近期楼市的表现异常活跃，从三月份开始岛城楼市的成交量节节攀升，大有“井喷”的意味，而去年遮在头顶的阴霍似乎已经云散，雷声很大没见着雨点，于是乎很多媒体、开发商开始欢呼雀跃，“楼市已经见底”的传言开始蔓延，更有少数开发商开始酝酿着新一轮的涨价。

    楼市真的“见底”了吗？以后的发展真的会一帆风顺吗？

    我个人认为下半年的形势如何还很难断定，因为近两个月的成交上升是由多方面因素合力触发的，而这些因素不具备持久力。

    首先，从购房者的角度分析，很多专家、媒体也分析了，今年上半年成交与2008年被压抑的刚性需求释放有很大的关系，我身边的人也有近期买房的，而这部分人基本上是从2008年上半年就开始着手准备，因为对2009年市场抱有很大的预期，所以延迟到现在，看到政府的政策逐步稳定，房价缓和才动手购房，但是这种延迟效应很难延续到下半年，这需要更良好的经济环境的支撑，最起码从现在看，经济环境的改善效果并不显著，很难培养出更充足的购房需求。

    另外我们从近期的成交情况也可以看到，平均成交面积在88平米，而成交的价格集中在6000-8000的价格区间，政策性购房占成交比例的40%，这也反映了现在的改善型购房客户并没有被真正的激活，而这部分客户才是维持楼市持续发展的主要动力。

    其次，我们从2008年11月份以来每月畅销项目的情况来看，这些项目的畅销都有着钻心刺骨的“割肉”表现，从最早的宝龙直降1000，到开发区的2500价格横空出世，到万科两个项目保守开盘（应该都比预期价格低了近1000多元），青建两个项目联手降价，城阳10多个项目联合降价，然后是保利项目的5080起价，中海银海一号割肉应该超过了2000，我们可以细数每个成交数量显著提高的项目，哪个没有开发商的心痛？当然大家都是痛并快乐着，毕竟解决了销售的问题，但是下半年呢？2010年呢？消除了压力的公司可以放心了，但是很快会引来更多的效仿者，当更多的项目加入到以价格换市场的行列时，购房者就会再次静观其变。

    第三，我们再看一下项目的存量去化速度，截至到5月份岛城楼市的成交率仅有27%，青岛楼市普通商品房存量达到345万平米，而《青岛市2009年度住房建设计划》显示，2009年青岛市规划面积将达到1300万平米，除去5市，青岛7个区的开发面积依然会达到700余万平米，这将给整个青岛楼市带来很大的压力。

   第四，从其他方面看，中国的依然面临着经济发展速度、就业等问题依然十分严重，这也意味着短期内很难达到开发商所需要的城乡统一户口、推进农村改革。

   当然这仅仅是代表个人的观点。

   未来或许春光明媚，或许阴雨连连，但是开发商需要从自我的角度，加强对市场、产品、目标客户的研究，当价格失去魅力的时候，品质将会成为打动客户的主要因素，这也是以前大家共识的问题，适合的品质、富有生命力的建筑将会成为打动目标客群关注的主要工具。所以我认为“回归”应该依然是下一阶段重要主题，当然这包括：品质的回归和价格上的回归。