徽湖，真是一只忙碌的小蜜蜂，勤勤恳恳，孜孜不倦。我也有一问题请教知心姐姐：我居住在一小城市，对这里的新开发区的商铺有些兴趣，想以后可以用来养老。新开发区如今有几万人的固定流量，政府规划未来还有大的发展，最近一期商铺已开业两年，但租户却是走马观花一样，几个月就易主，生意普便不好，一家接一家转让。一楼铺位，40多平方，8000元左右，你看这个价位是否合适，什么时候可以出手？不过，还有一个最大的问题：本人没钱。

困惑

09年2月

困惑：

你好，很高兴看见你的留言，耽搁了几天才给你回信，实在抱歉，因为白天要工作，我所有的博客文章和回信都必须晚上完成。自从我的“一问一答”栏目推出以来，想不到邮箱每天都爆满，全是网友来信询问置业的问题。在来信中，很抱歉我只能回答一部门，不过我会尽量选择一些具有代表性的问题来回答，希望大家理解。关于开发区的商铺能不能购买的问题，我有如下观点供你参考：

1.         从信中可以看出，你买商铺是为了养老，而且你还没有钱，所以你属于“养老型”投资，所以控制投资风险为第一要务，否则你还不如把钱存银行里塌实；

2.         40多平方，8000元的价格贵不贵，其实这不是个问题。因为你买商铺是为了投资，如果确实有投资价值，能保证收益永大于成本，那么10万元一平米买了也值，反之投入一分也嫌多；

3.         这个商铺买下来，大概需要35万元。按照商铺投资规律，每年的收益应该在8%~12%之间，低于这个则不划算，你可以初步估算一下，这个铺位如果出租或自营，能否达到这个收益水准？

4.         一期商铺已开业两年，租户基本上是“横着进来，躺着出去”，说明至少到目前，这个商铺的价值还未体现出来，这可能和开发区尚未真正成熟有关。所以你要仔细考察一下未来3年开发区能真正发展到何种繁荣程度；

5.         一般新开的商业需要2~3年的培养期，这个期间能支出能基本平衡就算不错，但是如果培养5年还没有摸样的话，那么这个商业只能称呼他为“阿斗”了；

6.         在开发区中，政府的规划都宏大无比，但这漂亮的规划是说给两种人听的：一类是开发商，吸引他们来投资；二就是说给你们这些小投资者听的。你要问政府为什么要帮开发商说话，理由是他们从来都是穿一条裤子的，是利益共同体；

7.         中国到目前为止，据说各级城市的开发区已经有数千个，本人跑的不多，但也看了几十个，到今天为止，也没有见过那个开发区的商业比老城区的商业繁荣；

8.         中国有一句古话，叫“一铺养三代”，为了烘托房价，开发商也编出了一句：“中国房价只涨不跌”，事实已经证明这是天大的谎言。所以前面那句话也是因“铺”而异的，尤其是开发区里的商业铺位，能不能收回成本都是问题；

9.         根据我的个人投资经验，开发区设立的时候，一般都会把区政府搬过去，会把城市最好的中学及医院引进去，这样吸引市民去置业、就业。所以如果我是你，你不妨关注一下中学旁边有无合适的小户型社区，买一套小户型公寓出租，也许比商铺的投资价值还要高；

10.     有投资就有风险，在金融危机的年代，劝你这种无“大钱”的小市民还是不要碰商铺为最好。

最后祝你家庭幸福！

徽湖 2009年2月12日