根据北京晨报4.18报道：国家发改委、国家统计局最新统计数据表面，今年3月份，全国新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.0%，涨幅比上月高0.1个百分点。北京市以9.9%的涨幅位列全国第四。这是北京房价在去年连续7个月两位数增长后，在07年头三个月继续保持近10%的高涨幅。

　　值得注意的是，上海房价也终止了此前连续下跌的局面，继2月份上升了0.1%之后，3月份再次上涨了0.4%。记得新浪博客在上月连续有资深人士发表文章，表面上海房价下跌了，下一个房价下跌的会不会就是北京了。

　　佛家有语“善有善报、恶有恶报”；朱熹也告诉我们“问渠那得清如许，为有源头活水来”。有什么样的因，就会产生什么样的果。国家越调控房价越高，那么到底是什么“因”让房价如一列火车奔跑不止。

　　一、宏观调控治标不治本

　　北京市房价上涨最大的根源就是有效供给不足。宏观调控3年最大的失败就是政府没有在供应源头上下功夫，要想房价稳定必须在供给上做足文章。一是针对城市中、高收入阶层的为他们提供充足的商品房供应；二是针对中、低收入阶层，为他们保障性住房。

　　3年宏观调控的实际结果是上述两点基本没有做到。首先政府为了发展地方经济，促进区域GDP的增长，尽可能压缩土地供应，造成城区内、特定期限内土地价格快速攀升，从而造成了开发项目成本暴增，也抑制了商品房的供应量，最终导致北京市商品房价格快速上升；其次在保障性住房建设方面，政府总是“雷声大、雨点小”，只见口号不见行动，导致那些根本无力购买商品房的中低收入阶层被迫无奈转向商品房需求，增大了市场供应压力，这也是导致房价上升的重要原因之一。

　　二、人民币不断升值的背景前提下，面对房地产高额投资回报的诱惑，北京成为资本洼地

　　未来几年，人民币不断升值基成定局。在这样的大背景前提之下，北京作为中国投资最安全的地带，必然成为海外热钱的热捧对象。房地产因其保值、增值功能强，利润高而成为重点投资行业。

　　海外热线一方面直接和间接投资中国的房地产开发业；另外一方面表现为直接在中国投资持有物业，在京城大量购买房产，豪赌人民币升值以达到大捞一把的目的。虽然去年出台了一系列关于限制外资购买房屋的政策，但从实际执行情况来看，根本没有起到限制作用。外资投资性购买需求，也在一定程度上造成了供给紧张，为房价上涨贡献了自己的一份力量。

　　三、供应结果矛盾突出，90/70效应有待08年年初显现

　　供需矛盾突出的同时，住房供应结构的矛盾也十分严重。为了缓解此矛盾，06年专门出台了90/70政策，希望借此让更多的人能够买到房。但是政策出台之后，并没有严格执行，大部分开发项目凭借权钱交易和特殊的背景关系纷纷过关，保守估计过关率达到80%以上，并没有严格执行90/70政策，造成目前07年市场供应的项目还是以大户型为主，供应结构并没有明显改善。

　　小户型项目大量上市预计时间大概在07年年底和08年年初，因此目前市场大户型卖高价，小户型项目市场奇缺，从而造成所有项目同时价格高涨，因此一季度北京房价持续高涨幅度达到两位数就不足为奇了。

　　四、北京特殊的“首都效应”，刚性需求强烈程度其他城市无法比拟

　　中国人特有的安居思想和北京无可比拟的政治优势、文化优势和经济优势，让全世界、全中国的人们都渴望在北京拥有房产。

　　根据权威数字统计，目前北京住房需求中，主要是外籍人士、外地高收入人群和北京当地高收入阶层。其中在均价1万元/平米以上的高档项目中，外籍人士和外地购买人群的比例高达50%以上，呈现出房价越高的项目，外籍人士和外地人群的购买比例越高。在北京西直门高粱桥的一个房地产项目，目前销售价格2.7万元/平米，该项目售楼小姐称他们的项目为市场村，据他透露，该项目最小户型面积200平米，最小户型总价也要540万元，北京本地人根本买不起。外籍人士和外地人群购买北京项目一个最大的特点就是不考虑项目价格，只考虑房屋品质和地理位置，这无形当中为开发商提供了暴力利润，同时也抬升了北京的房地产价格。

　　通过上述四“因”分析，我们就明白了，在这样的环境和空间中，北京房价上涨的幅度不是太大，而是不大；房价上涨的脚步不是快了，而是慢了。

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