2007年7月12日上午，国新办就国家土地督查制度实施进展情况举行发了发布会，所以今天下午地产中国(house.china.cn)组织了本次论坛，我们今天有幸请到北京大学房地产研究所所长陈国强博士；北京广大律师事务所律师庄清忠先生；北京中科利源技术发展有限公司总经理汪亚民先生；北京嘉诚投资集团总经理段然先生；北京市汇佳律师事务所律师王锦坡先生；北京嘉诚投资集团副总经理李旭先生；我爱我家副总裁胡景晖先生，欢迎各位朋友在百忙之中光临本次论坛，今天的话题将由我与中国教育电视台3套资深房产主持人王建民先生共同主持，首先有请王老！

　　王建民：各位嘉宾下午好！大家都是熟面孔了，对房地产都比较关注，房地产在社会中的地位无论是媒体炒作还是民生需求。小产权从房地产一启动已经存在这个问题，大家知道花家地那一片都是小产权，大部分郊区的集体用地统统可以叫小产权。今天这个话题既是一个很严肃的话题，又是一个大家可以七嘴八舌议论的话题，到现在也没有一个最后的定论。今天并不一定讨论出什么结果，我们给决策人提供一些信息，我们代表各方面的声音来讨论。今天大家都是个人意见，不代表电视台也不代表中国网，也不代表每个人所在的单位，因此大家可以集思广益、畅所欲言。小产权还得从土地说起，陈所长对这个话题是最有发言权的，请陈所长先简单说一下。

    陈国强：北京市城市建设用地占的比重不到20%，近80%的土地属于农村集体建设用地。小产权现在管理不够规范，或者说法律还存在空白之处，它的出现和我们目前土地管理制度方面还欠规范的现状有直接关系，小产权房现象的出现，需要请土地管理部门从土地管理的角度引起高度重视。

　　王建民：我们国家所有的土地政策，土地的使用小产权也好、国有土地的规划70年使用大产权也好，它们有没有严格的界限？

　　陈国强：随着这些年城市化的进程加快，房地产行业蓬勃发展，应该说我们国家对城市建设用地的管理规划方面形成了基本的管理框架。相比一下，关于农村集体建设用地的管理，目前在监管方面、在法律的规范方面还存在比较多的灰色地带，这个恰恰是出现小产权房现象的背后的政策的因素。

　　王维波：胡总前段时间在网上发布了很多小产权的个人的感言，他对不动产有很多的见解，胡总您讲讲您的观点。

　　胡景晖：前段时间小产权这个话题争论的越来越激烈，第一点，我们国家存在着土地管理和人口管理的二元结构，触及深处是这么一个问题。我们人口是两种管理方式，城镇和农村户口，土地管理是两种方式，所有土地都是公有制，但是城镇土地系国有，农村的土地是集体所有，小产权我们再具体分析一下，小产权到底违法不违法？从开发建设来讲分两类，一类是本身从开发建设来讲它不违法，它的规划用地在当地的乡镇是经过有关规划审批的，建设不违法。当然，也有一些建设根本就是违法，建设到规划没有经过任何部门审批。

　　胡景晖：现在小产权之所以出现违法现象，关键在于销售环节。土地管理法明确规定农村经济所有制土地上建设出的房产销售给城镇户口的居民使用的，关键问题在这。我们的土地管理制度和人口管理制度是不是符合今天的发展。举个简单的例子，三环路有很多交通的划线是不合理的，但是它合法的，我们是不是以违法的代价要求国家修改根本的一个大法律，问题出在这。专家讲小产权合法化是给婚姻发证，我说是修改婚姻法允许一夫多妻制给二奶发证。这些法是不是合理，城乡、土地、人口二元结构是不是要改这个已经不适合现代的发展，这个可以通过立法重新修改土地管理办法，目前不能以挑战现有法律和违法的方式促进法律的修改。

   王建民：胡总讲的很详细，关键它不能给城镇居民，作为集体土地国家给了一部分政策，城里商场买东西贵，为什么贵？本身有柜台的成本，同时还有税收，到商场买东西要开发票，这些小产权房相当于在地上摆地摊，谁也不用管我。为了改善农村的居住环境，村长在村委会的领导下搞村办企业，盖个厂房和宿舍楼，这个宿舍楼算不算小产权房？关于国务院新闻办开的会，里面谈到四种情况，四种情况包含两种情况：一种叫农民宅基地，农民要生活必须要盖房，这是合理合法的，而且村里批准报镇里备案，不管哪一任城镇来了都要认可宅基地是我的；第二，农村兴办的村办企业或者联营企业，这也是合法的。

　　陈国强：过去农村兴办村企业或者以联营企业的方式，过去用了不同的名词开发区、工业园区，通过宅基地的形式，还有通过危房改造的形式，还有新农村建设搞农村成片集中开发的方式，有各种渠道和方式。过去虽然是法律空白，实际的开发运营当中也是比较注意以适当的名义给自己增加一些保护的外衣，过去都是这样出现的，以这种方式解决这个问题还是继续存在。

　　庄清忠：现在小产权的概念本身是不正确的概念，为什么这么说？老百姓心目中有两种产权，大产权、小产权，现在把建在农村集体土地上的房屋称之为小产权的房屋，这个称呼本身就不正确的。现在农村集体土地上的房屋这种房屋在属性上不好定位，为什么这么说？第一，建在这种土地上的房屋也确实有审批手续，经过县土地管理部门审批，这个当然是合法的，包括宅基地宅基地，我们国家土地法规定所在地县级以上土地部门进行批准，如果说现在县级小产权经过县级部门批准了所建设的楼房特别是新农村建设过程中，农民由平改楼，这个都是合法的。

汪亚民：13亿人口人人都有房住，这是政府应该努力的，但是人人都有一套自己产权的房子，人人都成为有产阶级，这个恐怕要奋斗至少几百年，不是一二十年就能实现的，这方面我认为一个是政府要转变一些人的观念，就是租赁问题，没钱买房子，可以住廉租房，可以像我们自己国家的香港学习，政府多搞一些廉租房让城市人都有自己的房子，还有就是改变一些观念，都想有一套自己的房子，这个在短期内是做不到的。对高房价不是退回到政府强管制，还是加快市场经济步伐，对于小产权的破窗效应从软件上做一个补丁，这个补丁一定要打好，如果这个补丁打不好，由于这个补丁造成重大的社会骚乱，这不是我们国家出台政策的目的。现在一切要考虑民众利益，法律有漏洞法律打补丁。农田问题需要有一个斩钉截铁的政策，原来是基本农田可以让它一夜之间变成非基本农田，利益不能够界定，这方面怎么界定，怎么做的切实一点。往往很多人要搞先农村建设，就学城市搞土地经营，最后不得不变现得到现金，乡政府、村政府有钱，村民也能获利。

　　王建民：96-97年以后很多的国有企业退二进三，从二环路搬到三环路，退三进四，退四进五，现在所有的企业都搬到郊区去了，实际上就是卖了主业产，符合当时的收入，这些钱都是当时的工厂自己消化的。同样，现在的农村这种做法肯定跟那个做法是一样的，把农村一辈子养农民的土地全部变现盖成商品房卖给城里人，这个有可比之处，应该说是如出一辙。在土地使用上，包括村产权的问题上，这里如果换为你，你怎么思考呢？

　　段然：之所以有小产权的产生，因为本身房价很高。现在政府给了这么多次的警示，6月份小产权的警示，因为小产权过热造成了大批的购房者去选择小产权。购房者心目中政府将来户保护小产权，还有就是农村基本农业经济发展的要求，前一段时间一直说新农村建设，很多闲置的宅基地没有用途，上楼的这部分钱由开发商开发。很多村包括农业、经济都不很发达，只能靠山区的旅游开发，大批的游客过来促进产生很多的住宅，包括村里的农家小院，很多人觉得如果这有房子，就不用来你这住，最后就造成成规模的开发，变成的小产权。

　  庄律师提到租赁最长20年，这个也是有比较大的问题。现在村产权的项目我个人的观点，我觉得它存在自然有它的道理。村产权建的高档项目，比如200-300平米的高档别墅，是不是弥补了这部分空缺？从宅基地的角度来说，它本身可以进行住宅建设，只是不允许进行销售，政府是不是在下一个阶段出台一个政策，如何进行小产权的销售和租赁的界定，很多小产权的项目已经入住了，95-96年就有小产权了，要解决现在在售和已经入住的小产权现在这个阶段怎么界定，今天讨论的建议可以为下一步政府决策提供一个参考性的意见。

　　消费者(小产权房购房人)：大部分都因为价钱买小产权的房子，刚才有的专家提到中国人一个观念问题，要有一套自己的房子才觉得稳定。的确是这样，不管是大产权也好、小产权也好，大产权买了好多人要贷款，一样有压力，小产权让你真正的舒服吗？购买小产权出现这么多波动，我们房子装修也停了，感觉影响挺大，很多人觉得还要有一个相应的措施。国家如果对这块早有关注，也不会有人买这个房子。小产权都是一次性付款的，这个房子没收了，我们这些损失怎么办？咱们国家这次波动要是没有一个好的政策保证，那买这样房子的人会很惨无，很多人承受不了这方面的压力。

    王锦坡：小产权房是不合法的，为什么越来越多的出现？现在房价过高是一个重要的原因，这种情况下，政府相关部门需要采取措施，让普通商品房的价格回归到正常的水平。政府部门应该让普通商品房的成本透明，到底包含哪些，为什么这么贵，而且一涨再涨。住房是公民最基本的需求，现在的房价不断的上涨，怎么保证公民的居住权，这是政府部门的义务。现在应该提供廉租房满足低收入人群的需求，包括经济适用房的建设。中低收入者的住房需求要让开发商建设普通商品房满足更多普通群众的需求，一定要严格控制高档豪华的住房的建设，这样就可以照顾到各个阶层不同的生活需求。

　　对于已经出现的小产权，全部拆掉不现实，这样对和谐社会的建设也是不利的，毕竟很多人花了很多的钱。购房小产权房的人生活并不是很富裕，我们要保护他们正当的权益。胡总说可以对入住的人采取租赁的方式，这也是可行的办法，对于正在建设还没有入住应该坚决叫停，对于开发建设单位也应该给予处罚，这样才能够让他们感觉到小产权房是不应该建设的，不然光嘴上说不能建，但是又没有处罚措施，这样的话也是起不到任何作用，只是一个口号。

　　陈国强：据了解，在一些城市小产权房占的份额与商品房相当，为什么出现这种规模化发展的趋势，它出现有它的必然性，刚才大家提到房价上涨过快，普通收入者承受不起房价，这个是非常重要的因素。第二，刚才我们也探讨到了，目前我们管理部门在对农村集体用地的监管方面存在法律空白，目前农村集体用地实际的处置权，很大程度上村委会有相当程度的直接处置权，具体项目的操作上效率非常高，跟一个普通商品房项目审批相比效率高多了，留下了许多灰色地带，也给拥有实际土地使用处置权的机构留下了空间，这个也是非常关键的。

　　这些年政府在住房保障方面提供的保障的程度、覆盖的面太小，在这方面作为的非常不够，这个也有非常直接的关系。说到北京，大家知道有回龙观、天通苑很有名的经济适用房的项目，但是这些经济适用房项目在监管上出现了很多问题。廉租房这些年的供应量或者供应的规模在很多城市显得杯水车薪,有些城市甚至完全没有。因此可以说，政府这些年来提供的政策保障性住房是微不足道的，需求量很大，供应量稀少，“僧多粥少”是普遍现象。大量普通收入者，他们的住房需求和快速上涨的房价需求和供应的矛盾越来越突出，政府提供保障性住房没有很好的实施，在这方面政策的效率表现的非常的微弱，这使得乡产权或者村产权房存在着很基本的需求。

　　陈国强：普通收入者需要中低价位，或者中小套型的房子，市场上没有这样的商品房，无奈之下购买小产权房。另外一部分人群，早年是富人为主，目前也有一个群体，他是比较富有的人群，他们自己买地建房，这个下一步国家管理部门在对待乡产权问题的时候要加以区别，对普通收入阶层购买小产权房是什么方向处理，对富有阶层自建的第二套居所又是什么政策，这个需要区别。前面几位专家谈到一个观点，我注意到一个细节，宅基地这样形式开发的房子不但不可以出售，出租也是禁止的，根据有的专家提出来建议将来对乡产权房有一个长租的方式，出售跟出租相比，以租的方式解决对社会的振荡小一些，但事实上上也是一种突破过去已有的规定，也同样不允许。

    段然：我觉得是动了政府的奶酪。我们设想一下，从95年开始到现在没有小产权房，这么多拆迁户怎么解决？经济适用房发展的速度根本不足以支撑拆迁和外来户的购房，经济适用房没有那么多钱也买不上。政府可能在财政上有一些损失，但小产权对建设和谐社会起到了很多的作用。现在开发商说政府发布了警示，在很多年前我去国土资源局交这个钱，我去交你没有收费标准，也没有相应的政策措施，早有这个为什么不出台政策。现在已经建完房，你提出这个，我也不是不交，发出这个警示之后要很快出台相应的配套政策。现在很多项目已经收了大批客户的定金，很多停工了，现在很多客户还观望，这就会造成社会不和谐的因素。

　　陈国强：可以说这个奶酪是新增的，不是既有的。政府没有引导市场提供适合普通收入阶层的中小户型的普通商品房，没有提供适合低收入阶层的经济适用房、廉租房、限价房。这个奶酪也是逼出来的，出现这个问题管理部门也要思考这个现象背后的问题。比如怎么规范农村集体用地，是不是要纳入和城市居民用地相同的思路和相同的方式管理，对已经买了小产权房群体他们的利益怎么保障，肯定不能采取简单化方式，对市场上适合普通人群购房的中低价位的普通商品房怎么样加大供应？政府对保障性住房的供应怎么切切实实让需求的人群得到满足？在住房保障方面要真正履行责任。

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