最近去了一趟深圳，实地感受到它的房价今年涨的幅度真够大的。有的说涨了30%，有的说涨了50%，我的数字是新建商品住宅平均价格涨了43.3%，而且主要就是下半年的这几个月。深圳存量商品住宅价格上涨也大致如此。考虑到深圳房屋单价本身就高的因素，它的房价上涨实际上是以万元为增长级数的。

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我所居住的上海，新建商品住宅1-10月涨了33.6%，北京同期商品住宅涨了21.3%，应该讲一点不亚于过去快涨的时段了。

在全国40个直辖市、省会城市和计划单列城市中，只有呼和浩特、大连、温州、长沙、广州、海口、三亚、重庆、成都等九个城市，1-10月新建商品住宅平均价格是下滑的，下滑幅度最大的是温州为-6.3%。北京、上海、深圳的房屋价格动向是领先牵头性的，其动向尤其值得中小城市关注。

1-10月份全国商品房均价情况

今年新建商品住房平均价格上涨是在整个国家宏观经济徐徐下滑、整个行业的重点任务是去库存的背景下实现的。

主要特点如下：

    1、深沪京在限购政策下领涨全国；

2、一线快于二线，二线城市强于三、四线城市；

    3、城市间分化，大部分涨，小部分跌，是大涨小跌；

4、下半年涨得快，是主涨期。

导致今年一房价上涨的原因是：

1、政策回归正常、常态，落地较好，“抑制房价投机”，变为“稳定住房消费”。

2、减首付、减利率，取消大部分城市的限购，措施效果明显。

    3、中期压抑的住房需求得以释放。

4、地价上得快，引导房价形成上涨走势。

附件：以上海新江湾住宅土地拍卖的真实楼板价为例：

2015年11月25日下午新江湾巨型纯住宅地块以72.99亿元拍出，真实的楼板价应为每平方米66613.12元/㎡，因拍卖条件规定该地块总建筑面积20%的房屋在装修好后要无偿送给政府作为保障房，同时应开发建设相应的地下建筑面积及地下车库，根据该规模还应配建2000㎡左右的不可销售的公建配套房面积，所以准确的楼板价计算应如下：

土地拍卖价72.99亿元，加3%的契税2.1887亿元，计75.1797亿元

实际可售面积为：131998.1㎡×1.125（容积率）=148497.86㎡（地上总建筑面积）

减去应装修后无偿送给政府20%的保障房面积为：29699.57㎡

减去公建配套面积：2000㎡

实际可售面积为：116798.29㎡

实际算下来楼板价为：64367.12元/㎡

再加上以下几项费用：

1、无偿送给政府总建面积20%的保障房面积29699.57㎡的开发建设费和装修费

29699.57㎡×7000元/㎡=20789.7万

2、不可销售的公建配套面积的开发和建设费

2000㎡×7000元/㎡=1400万

3、保障房相应的住宅楼地下建筑面积的开发建设费，按保障房面积的10%计算

2969.957㎡×3000元/㎡=890.9871万

4、保障房配套的地下车库的开发建设费

9000㎡×3500元/㎡=3150万

所以

（20789.7+1400+890.9871+3150）万/116798.29㎡=2246元/㎡

合计：64367.12元/㎡+2246元/㎡=66613.12元/㎡

一般网上说的土地楼板价都是没扣除送给政府的保障房面积、配套公建面积和相应的开发建设费及土地契税，所以往往比真实的楼板价低很多。

算上银行贷款利息、开发建设费、营销费用及各项税收，准确计算该项目售价应在105000元/㎡保本。

综上所述，可见今天全国房价上升的主要推动力是地价。不但如此，土地拍卖中的保障房建设费用也形成地价的一部分，也是推动房价上涨的重要因素。