谁都知道房地产是个年年叫困难年年过，年年过后都还不错的产业。但是每年叫困难的内容都有差异，都有变化，声调也不一致。今年产业内外、国内外和上下面，奇怪了，都一致不看好这个总挨骂的产业和市场。而其实，这个产业今年并没有什么了不起的大事。

下面以今年全国1-8月份统计数据作研究分析的基本数据：

一、房地产投资比去年同期净增6850多亿元，已达5.9万亿元，增幅13.2%。虽比2013年回落6个百分点，但是今天中国有几个产业能有如此水平的投资增幅？相对条件下，房地产依然是中国高增长投资的产业。

二、全国土地购置面积2.0787亿平方米，较去年同期为-3.2%，仅略为下降。全国土地成交价款5694亿元，较去年同期为12.8%，有较大幅度增长。全国土地购置费依然是超高增长，总额1.456万亿元，增幅较去年同期达31.9%。其中东部高达36.4%，中部17.3%，西部22.3%。土地购置70%在东部。东部仍然是主战场。

三、全国房地产开发投资实际到位资金同期超去年4873亿元，仍有4.5%增幅。其中“国内贷款”占18.5%的比重，同比增长1.8个百分点，银行贷款绝对值量达1.27万亿元，增12.1%；非银行金融机构贷款绝对量达1938亿元，増26.6%。“自筹资金”总量增长了3400亿元，增幅为11.6%，结构比重提高3.3个百分点。问题主要出在“其他资金来源”，较去年同期少了3000亿元，其中定金和预售款少了2250亿元，个人按揭贷款少了400亿元，反映出销售回款不如去年的现实。

四、土地购置面积仅仅比去年同期少700万平方米，下降幅度为-3.2%，总量为2亿多一点平方米。待开发土地面积仅比去年同期多1000万平方米，増2.9%。真没有形成多少土地空置和浪费。

五、房屋竣工面积达4.98亿平方米，较去年同期增长6.7%。开发企业并未因市场销售不畅而减少市场供应。

六、问题较大的是销售，商品房销售面积6.5亿平方米，销售金额4.2万亿元，较去年同期分别是-8.3%和-8.9%。但是都未超过-10％。要知道去年中国商品房销售是异常年份（国五、六条因素）而非正常年份。相比10-12年数据，仍有较大增幅，中国房地产销售仍然处在上升通道之中。丝毫得不出面临崩盘和拐点的结论。

七、全国房地产市场不平衡，中西部市场基本稳定。商品房销售面积全国同比是-8.3%，负增长。其中东部是-15%，中部仅是-1.7%，西部波动更小，仅是-1.1%。商品房销售金额全国同比是-8.9%，东部是-15.5%，中部还是1.6%，西部是2.7%。中西部非但没有下降还是正增长。市场波动稍大一点是东部，中、西部房地产市场在经过去年异常高增长后，今年头八个月总体表现应该是可圈可点，可谓是正常稳定。

八、全国住宅销售面积5.7094亿平方米，较去年同期为-10%。其中东部地区-16.3%，下降明显；中部地区-2.4%，仅为微跌；西部地区-4.8%，下滑有限。全国住宅销售金额3.4314亿元，较去年同期为-10.9%。其中东部地区-16.3%，下降明显；中部地区-0.3%，基本稳定；西部地区-3.0%，下滑不大。

九、在全国40个重点城市（直轄市、省会城市、计划单列市等）中，今年前八个月房地产投资额绝对值下降的城市只有6个（呼市-0.2%，长春-7.8%，哈尔滨-16%，南昌-3%，青岛-0.5%，海口-3.4%），明显下降的仅为长春、哈尔滨2个城市。而房地产投资较去年同期增长超过10%的城市却有23个，增长最高的乌市为40.5%，厦门为38.7%。房地产投资依然是我国城市各种投资的主要构成。

十、今年前八个月，全国四十重点城市房地产销售面积绝对量下降的城市有25个，下降幅度超过10%的城市有21个（北京、天津、石家庄、呼和浩特、沈阳、大连、哈尔滨、上海、南京、无锡、苏州、杭州、宁波、福州、长沙、广州、深圳、海口、三亚、贵阳和乌鲁木齐）。是这21个城市构成我国商品房销售面积下行的主力。这21城市主要分布是东北4城市、华北4城市，长三角7城市，珠三角3城市，海南岛2城市。销售面积绝对量上升的城市有15个，上升幅度超过10%的城市有8个。

十一、温州是过去三年唯一房价连续下降的城市，且下降幅度有限，但被舆论称为鬼城。但是2013年温州商品房销售面积较2012年却增长71.2%，位于全国前列。今年1-8月商品住宅销售面积较去年同期增幅为21.3%，增幅位于全国前列；商品住宅销售金额较去年同期增幅为8.6%，又取得不俗成果。说温州为“鬼城”，实为鬼话。

十二、今年商品房价格指数，无论是国家统计局的70城市指数，还是民间的288指数、百城指数，都印证了全国房地产市场出现了多年没有的全局性、连续性的价格下行。这是基本事实。但是如果换一个视角来看待价格问题，也是存在相对条件下的另一种认知和结论。

1、价格表现为徐徐下沉，幅度轻微，没有表现为崩盘暴跌和恐慌抛售，相当沉稳，不卑不亢。

2、一手房供应和交易主流结构不断外移，流向远郊甚至临省、市。按均价统计的价格指数便表现为价格稳定或下行了。

3、城市大多数各区域与一年前自己区域的价格水平相比，基本稳定甚至坚实，不仅环比、同比如此，定基基本上还是上升的。

4、二手房各地普遍现象是实际成交价格高于交易登记价格，人为做低原因是双方为避减交易费税。交易登记价格作为价格指数计算依据，有时是下行性失真的。

十三、现在各地媒体和一些企业说商品房库存如何多，消化周期如何长，实际上是不科学的外行话。我国从未有“商品房库存”的规范标准和行业共识。现在媒体所指的库存，大部分是批准销售、而未实现销售的在建项目，是并未竣工验收的期房。这不是真正的库存。这种库存对市场未来有影响但并不严重。

现在老百姓购买住宅，大部分买的仍然是期房并非现房，这是对“高库存论”的否定。现在国家统计局用的是“待售商品房”概念，全国有5.6亿平方米。这里全是现房而非期房。但是这5.6亿平方米销售现房，如果没有后续供应量增加的话，也仅够全国销售五个多月时间。我们的库存和待售商品房总量，总体尚在可以接受的范围。当然具体到不同企业里，有的企业是承受不住过高的未实现销售量的。

综上十三个方面所述，今年头八个月我国房地产市场表现可谓是“有下行，但有限；舆论预期不好，实际表现不坏；差异分化加剧，高位运行依旧。”今年全国房地产市场没有什么大事，真没有什么大事，年年都是这么过的，年年挨骂受批都习惯了，年年过的都是还不错的。当然这是讲总体，讲行业，不是讲具体的企业。