我们对楼盘有直接或者有基础意义的指标当中，我们选择这些指标，考虑这几个方面的因素，首先是这些因素对楼盘价值来说是非常重要的。第二，通过这些指标，可以对楼盘的价值有基本全面的评估。第三，这些指标变成可测量的，可以量化的方式进行测算的考虑。包括了三个方面的原则。

    接下来对目前市场上曾经出现或者已经有过的跟楼盘评价或者说房地产企业评价相关的排行榜给大家做一些简单的分析比较。首先介绍的是《房地产TOP10》的评比。这项评比是清华大学房地产研究所以及中指研究院和国务院发展研究中心几个机构共同推出的，最初的排名叫TOP10，后来就变成中国房地产百强排名。这个排行榜排名的项目是针对房地产开发企业，并不是针对楼盘核项目。他们考察的主要方式重点是从房地产企业相关的财务报表，企业的有关信息。从财务性的指标或者说公司的规模、公司的赢利性等等来评估房地产企业的综合实力的榜单。另外从企业角度来评价，蓝筹地产。 

　　【主持人马磊】：刚才TOP10，去年的时候通过评价有一个二手房企业，包括我爱我家，好像还惹了点麻烦，因为中原地产在北京和在整个中国有很大的影响力，居然没有进入上海前十强的排名，说明在房地产排名定的水分。

http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg29/66168.jpg《城市楼盘价值测评指标体系》专题讲座（二）" TITLE="2007北京春季房展: 《城市楼盘价值测评指标体系》专题讲座（二）" />

现场购房人提问http://house.sohu.com/news/2007-04-08/299968.html

   【陈国强】：刚才主持人也说了，不能叫排名，侧重点不一样，刚才介绍的TOP10或者房地产百强企业，是从企业的角度来进行排名。《蓝筹地产》和TOP10有类似的地方主要针对房地产企业，评价的是楼盘的开发商，这套评价方法是由经济观察报以及新华信等等几个机构评出来的。评估方法也是依据企业的有关财务报表，企业的经营信息这些方面来评估判断，它的重点在于评估企业的成长性或者企业的发展潜力，从这个角度来评估或者判断企业的发展前景和发展潜力。

　　刚才说的两个评价体系是从评价房地产企业的角度。接下来给大家介绍的是从评价项目角度或者评估楼盘的角度。一个是《宜居楼盘》的评估，这项评价体系是由北京联合大学有燕京房地产研究所推出的评估，这个评价方法侧重的是评价楼盘所处的区位，这个楼盘外部的环境如何，这个环境是否适合居住或者宜居的城市怎么样，相关的安全性、健康性、方便性、出行性以及居住的舒适性，从这个角度对楼盘的宜居程度和宜居状况进行评估。使用的方法主要是通过平面媒体、发放问卷，回收问卷的方法，对楼盘进行宜居程度的判断。还有一项是去年底由北京楼市周刊以及红炫制造几家房地产专业机构，他们做了一个《居住理想》的评估。很大程度上，这项评估为特定楼盘进行营销的策略，他结合楼盘具体实际状况进行引导和判断，对什么楼盘组合这套居住的希望或者说居住理想进行判断。应该说带有某种营销的考虑，所以它的暴光性是打了很大的折扣。

　　还有一项非常值得重视的一套评估办法，是由国家建设部推出的《住宅性能评定的技术标准》。应该说，这是一项非常专业化的评估体系，可惜的是，这套评估办法主要是和开发企业结合在一起，对普通购房者来说，应用性比较差。主要考虑的项目或者考虑的指标非常地细致。主要涉及的是几个大的方面，首先是小区的居住环境，项目的安全性，项目的耐用性，项目的环境状况，以及它的经济性等等五大方面，由于参与它的评价需要由开发企业提供有关楼盘详细的具体参数，所以对普通的买房者来说缺乏实际应用的价值，另外它关注的是楼盘内部的，关注楼盘技术设计以及整套指标系统，但是对楼盘外部，处在区位怎么样，周边方便程度怎么样，周边的教育配套等等有没有，配套设施程度怎么样，这些因素没有在考虑之内。虽然这是一套非常专业的，非常全面细致的评价指标，但是对普通购房者来说，没有应用的价值。

　　相比之下，我们的评估体系，从内部、外部因素；主观方面、客观方面，是都考虑到了。我们从楼盘相关的外部的区位、地段，楼盘的周边各个方面的配套状况，各个方面像小区配套方面，建筑设计方面，物业管理方面以及发展商的品牌，发展商的信誉，发展商的口碑包括开发商对具体楼盘的新技术的应用，新材料的应用等等，把这些楼盘相关的因素都考虑到了。因为和焦点网合作，通过网络的手段，对购房者来说，是非常简便、实用的工具。

　　接下来我对这套评价体系整体的框架或者说结构做一个简单的介绍。这套评估体系从大的方面考虑了几方面，首先从外部的因素以及楼盘自身的内部因素。在外部因素方面，重点考虑了楼盘所处的区位，它的地段，楼盘所处区位周边的相关配套。从内部角度来看，涉及到和楼盘相关的小区的整体规划，小区的建筑形态，它的容积率状况，小区的物业管理状况，发展商的品牌，发展商的口碑以及这个项目当中科技的应用，新材料的应用，技术手段的应用等等。这是一个大的框架。

　　接下来再细分。刚才说了从外部角度需要考虑楼盘所处的地段，它的区位。这里可以再把它细分一下。可以细分为比方说在北京哪个区位，在二环内、三环内、四环内，所处的地段有没有历史底蕴，有没有历史古迹，有没有文化的遗产。另外从楼盘所处的区位有没有景观资源，有没有公园，有没有其他可供休闲的资源，另外我们考虑到有一些楼盘和其他楼盘相比具备特殊的稀缺性的资源，如果有这些资源，为我们居住在这样的社区有特殊的自豪感在里面。另外一项考虑了环境的洁净程度，重点考虑的是楼盘周围是不是有垃圾处理厂，污水有没有治理的，对环境有直接影响的。从这个角度。刚才说从地段区位的角度。

　　外部因素里，还有一个非常重要的方面是周边的配套，周边配套里，大家在买房或者在判断选择楼盘的时候，可能也会从下面几个方面考虑，首先是这个地段的交通状况，交通出行是不是便利，自己开车也好或者公交车也好，线路是不是比较多，是不是对上班或者出行很方便，有没有地铁，有没有其他的便捷的出行手段。另外很重要的跟我们生活密切相关的是购物条件，周围有没有大型的超市，日常生活所需是不是很方便能够解决。还有有小孩需要上学的家庭来说教育，幼儿园、小学、中学，教育的配套非常重要。这个因素对很多父母考虑买房的时候，会不可忽视的一项因素。你这个项目周围或者说小区内部有没有好的教育配套，有没有好的教育资源在里面。另外和生活服务相关的还有很多其他的，像银行、邮局、餐饮、美容美发等等，和日常生活直接相关的因素。现在大家很注意自己的健康，和运动设施，体育健身等等配套有紧密的关系。这些方面是我们在选购楼盘的时候需要重点考虑的楼盘周围的配套状况如何，配置的高低，是不是有比较好的解决方案。

　　从内部角度来观察。从楼盘规划的角度，需要从哪些方面来考虑。我们买一个楼盘或者选择一个小区会考虑到这个小区的开发规模，过小的规模或者过大的规模，可能对生活都不方便或者都不是一个非常宜居的社区。小区的容积率，大家不一定的很清楚，容积率的高低是决定着楼盘本身的居住的舒适度，容积率高了，住在小区里，可能会感觉到高楼密度很高，绿化太少，可能有压抑的感觉或者见到阳光相对少一些。绿化率大家有直接的感受，小区里种的绿地，种的树种的草，小河，小湖，这对长期居住的小区来说是要考虑的方面。现在有的小区为业主提供相关服务的会所，有没有会所也是作为购房者要考虑的方面，有些会所不光有运动的设施，还有餐饮，休闲措施，如果有这样措施的话，对我们在这样小区里居住，可以提供很多的便利。

　　现在北京私家车的拥有量很高，小区里提供的车位数字，或者车位跟小区整体的车位比，这个也是衡量它的价值重要方面。很多朋友如果有购房经验，有购房体验的话，这个也是关注的一个因素。特别是对一些规模相对较高的社区，会在自己的小区内部提供相关的生活服务配套，商业配套，的提供底商或者引进一些品牌的餐饮等等，为小区的业主提供生活便利。这也是需要考虑的方面。

　　内部因素的另一个方面需要关注的是这个楼盘建筑设计方面清，这个小区的建筑形态，北京市场上大家比较习惯看到很多都是塔楼形态，我们了解了像南方很多城市特别像上海，建筑形态上面表现最多还是板楼，北京相对来说板楼建筑形态相对较少，大家在选购楼盘的时候，如果发现这是一个板楼的建筑形态，可能会给它加分。这是一个建筑形态方面，塔楼或者板楼或者板塔混合的建筑形态。在居住的户型设计方面，合理性怎么样，是不是明厨明卫的，不同空间的设计方面是不是实用，是不是方便生活等等，这都是空间套型，户型设计方面是不是有明显的缺陷。谁都不愿意选择有缺陷的户型的房子居住。还有一个重要的角度，现在大部分的楼盘都会配置电梯，除了多层建筑形态之外，其他的高层、小高层肯定会有电梯的配置。电梯配置多少或者一部电梯平均几户人在使用，这点对长期居住在小区或者这栋楼的业主来说，是非常重要的因素。大家每天要乘若干次的电梯，都不希望把时间花在等电梯上面。电梯的配置情况是判断楼盘或者选购楼盘应该去关注。

　　接下来还有一个重要的角度就是物业管理的角度，这主要是从几方面。首先是这家物业管理公司的资质状况，是不是品牌的物业管理公司，像万科、中海大的品牌开发商提供很好的品牌和物业管理服务，业内都有一个共识，为什么很多的业主喜欢选购万科的楼盘或者像中海等等这样的公司开发的楼盘，很重要的因素像万科能够提供比较优良的售后服务，就是由他自己的物业管理公司提供的，可以提供一些比较人性化的，细致周到的物业管理服务。这个角度从物业管理公司是不是品牌公司，它的资质状况是购房时候需要考虑的因素。这家物业公司服务的水平或者大家对它提供服务的满意程度，物业公司给我们住在社区里的业主提供的安全保障程度怎么样，大家会不会有明显的安全危机感，这样的社区肯定对业主生活带来极大的困扰。另外像卫生保洁状况等等，这是反映物业公司提供给大家的物业管理服务方面具体的体现。无论是现在居住在过去单位提供的住房也好或者现在的商品小区也好，物业管理大家都会意识到这时非常重要的方面，需要我们考虑，需要我们重视这个因素。

　　我们还需要从发展商的角度，因为我们选购一个楼盘，选择一个小区，关心的一个因素是这个开发商，开发企业是不是品牌企业，是不是资质比较良好的企业，它提供的我们在居住过程中，我们购房体验是不是比较良好或者感觉比较满意的，这也是我们需要关心、关注的因素。现在在新开发的楼盘当中，开发商越来越重视提供新技术，新材料的应用或者说高科技因素的使用，像智能化的措施，一些环保节能的措施或者节能的手段是不是采用了。这个在长期的生活过程中，大家会实实在在地感受到这些科技、环保这些技术和手段的应用，给大家带来的实惠。比方说保暖的措施，如果一个小区在保温保暖方面是比较优良的，特别是在北方的社区，像北京冬天采暖的问题，可能就会比其他小区感受上会舒适很多或者说在取暖费用上，如果分户取暖的话，大家在取暖费用上会有一个节省的效果。这是从内部角度分项做出的基本考虑。

　　刚才介绍了评价体系大的结构和框架。如果再继续细分的话，还可以考虑得更具体或者更微观了。从区位角度，是不是处在中心城区的区位，处在二环线、三环线还是四环线什么样的地段区位，它的相应交通出行状况怎么样等等。从人文底蕴来说，可以去关注楼盘周边各个楼盘内部有没有历史古迹，我们在闲余的时间给自己提供更好的休闲方式。从自然景观方面，周边有没有公园，有没有河流，有没有好的绿化等等。从稀缺资源方面，有没有一些特殊的资源，主要是河流、湖泊、绿地、公园等等。从环境洁净角度，重点考虑到小区周围会不会有给大家生活带来困扰或者带来负面影响的污染源等等。

　　从交通的角度，大家会想到这些问题。小区周围有没有比较便利的公交站点，有没有地铁，道路状况，出行状况怎么样，无论是自己开车还是通过公交其他手段出行，是不是比较便利。在商业配套方面，有没有超市，有没有商场，这还有一个规格的差别，大型的、中型的，小型的还是普通的便利店。在教育设施方面，对有小孩的家庭，对幼儿园、小学、中学或者说这个学校是市重点、区重点，教育是比较好的学校，这些都是非常重要的，需要考虑的因素。从生活、服务、配套设施方面，跟我们日常生活相关的或者有非常直接关系的像邮局、银行、医院、餐饮等等，这都是我们在买房的时候，选购、判断楼盘的时候需要重视的因素。从运动设施方面，附近有没有运动场馆，有没有可供锻炼的场地等等。这也是我们需要关注的方面。

　　从小区或者楼盘内部的因素来考虑，在配套方面，小区的规模，并不是说规模越大越好，我们也看到北京有些超级规模的小区，像回龙观、天通苑，有上百万规模的楼盘，选购这些楼盘的业主经过若干时间的居住已经感觉到很多不方便。所以楼盘的规模也不是越大越好，适宜的规模对我们居住会提供比较舒适或者宜居的环境。从容积率角度，大家都知道，容积率反映了总的建筑面积和占地面积的比例关系。容积率越高我们会有感受，在居住的舒适度会降低，容积率低了，如果低了零点几，那是独栋形态。这里重点考虑是住宅、公寓。适当的容积率可以确保比较适当的或者比较宜居的生活环境，这也是非常重要的因素。绿化率会反映更直接了，这个直接可以感受到，小区里的绿地，小区里的绿化状况，我们可以走动的空间是不是多一些，如果绿化率低，我们能够看到的，能够享受的绿地就少。从小区会所的角度，会考虑它里面提供了什么样的设施，会所的规模有多大等等，这跟我们的日常生活都有很直接的关系。从小区的车位状况，很多人对这个问题有非常直接的或好或坏的感受，特别是很多小区在停车问题上，可以说不断出纠纷或者经常闹不愉快，因为车位少，经常造成业主与业主之间的纠纷或者业主与物业公司因为小区车位的问题闹得不开心，不愉快。所以车位的状况也是我们选购楼盘的时候需要关注的因素。在小区内部的商业配套方面，都有一个比较直观的经验，一定规模的，比方说十万或者二十万以上的开发规模的小区，一般都会有小区内部的商业配套，有没有这样的配套，对我们的生活非常直接的，如果有，非常便利，如果没有，需要花一定的时间费一些周折才能实现生活服务方面的需求。

　　从规划设计角度会注意到更具体的细节。首先会主义这个小区它在规划设计方面建筑的形态，是板楼还是塔楼，是多层还是小高层还是以小高层、高层为主的。在空间套型的设计方面，小区提供给我们的产品，提供的户型、层高是多少的，是不是标准比较高的还是一般的还是说偏低的，采光状况，朝南房间有还是没有。功能分区，设置是不是合理，包括水电煤气管线的设计，是不是我们使用起来比较方便，还是说装修需要另起炉灶，需要花更多的精力进行改动，这都是对我们接下来需要入住或者生活有直接影响的方面。从电梯的角度，每个单元或者每部电梯平均是几户一梯共同来用。如果使用的户数过多或者人数过多，势必每天要花更多的时间花在等电梯上面。