如果将社区商业放在社区经济的角度来考虑，社区商业未来的发展空间以及可做的文章还是很多的。如果有人能够认识到这一点而捷足先登，那么会从中找到很多的商业机会。

    如今，我们的居住方式及生活方式与以前相比已经有了很大的改变，除了工作以外，其他的生活时间主要就是在社区里，所以老百姓日常生活的一些需求，包括吃喝玩乐以及相关的活动都要围绕着由小区形成的生活圈来实现，这其中，社区商业将发挥不可低估的作用。

    社区商业与居民生活的关系是非常密切的，因此，其中蕴含的商机也是非常大的。记者在采访北京大学房地产研究所所长陈国强时，他对于社区商业的前景非常看好：“如果将社区商业放在社区经济的角度来考虑，那么社区商业未来的发展空间以及可做的文章还是很多的。目前，人们对于社区经济这一概念的提及并不是很多，但今后社区经济可做的文章是非常大的，如果有人能够认识到这一点而捷足先登的话，那么会从中找到很多的商业机会。”

    社区商业前期:做好规划、定位

   《城市开发》:好的开始是成功的一半，任何项目的开发肯定都离不开前期的规划、定位，对于社区商业而言，应如何做好前期的规划和定位？

    陈国强:开发商在对社区商业的认识方面有两个极端：第一，有些开发商认识到了社区商业的价值，认为商铺店面的售价要比住宅高，所以就盲目将商业面积做大，而对于下一步的销售状况以及经营状况不作考虑，他们看到了社区商业的价值，但不知道如何去操作，如何去实现这个价值；第二，无视社区商业的价值，认为社区商业可有可无，只是随便安排一些底商，而对于如何经营这些底商根本不去考虑。这两种认识都是错误的，这对于社区商业甚至整个地产项目的发展是不利的。

    社区商业的开发一定要结合楼盘项目的定位来进行，要对楼盘的目标客户进行系统地研究，包括这些目标客户的消费结构、消费习惯、生活需求等，这是一个很基础的工作。如果这些工作在开发之前做得不够，那么对于社区商业后续的经营状况会有很大影响的。其次，还要具体了解项目周边的一些相应的商业配套的状况，是否会有一些项目外部的商业配套可以利用，或是项目附近的商业配套是否和自己项目本身规划的商业配套相冲突。另外，项目自身规模的大小以及所属的区位也是应该考虑的基本前提。

    有些社区商业是以社区内部的相关配套为主，还有一些就需要依靠小区外部一些其他的市政方面的配套。如果小区之外有一些相关的商业或设施，那么就不必再重复引进。如果是远郊的一些社区，比如万科开发的城市花园、世纪花城这一类的项目，就需要开发商把小区内相关的一些商业服务引入到项目中，因为小区内居民的日常生活需要满足，而远郊并没有相对完善的社区商业配套。上述万科的这两个项目，就有大量的社区商业，这是值得开发商们学习的。

    目前，在社区商业方面真正做得好的企业是比较少的，很多开发商关注的焦点不在社区商业上，而是在住宅本身上，关注的是他们的房子如何才能卖得出去、卖得更多更好，而在项目开发前，对于项目相关配套的关注并不是很多，也不是很重视，对于社区商业的面积、层高以及位置等具体方面的规划，更是不愿意多花时间去考虑、去钻研。潘石屹从他的现代城到建外SOHO，也谈到过这样的问题，他们的商业配套比例是比较高的。在早期，他们对这些楼盘的社区商业研究并不多，但后来逐渐发现问题后开始慢慢改进，包括商铺的层高、面积的大小、整体的布局，包括对临长安街远近的商铺都有相应的要求。

    不同的商家、不同的业态，对商铺的要求也是不同的，很多开发商对于社区商业的关注还是不够，他们对于如何开发社区商业以及应该开发多大规模也是欠考虑的，包括一些设计院、设计公司在这方面的专业能力也是有欠缺的，所以开发出来的底商也好、社区商业也好，很难实现一个良好的收益。有些开发商想当然地认为商铺的价格可以比住宅的价格高很多，于是就把商铺面积尽量做大，结果是这些商铺开发出来了，但难以出租或出售，其失败的例子也有很多。开发商对于社区商业专业化的认知不够、重视不够，在后期长期经营方面实际上也是考虑不周，在项目开发之前对项目的定位及经营缺乏研究。对于社区商业，大多数开发商也是在摸索当中。

    社区商业发展:运用市场手段

    《城市开发》:和其他的商业形态一样，社区商业在经营过程中肯定也会遇到很多问题，应该怎样让其拥有一个持续稳定的发展态势？

    陈国强:社区商业既然是一种市场形式，那么就需要通过市场的规律加以引导，即运用市场手段让其优胜劣汰。如果一个商户在社区里的经营难以为继了，那么它自然也就被淘汰了，然后再引入其他的商家进来，如果下一个商家有很好的经营业绩并受到居民的认可，那么它就可以生存下来，实际上这也是社区资源的一个优化配置。作为开发商来讲，也可以有一个倾向性的引导，比如在社区里引入一些品牌餐饮，从而提升社区的品质或是提升人气，但主要还是应该通过市场化的方式来实现资源的优化。如果开发商把社区内的商铺作为自己的资产来经营，那么也可以自己有选择、有重点地引入一些商家。最关键的还是要符合居民的需要，而且商家自身还要有一个良好的经营收益。目前，很多人都住到商品房小区中了，社区商业和老百姓生活的关系也非常密切了，如果开发商能够根据小区居民的需要进行社区商业的合理开发，那么对社区商业经营的成功肯定是有好处的。

    一个成熟的社区商业需要一定时间的积累，包括商家本身的调整。例如，引进的商家可能和小区内人群的生活方式或生活水准不是很适合，因此这个商家必然会由于无法得到良好的收益而撤出，从而有更合适的商家进入。经过一段时间的优化或是相互适应的过程之后，才能够找到一个比较理想的、适合该小区的社区商业体系。从过去深圳、上海等地区的经验来看，这种通过市场慢慢优胜劣汰的方式是比较理想的。

    如果社区商业经营得好的话，那么它对于整个项目价值的提升也会起到一定的作用。一个楼盘如果有一个比较合理的社区商业的配置，肯定会提升楼盘的附加值。

    开发商对于社区商业目前也处于一个摸索的过程中，很多开发商都没有相关的经验，这就需要一些比较专业的人士或机构来帮助开发商进行一个专业的经营策划。这对于项目的长期经营来说也是非常有利的。

    编后    社区商业如果运作得很成功或是在前期有一个很好的规划，那么它也可以作为一个区域性的商业来经营，从而形成商圈或是区域性的商业中心。

如果开发商在开发之初把社区商业定位为一个区域性的商业，那么在规划时的标准就要相应提高一些，比如说引入一些较大型的商家进驻，从而满足一个区域的大众需求，这样就可以将该社区带得更繁荣一些。当然，这也就不是普通的社区商业了，而是形成了一个区域性的商圈。比如国美在北京开发的明天第一城项目，他们就是要以自己几万平方米的商业面积作为依托，从而建立形成一个立水桥商圈。

    出处：《城市开发》杂志(开发版)2007年第6期,本文是该杂志记者李连元就“社区商业专题”对我的采访稿。