2014年6月及上半年中国房地产市场运行情况

 一、2014年6月房地产市场情况好转

1、房地产市场主要指标数据逐月上涨，6月达到高点。

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2、房地产开发企业资金到位情况逐月转好，国内贷款依存度下降，自筹资金上升。

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    3、全国房地产税收保持上涨，6月份达到高点。

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国家统计局：70城市中55城市新建商品住宅价格下降

6月新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有7个，上涨的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为0.2%，最低为下降1.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.4%，最低为下降5.3%。

6月二手住宅价格变动情况与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有11个，上涨的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为0.1%，最低为下降1.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为9.1%，最低为下降9.6%。

中国指数研究院100城市价格指数：连续两月下跌

2014年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50%，连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。从涨跌城市个数看，71个城市环比下跌，29个城市环比上涨。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少8个，其中涨幅在1%以上的有7个，与上月持平；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加9个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有35个，较上月增加5个。

中房研协价格指数

288（城市）一手房价格指数连续三个月出现下跌。2014年6月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.2点，较上月下降0.7点，环比微跌0.06%，跌幅较上月扩大0.03个百分点，同比涨幅继续收窄至5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。

监控的288个主要城市中，共有136个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月进一步减少。全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域数为16个。

监控的60个城市中，共有32个城市指数出现环比上涨，较上月环比上涨城市数量减少17个，绝大多数城市环比涨幅趋缓。共有28个城市指数环比出现不同程度下跌，北京、上海、重庆、天津四个直辖市的二手房价格指数也开始进入下降通道。

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5、重点城市6月房地产市场情况

6月北京商品住宅成交量下降 价格略有上涨。2014年6月北京商品住宅成交4465套，环比下降18.46%，相比去年同期更是大跌53%。价格方面略有上涨，成交均价为26330元/平米，环比上涨7.76%，同比上涨13.87%。

北京住建委数据显示，截至6月29日，北京二手房6月成交量为6140套，相比上月下降4%，较去年同期下降30%。从今年4月开始，北京二手房成交量已连续三月下滑。根据链家地产统计，6月北京二手住宅成交均价为27311元/平方米，环比下降4.4%，延续了5月份以来下滑势头。

6月上海商品住宅量涨价跌。搜房数据统计，2014年6月上海市商品住宅共成交6077套，环比大涨25.3%，较去年同期则缩减35.0%；总计成交面积71.4万平，较5月增加19.9%，而较去年同期有着36.5%的降幅；新增供应面积106.3万平，环比剧增24.6%，与去年同期相比增长了18.5%。上海市商品住宅成交均价26550元/平，较5月回落3.8%，较去年同期则提升达10.8%。

6月广州商品住宅量价齐涨。世联行数据统计，2014年6月广州商品房住宅成交5779套，环比下降1％，同比下降20%；成交面积共73.22万平米，环比上升9%，同比下降11%；商品房住宅成交均价为16822元/平米，环比上升3%，同比上升30%。

6、房地产开发景气指数持续下行

6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.84，比上月回落0.18点。

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7、对6月房地产市场的分析

6月中国房地产市场呈现以下三个特点：市场有限回升、政策“分类调控”、房企分化加剧。

市场有限回升。尽管上半年主要房地产指标较去年出现不同程度的下滑，但从单月据来看，无论是开发投资、企业拿地还是市场销售均在6月明显提升。6月商品房销售面积12295万平方米，环比上涨47.1%，与去年同期基本持平；商品房销售金额7459亿元，环比上涨39.0%，较去年同期微降0.7%。市场连续下行的态势得到暂时的遏制，并将逐步企稳。

政策“分类调控”。6月末，呼和浩特发文正式取消限购，成为第一个以政府办公厅文件形式明确松绑限购的城市，这项需要中央政府默许的决定是房地产政策放松迈出的重要一步，地方政策调整进入新的阶段。在此阶段，广东、海南、江苏、武汉、长沙、贵阳等多地也陆续通过定向放松限购或通过调整信贷、公积金和户籍改革等方式鼓励刚需，做为政策调整的突破口。

在上半年市场整体低迷的情况下，地方财政压力增加，地方政府适度采取“托市”措施，微刺激市场回暖，保证财政收入稳定。但是这些措施仅限于面临库存高、房价下行压力大的城市，一线城市及房价较高的热点城市不在其列。这些房价较高的一线及热点城市，将主要通过保障房建设、共有产权房及自住型商品房等方式来调节市场需求。

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房企分化加剧。从上半年销售数据来看，今年多数房企销售下滑，而万科、恒大等少数大中型房企仍保持增长，万科上半年销售破千亿，增幅为20.6%，恒大增速为55%，华夏幸福上半年销售增幅也位于前列，同比增长52.2%，房企业绩已出现分化加剧现象。除行业普遍存在业绩不佳、现金回笼周期延长外，融资难度也进一步加大，银行、信托等资金方贷款意愿会向大开发商倾斜，小型开发商的融资状况将最为艰难。许多大中型房企趁势收购面临债务违约的房企，进行逆势扩张，这种局势将在下半年持续。Wind资讯数据统计显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为152.93亿元。而在去年同期，这两个数据分别为15宗和49.44亿元。去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额为142.97亿元。

二、上半年房地产市场整体低迷  5、6月有所好转

1、上半年主要房地产指标下滑  5、6月逐月走高

整体来看，上半年土地购置面、房屋新开工面积、商品房销售面积及金额等主要房地产指标依然低于去年同期，但与前五月相比跌幅收窄。房地产投资、土地成交价款、房屋施工及竣工面积高于去年同期。

从上半年各月来走势看，房地产开发投资、房屋竣工面积、土地成交价款、商品房销售面积及金额几项指标均在4月下降，5、6月增加并逐月上涨。其他指标在上半年个月均呈现逐月上涨态势。

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2、全国商品房库存持续扩大

6月末，商品房待售面积54428万平方米，比5月末增加1026万平方米。其中，住宅待售面积增加634万平方米，办公楼待售面积增加58万平方米，商业营业用房待售面积增加212万平方米。

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3、2014上半年房地产企业情况

2014上半年品牌房企融资情况。根据中国指数研究院2014上半年品牌房企融资专题研究报告显示，2014年以来，内地房企通过多种途径筹谋在港搭建融资平台，共有6家内房企成功在港挂牌上市，融资总额约90亿港元，超2013年全年。

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2014年3月，停滞三年之久的国内房地产再融资正式开闸，进一步丰富了房企融资渠道，共有12家房地产企业再融资预案相继获证监会批准，通过股份定增及公司债融资总额达265亿元，其中，北京城建、天房发展、大名城、福星股份等百强房企再融资额度均超30亿元，为企业项目的顺利推进获得充分的资金支持。

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2014上半年中国房企海外投资情况。2014年上半年，中国企业海外房地产投资呈现爆发式增长。根据晨哨网的监测统计，2014年1至6月全部五类交易披露金额为371.32亿美元，确定交易披露金额为120.52亿美元。根据仲量联行的统计，2013年全年中国企业海外房地产投资额约为150亿美元。

中国投资者积极进军海外房地产市场的原因主要有三方面：首先，海外一些房地产市场处于稳步复苏初期，某些特定市场（例如伦敦）投资回报率维持较高水平，加之海外融资成本相对较低，中国企业对海外房地产市场的投资回报预期高企。其次，受人口红利走低和城镇化率提高以及宏观政策的影响，国内房地产市长难以维持以往的高增率和高回报率，有条件的房地产企业普遍向外看。最后，政府积极鼓励有条件的企业“走出去”，相关政策利好助推了中国企业投资海外房地产市场。

三、对下半年全国房地产市场的预判

综上所述，我们认为在上半年无论是市场、政策还是企业都出现了分化调整的态势，从房地产市场调控的长期来看，既有利于房地产市场本身健康运行，也有利于国民经济可持续健康发展。我们认为下半年房地产市场发展存在以下几个趋势：

市场销售：下半年的供应量仍然会上升，加之开发企业积极实行价格促销策略，下跌趋势会减缓，预计销售情况好于上半年，市场回归主要体现在第四季度，但是好的程度有限，销售量和销售价格都不会出现太大幅度上涨。

信贷环境：信贷的投放已经从过去的年度管理变成了现在的月度、额度管理，在政策改变的情况下，下半年的信贷环境会变好。前期定向降准、调整贷存比等政策的影响，将提高金融机构的贷款能力，加上实体经济的回暖拉动贷款需求，预计下半年的信贷环境会出现比较宽松的局面。

政策方面：各级城市“分类调控”依然是下半年房地产政策的主要方向，更多二三线城市将会跟进呼和浩特放松限购；重点推进保障房建设、旧城危改棚改，解决群众最直接、最紧迫的利益问题；继续推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等中长期制度建设，但需要一定的时间和空间平稳过渡。