徽湖老师：

    您好！感谢您百忙之中读我的信。您的博文语言幽默、有理有据，我每天必看，受益匪浅。现在因为房子的事很苦恼，不知道您能否抽空为小弟解惑？

    我的情况是这样：哈尔滨人，30岁出头，结婚3年不到，夫妻二人都工作稳定，年收入9万上下，有将近十万的存款，现自住一套建筑面积90平米价值55万左右的住房（无贷款），觉得有点小，一直想换套稍微大一点的，但最近一年多哈尔滨的房价涨得实在不像话，08年全国房价普遍下跌时我们这里逆市上涨，09年更是涨得比谁都欢，据说目前均价都5500了，市中心8000甚至1万，郊区都上了3000,我是觉得这种涨法离“死”不远了！再说，哈尔滨最近一年就像个大工地，新建、在建的楼盘随处可见，作为一个人均收入才2万多元的三线城市，我不认为哈尔滨人有能力消化这么多房子，更不认为哈尔滨的房子值现在这个价，所以我想至少观望到明年。但我老婆不这么看，她认为房价还会长期看涨，而且永远不会下跌，担心现在不买以后更贵更没机会住上大房子。并且，我老婆认为现在住的房子还有升值空间，打算买

在正式写这篇文章之前，先说两句题外话。今天某报纸上刊登了两则对比鲜明的消息：一则是甲流感横行，北京决定甲流疫苗接种扩大到市民的报道，当然对于拥有北京户籍的人来说，这是好消息，但对于那些长、短期生活在北京的外地人来说，这就不是好消息，看了新闻我不禁摇头，难道甲流感会绕着没有户口的人走？

还有一则消息是北京血库告急，廊坊市市民一行70多人来京献血，其中58人成功献血。同样是人，做人的差距咋就那么大呢？当然我这里并不是说北京人不好，而是背后的城市管理者和政策制定者。人人平等喊了多少年，还不是一张空头支票。和廊坊这几十名可爱的市民相比，我们的某些政府机关是显得那样猥琐和渺小。

扯了上面这么多，其实想表达的观点只有一点：很多老百姓都善良的认为，地方政府一定会注重民意，但实质上民意连屁都不是。外地人在北京有几百万，他们的民意就是孩子上学、打疫苗、医疗保障，连最基本的公园年票做到和本地人一样。还有高房价是人人喊打，按照道理也应该算是这几年最大的民意。但类似这样的民意有人在乎吗？

这几天很多人通过不同的方式询问明年的房价走势，房价到底是涨

徽湖老师：

您好。本月初我刚刚在北京方庄南路购入一套大三居，想请老师针对我的具体情况对未来的还贷风险、还贷规划做个评估，不胜感谢。家庭基本情况：我跟老公都是在北京工作超过5年的公司白领（非本地原住民），年龄30，结婚3年目前还没有孩子。2人年工资收入税后（包含房基金）至少30-35万（目前状况，2010年有加薪可能）。税后奖金各年不同，今年有约20-25万。对于未来收入的增长现阶段持乐观态度，但不排除隐形风险。

房产情况：我在婚前有套小户型住房，78平米的一居室，位置在南三环方庄区域，05年购入无贷款，也是我们现在的居所。新购入的大三居距离现在的住所很近，同样位于南三环方庄区域，小区环境，楼房品质，周边环境在北京南城还算相当不错。面积173平米，跃层3居，总价260万首付90万，贷款170万（商贷），还款期限30年。目前申请的递减还款方式，已递交资料，银行审批还未下放。若审批通过，则按此方式还款的前期月供在10900左右，我们二人目前的房基金每月3000出头。

最近新闻常爆，对于首套房贷的优惠政策明年有可能取消，对于未来有很大可能增加的月还款额，还是感觉有一定压力。

一个在国外几乎不存在的行业，在我国却被当成了国民经济支柱产业大力发展。很多人喜欢说房地产是支柱产业，挣钱越多，对社会贡献越大。可是在我看来，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺越严重，对社会危害越大。也许对于房地产行业本身来讲，盈利能力无与伦比，但是该产业所产生的外部性影响是巨大的。房奴、啃老、内需不足等问题不容忽视。

中国的开发商一直标榜他们为中国经济做出了杰出贡献。其中有一个最重要的依据就是房地产在固定资产投资当中创造了巨大的GNP。可实际上房地产开发商所从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是说开发商们运用他们的智慧和谋略，对土地、银行资金和建筑建造进行有效的“资产组合”，实质上他们并不创造国民财富。

房地产不创造财富，肯定有人会质疑我的观点，假如说开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产却实现了最大化程度的增值，这是为什么呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者，这也是为什么在GDP统计指标里，为

前几日有朋友告诉我，上海迪斯尼获批了，以后去迪斯尼就不用去香港或日本了。我一向对好大喜功的新闻反应迟钝，本人脑海里还停留在河南警方公布小姐裸照的事情上。在我看来，裸照要比迪斯尼重要千倍，既然今天能公布小姐的裸照，明天这样的事情就有可能轮到你的头上，这绝非混蛋逻辑。

今天下午，又有一位记者撞到我的枪口上。这位财经记者想象力极其丰富，而且非常热衷展望未来，一个劲的询问我，迪斯尼的落成对上海的房地产将产生何种影响？如果我说两者不发生关系这个记者一定饶不了我。于是就有了下面这段我本不愿说出来的扯谈，简要纪录如下：

1.         迪斯尼当然要推高上海的房价，尤其是区域周边的房价，上海市财政局最开心，因为周边的地价肯定要翻番，说不定又要涌现几个地王；

2.         深陷金融危机的美国人开心了，中国人也收获了面子，米国奥巴马即将访华，这是多好的总统见面礼；

3.         据说首期规划面积就达到4平方公里，

Questions：

我不懂经济，更不懂地产。但是对于您说讲的，关于2010年地产拐点论只是一些忽悠的说法，不甚理解。我本人不太相信这是媒体单纯的分析和报道，但任何利益驱动使媒体这样不予余力的大肆宣扬的原因是什么？这样是否会使明年的落实走高时老百姓持币观望？对于背后的众房产集团这是高唱这些又欲意何为呢？请您不吝赐教。

Answer：

1.         如果你是研究房地产的，你就会发现每当到年底的时候，媒体大多发布的都是唱衰房地产的言论；

2.         媒体靠谁吃饭？当然靠大量做广告的开发商。如果没有房地产，相信中国现有的媒体尤其是网络媒体至少要死掉一大半；

3.         所以媒体的屁股永远是和开发商坐在一起的，高房价的四大幕后推手，除了地方政府、开发商和银行，剩下的就是媒体；

4.         每到年关，都是开发商做当年总结、下一年度计划的时候。在下一年度计划里，媒体最关心的就是广

徽湖：

你好，一个月前，我偶然看到你的博客，觉得写得很好。于是每天阅读你博客的更新成了我小小的习惯。最近坊间盛传今年首套房的贷款优惠政策，将于明年取消。我现在正处于观望阶段，一方面房价一直再涨，不想自己在高点买入；另一方面也是合适的房源很少，一些房东都是看好后市，宁租不卖。

所以我想听一下你的意见，这个政策优惠取消的可能性有多大（利率，首付比例）？媒体上转载，央行的态度很暧昧。我个人感觉很可能是要取消的。如果央行没有打算取消优惠，为什么不愿意现在给那些还在观望，等待房价稍微回落的百姓吃一颗定心丸呢？今年的GDP已经达标，不在需要更多的房地产交易额来拉动。而且今年的基数越大，明年就越难以维持同样的增速。所以国家应该希望更多的拉升GDP的交易发生在明年。要实现这样的目的，央行只需要肯定优惠利率执行到明年2季度以后，观望的人就不会急于出手买房了，而考虑明年出手。但是央行没这样做。所以我觉得，很可能是要到明年初回复正常了。这些只是个人的一些粗浅看法。我对房地产业没什么了解，还希望能听到你专业的观点。祝好。

上海slp

09年10月31日

近日，地产男章子怡的潘石屹在接受记者采访时表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概要占到三分之一左右。在老潘看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

09年全国各地的地王层出不穷，土地是开发商的命根子，但家底不菲的soho中国并没有拿到什么好地，所以一谈土地，老潘的话里总能咂摸出点山西老陈醋的味道来。自己的公司拿不到地，而全国尽有三分之一的企业却拿开发土地当文物来回捣腾牟利，难怪老潘要发发牢骚，表示一下不满了。

大家还记得前段时间，潘总还公开抨击过中国的开发商长期囤地现象，有开发商非法囤地超过151年。因为按照法规规定，如果开发商囤地超过两年不开发，政府是有权向开发商无偿收回土地的。但可惜的是，这项法律开发商视而不见，相关执法部门对开发商也是睁一只眼闭一只眼，开发商长期囤地就和官员包二奶一样常见。从潘总的长吁短叹里，至少折射出当前的土地市场存在的三大弊端：

全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗向第十一届全国人大常委会作报告时指出，截止8月底，保障性住房建设的完成率只有23.6%。报告也分析了其中原因，比如地方财力与承担的责任不匹配，保障性住房建设摊子铺的太大，保障标准偏高等。

一年过去了一大半，但保障住房建设完成率还不到四分之一，由此可见地方政府在保障住房建设缺乏足够的动力，如果保障住房建设任务也纳入国庆60年献礼工程的话，我相信各级地方官员一定会高度重视，提前完成任务。可惜我们的献礼工程大部分都是面子工程，而涉及老百姓民生的项目从来都是被排除在外。既然不属于政绩工程的范畴，落实起来当然缺乏强劲的动力就不足为奇了。

在保障住房建设这个问题上，地方政府每年都要高喊民生口号，但落实到建设层面总是“只见楼梯响，不见人下来。”在石秀诗委员的报告里，把任务完不成归咎于三个原因：一是地方政府财力有限，无力承担保障住房的巨大任务；二是保障住房计划定的太高，摊子铺的太大，完成任务难度大；三是保障住房的标准偏高，导致造价成本过高。

表面上，上面这三个理由都能站得住脚，看来完不成任务情有可原。但实质上