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缓解供不应求应以二手房为突破口
(2007-05-29 20:50:22)
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楼市供不应求二手房 |
尽管房地产投资规模逐年加大，土地供应和开发面积一年大于一年，在短短7年内，房屋竣工面积从98年的1.75亿平米增长到05年的5.34亿平米，整体增长了3倍。但是市场整体给人的感觉是供给增加在快也快不过需求的增长。再加上供应结构的矛盾，从而造成供给严重不足，房价快速上涨的局面。
供求的矛盾如何解决，大多数人都把眼光放在如何增大新产品供给，即新增商品房市场的供应上（简称增量市场），而忽视了房地产二手房市场（简称存量市场）的有效供应和流通。其实房地产市场总体上应该包括增量市场和存量市场，两者缺一不可，甚至在一个成熟的市场机制内，存量市场做占的比重要比增量市场重的多。如果只重视增量市场而忽略存量市场，那么就会发生很严重的问题，为此要付出昂贵的市场代价。
以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1，二手房的成交占绝对主导地位，二手房的流通速度非常快，存量住房上市交易量比例到达15%。那么在中国这种情况正好相反，以北京为例：以北京为例，今年二手房的预期交易量为10万套，这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1％。
由于我国二手房市场的高度不发达，就迫使全部市场需求投向增量市场，加大了增量市场的压力。发达国家成熟市场的模式是一小部分“升级换代”的消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国二手房市场极其不健全，同时国家为了打击所谓投机型需求，出台了一系列政策来打压二手房的交易。使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。于是近几年出现了增量市场异常火爆，新推出的楼盘供不应求，房价一路暴升就是很正常的事情了。
在这里可以做一个比喻：二手房市场如同一个大水库，而增量市场如同是通向水库的的一个小河，那么某一个城市所有用水都是通过这个河流来供应，只有少数用水来自水库。那么这个河流的主人是不是就可以肆意妄为的控制水源，通过调节供应量来造成水价暴涨，而用水的人只能接受这个不合理的价格，因为不喝就会渴死。如果我们反过来思考，如果这个水库的水是可以敞开供应，如果河流的水不合理涨价，那么水的需求者自然去买水库的水，自然这个水价就不会出现盲目暴涨的局面。水价如果上涨，大家想一想是应该说服河流的主人降低价格、增加供应呢？还是应该放开水库，让大家畅饮，以平衡价格呢？谁都明白要选择后者，可是在房价暴涨面前，我们的宏观调控都是针对前者，你让开发商降低价格、不要囤积房屋，增大供应，这难道不是在对牛弹琴吗？二手房市场应该成为平衡房价“蓄水池”。
因此，要促进房地产市场的健康发展，应从发展房地产存量市场入手，做好以下几个方面：
一是推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理，采用多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权。
二是规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动建立房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房资料体系，规范和提高中介机构的服务质量。
三是减轻房地产交易环节的税收，通过税收手段，鼓励和促进现有住房进入市场流通。
四是开征房产税。对持有多套住房的所有者征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
只有这样才能“一石激起千层浪”，让存量市场这个大水库流通起来，这样才能从根本上遏止房价过高和缓解供不应求的局面。
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