今年，党的五中全会决议中，对实行了三十多年的我国计划生育国策做出了重大调整，即全面放开二胎生育。会议提出：“坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动”。

网络媒体迅速反映了新的生育政策对我国经济、百姓家庭和老龄化等各种议论。其中关于对房地产的影响，基本有两种意见，一是影响不大，惊异于什么政策都能与房地产联系上，怎么会对房地产企业的发展有积极作用呢？扯吧；二是影响很大。家庭人口的变化肯定会形成对居住条件和环境的需求变化，怎么可能不利好于房地产的长期稳定健康发展？看吧。

我支持第二种意见。全面放开二孩对未来商品住宅自主需求和改善性需求都有积极的促进需求作用。具体因素有：

长期利好、长期支撑房地产的有效需求。放开二孩的政策执行需要一个过程，二孩生育比例由低到高也需要一个时间。不会形成我国人口急剧增长，也不会形成长周期的我国人口总量的持续膨胀。其核心点是调整我国人口的年龄结构，延缓老龄化的进程。二孩家庭户的比例是一个逐步提高的过程，因此在较长一段时间内，会逐步释放对房地产的支撑性需求，而不会在较短的时间内消失。

二孩家庭户对房屋面积和结构有要求。二室户、三室户（90-140平方米）是现在年轻一孩家庭的主力房型。考虑到二孩家庭中的孩子性别，男女孩分住一屋的要求将逐步普遍化；父母和孩子居住的房间要求在同一平层相近地方；为了方便照顾孩子，需要有老人或保姆的居住空间；对于厨房（面积更大，厨房朝向甚至面南）和卫生间（适合孩子尺寸的卫具）的要求更加符合主妇和孩子的生活需求。随着二孩导致家庭人口的增长，这种家庭户的住房需求将向三室户、四室户（120-160平方米）过度，从而形成新的主力房型。新建商品房中，90平方米以下的户型需求比重进一步下降，120-160平方米的户型需求比重会逐步上升。

二孩家庭户改善住房需求的频次会更多。由于家庭户人口增多、性别平衡、辅助人员的介入、入学就医等因素，二孩家庭户的住房需求变化快、要求多，当市场具有多样化的选择之后，他们改善性需求的愿望最为强烈。原有的问题解决之后，又会产生新的改善型需求。他们会卖掉小房，购置大房；他们会将居住地迁移到更适合自己的地方去；他们甚至会通过买房或租房的办法来解决孩子的就学问题；他们会兼顾考虑孩子成年后的住房需求和生活保障。增量房市场、存量房市场和租赁市场中，他们将是最活跃的家庭户。

二孩家庭户更关注学区房、医区房和生态园区房。将住房需求与教育、医疗保健、休闲娱乐等三项需求相结合，是二孩家庭户的长期思考内容和行动实践。好的幼儿园、小学、中学甚至大学的学区房随着孩子年龄的增长，需求地点是不一的；孩子身体状况的多样化也会造成对医疗保健需求地的变化；满足家庭成员集体性的休闲娱乐，需要更多的生态空间，如绿地、公园以及大型的主题公园。整个市场已经显现出大型品牌房地产企业的房屋好卖的特点，而另一个特点则是优质学校、综合医院和生态空间附近的商品房屋好卖好租。

综上所述，由于二孩政策的执行和二孩家庭户的增多，二孩家庭户会出现远比一孩家庭户更多特点的住房需求；开发企业也会抓住这种需求动向开发出更具针对性特点的新楼盘、新户型；商品住房市场上的交易房型结构、主力交易地区和交易价格都将会出现和以前不一样的变化。