现在说崂山商圈还有点为时尚早，毕竟现在的崂山区依然没有改变其人流不足，周边常驻人口不饱和的状态，在青岛人的意识里依然是作为高档居住区、旅游休闲区的形象，不过自从2008年青岛市商业网点规划出炉，算是揭开了崂山商圈的盖头，加上商务一区、二区、三区相继推出，崂山的商务前景已经逐步深入人心，加上这两年大项目连续不断的报道，证大大拇指广场、啤酒城改造、永新国际广场、中央大道、利群百货、乐天百货、国货丽达百货......，崂山区的商战硝烟似乎近在眼前。

    我初步估算了一下，崂山区仅香港路、海尔路与松岭路段内，未来三到五年内的商业面积将达到80余万平米，而现在香港中路商圈营业中的商业面积也仅有40余万平米，再经过三到五年的发展经营面积也就在80万平米的样子，可见崂山区商业规划手笔之大，崂山商圈未来在青岛市的地位之重要。

    但是如此大的商业面积，未来的前景如何呢？

    首先我们可以预见，未来商圈的影响力应该在青岛市属于首屈一指的，虽然相对与香港中路、台东这些传统商圈，崂山商圈发展的时间比较短，缺乏积累和沉淀，但是相对于传统商圈，其高起点的规划以及独特的地理位置也使商圈具有先天的竞争优势。

    1）区域的道路交通条件优越，由于崂山区处于青岛城市的边缘，又是传统市区的自然延伸，在动静交接之间，繁华与宁静纽带，是海尔路、滨海大道、深圳路、香港路、银川路、青银高速青岛市六大交通主动脉的交换地带，在私家车普及的今天，时间的距离已经替代了空间的距离，而崂山则成了交通便捷之地，其辐射范围也沿着青岛三纵四横七大轴线遍及青岛市域；而且随着轨道交通的动工，公共交通体系的完善，区域的吸引力将越来越强。而香港中路和台东这些传统商圈，其优势和将会随着城市容量的扩充，传统市区规划陈旧而逐步失去其固有的吸引力。

    2）人口迁移是城市发展永动的主题，更多农村人口流向城镇，城镇人口则向资源、条件更为优越的大都市迁移，城市不断向周边扩散，市界也不算想四周延伸，而青岛由于其固有的地理特点，决定了城市延伸的三个主要的方向，工业向西挺进、科技服务产业向东、中小加工企业向北，这也决定了人口迁移的特征，更多的优质消费群体将向东迁移，这也是崂山区被公认为青岛富人聚集区的原因。现在海尔路、松岭路、香港路、滨海大道、张村河沿线已经形成了密集的中高品质居住区，预计未来三到五年内将超过百万居住人口。

    3）地段是商业地产永恒的主题，而地段的根源则是基于城市资源配置的差异，崂山区无疑是青岛市未来优质资源配置最丰富的区域，这也预示着这里将成为青岛市地段价值最高的区域，啤酒城、国际会展中心、大剧院、国信体育公园、博物馆、大学城、现代艺术中心、星级酒店、海洋娱乐城......一系列的省级大型项目均落户崂山区，这是崂山发展的基础也是崂山商圈腾飞的动力。

    当然这些客观的优势并不能成为支撑这个大商圈的全部决定因素，商圈自身的配置也是决定商圈未来命运重要因素，反观青岛传统商圈发展崎岖的道路，商业要想实现繁荣必须要有“聚变”的力量，如何实现错位经营、资源互补，形成大商业的一体化力量，达到“1+1>2”的效果，是崂山商圈内所有项目共同思考的问题。

    从现实的大型项目配置情况看，现在崂山商圈的业态搭配比较合理。

    1）上市啤酒城项目商业面积将超过30万平米，项目定位将会以啤酒主题的商业娱乐购物中心，该项目将成为环渤城市圈唯一的也是国内最大的啤酒主题商业中心，这将会给整个区域的商业发展起到很大的拉动作用，但是该定位也决定了其商业以中低档商业服务为主，无法提供高档消费环境；

    2）中央大道作为崂山区中心景观商业大道，其商业面积将达到25万平米，也是国内首屈一指的地下商业广场，因为该项目整个坐落于地下，以街区形式排布，所以只能作为时尚商业街区的形式存在，虽然会形成很大的商业吸引力，但是定位也会趋向中低档产品，而且这两个商业项目一个很大的目标客户群将会集中在旅游客群上，都是为了打造半岛地区休闲、旅游、购物场而努力；

    3）永新国际广场商业面积达8万平米，处于啤酒城与中央大道、大剧院的交接位置，也是两大主题商业的传输纽带，但是因为商业面积集中，建筑格局方正，比较适合大型中高端百货的入住，这也是崂山商圈所需要的业态，因为崂山区作为青岛高档居住中心区，项目周边也有超过百万平米中高端写字楼的支撑，将会有大量的中高端消费群体，同时该项目的存在也填补了啤酒城和中央大道项目的中高端服务不足的缺陷，是整个区域商业一体化的形成的“点睛之笔”。

    4）利群项目商业面积预计超过5万平米，处于崂山商圈的边缘位置，虽然靠近香港路和海尔路两大主干道，但是因为偏离了中央大道和啤酒城两大商业体的合力中心，所以在定位上应该依然会遵循利群现有项目的特点，走本地化、实惠路线，通过依靠其自身品牌的影响力提高项目的人流，而且因为利群在青岛消费者心目中根深蒂固的影响力，将会对崂山商圈的辐射力会有较为有效的拉动效果，特别是商圈初期发展阶段。

    5）丽达百货项目商业面积约2.3万平米，处于中央大道的中间位置，是中央大道的扩充部分，定位应该是走时尚百货的路线。

    6）其他项目海鲜街12万平米，以特色餐饮为主；上实松岭路项目约2万平米，是一个主题街区；大拇指广场预计有4万平米商业，将会定位为香港城；海尔东城国际商业街，约2万平米是作为区域商业主题街区。

    另外这些项目规划起点比较高，所以对未来的消费需求变化的适应能力也比较强。

    1）在停车场考虑上将会比较超前，整个区域的商业停车位将会超过1万个，达到100平米：1的比例，远远超越了青岛其他传统商圈的停车服务能力（现在香港中路商圈的停车位仅有200平米：1的平均比例，台东商圈和李村商圈则更低）。

    2）在业种的配置上，崂山商圈更趋向国际商业标准，整个商圈休闲娱乐餐饮的面积配比预计将达到30～40%，更加注重公共空间的设计以及景观设计，特别是以中央大道为轴线的各个项目的敞开共享空间，将会打造成为市民的休闲公园，把整个商圈凝聚成为一个大型的shopping mall，实现整个商圈的“由聚变强”，从而统领整个青岛商业的发展。