政频频的背后，政府决不仅仅只是为了稳重房价。

    目前国家宏观调控的政策主要在两个方面，一是金融，二是土地；需要提醒所有房地产行业从业人士的是，近期所有政策都有一个共同特征，不管是第二套房首付及利率的提高，还是保障性用房土地供应量要达到7成，都在传递一个信息，确切的说，政府通过系列政策，在给市场传递一个信息——住宅首先需要满足老百姓最基础的居住需要。——现在的房价已经不仅仅是一个行业问题，房价的过快上涨已经威胁到中国的金融安全和社会稳定，并与政府所提出的“建设和谐社会”的目标是严重违背的，政府是绝不允许住宅成为一种投机和投资工具的。所以，如果系列政策还不能抑制房价过快上涨，金融工具中的物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税都将陆续出台或者大幅提高，未来住宅的投资功能会被迅速挤压，持有成本会急剧上升。

    房贷新政在很大程度上严重打击了投资者对楼市预期的信心，不但许多投资客开始慎重考虑继续投资房产的计划，早期进入楼市的投资客也开始选择高位套现，将资金撤离楼市；当然，新政在一定程度上打击了出于居住升级目的消费者的利益，但这种“误伤”是不可能避免。

    目前楼市从表面上看是房价上涨过快，实际上核心问题是投机成分过大。对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

    金融新政除了抑制房价过快上涨和抑制投机需求之外，深层次的原因是防范金融风险。之前我们一直认为房地产不会造成中国的金融危机，但本次美国次级房贷危机却给了决策层一个当头棒喝。许多房地产大碗们在看待房地产未来趋势时候坚持房价不会下跌的理由无非两点：第一，中国土地希缺，而人口众多，需求旺势；第二，中国经济正快速发展。这两个理由都靠不住，当年的香港、日本，不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更希缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但过快的房价上涨一样导致地产泡沫的破灭。在此次美国次级房贷的危机中，中资银行遭受了巨大的损失（损失远大于公布数据），切肤之痛让这些金融机构开始意识到，金融风险不是教科书上的历史，也不是预言家的推理，而是现实中已经非常逼进、必须面对的问题。

    从央行货币政策执行报告上看，从去年6月末到今年6月末，金融机构的房贷和开发贷款余额增加了9000亿元（详见本人博客《一年注资9000亿，银行成中国房产泡沫最大推手》一文），第二季度末已经达到惊人的4.3万亿人民币，第三季度的增长更快。银行资金过快的向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。需要特别注意的是，银行的风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，就将导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。

毫无疑问，目前大部分一线城市的房价已经严重超出实际价值和市场的承受能力，如果按照美国的信用审核体系，我认为中国一线城市申请按揭贷款的购房客户，至少有一半可以列入“次级信用者”，所以，我认为类似于美国次级房贷危机的金融风险在中国已经形成，这种风险在房价上涨，实物资产表面增值的时候是不会暴露的，一旦房价下跌，风险将集中爆发，很可能摧毁中国金融体系。所以，金融机构本次调整贷款政策、挤压楼市泡沫的举动，更重要是为了防范金融风险。

    同样，由于大量土地囤积在流通环节，也客观上导致土地资产被严重高估。从笔者掌握数据，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，为了抬高股价、大幅融资，上市房企非理智的屯地行为，无意中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。

    因此，我认为，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。

    房贷新政威力不但在于阻止投资者进一步进入市场、控制普通消费者不要超前消费住宅之外，还使得持有多套住宅的投资者看低楼市前景而抛售手中房屋。而土地新政的核心一方面是通过严查囤积土地、限期开发等政策，加大土地持有成本，迫使开发商加快开发进度；另外一方面则是加大土地供应量、减少单幅土地出让规模，实际上就是将有限的资源分散配置，应该说，将使得未来供给大幅加大。

    一方面是需求的急剧减少，一方面是未来供应大幅加大，未来开发商将面临巨大的销售压力，进而导致资金压力，迫使开发商降低利润期望值，下调房价，因此，我们有理由相信目前的高房价将不会维持太久，市场将在半年到一年时间内理性回归。

    需要强调的是，本人并不希望房地产行业彻底走向灭亡，虽然快速上涨的房价造成一系列的社会问题，但房地产行业对一个国家经济发展的贡献是不能抹煞的。笔者只是认为，我们需要的是一个长期健康、稳定发展的房地产市场，而不是一个充满泡沫、随时可能崩溃的房地产市场。所以，呼吁房地产的理性回归，也许才是符合每一个从业人士、每一个普通普通百姓利益的做法。