http://newsimg.focus.cn/zjmnewsimg/newsimg29/66166.jpg《城市楼盘价值测评指标体系》专题讲座（三）" TITLE="2007北京春季房展: 《城市楼盘价值测评指标体系》专题讲座（三）" />从物业管理的角度，像万科、中海这些品牌公司，他们提供了比较专业或者比较高质量的物业管理服务，是吸引业主购买他们楼盘非常重要的因素。这些物业公司所提供的服务对我们来说，可以获得什么样的满意度，体的安全保障方面，提供的卫生保洁方面，对业主会提供什么样的服务或者说提供我们感受到的满意程度怎么样。这个对我们将来几十年的生活可以说是非常重要。

　　在科技环保方面，从小区的智能化应用方面会考虑，上网方便不方便，安全防范系统是不是有保障，可视对讲，门禁是不是都采用了，我们列举的是比较普通的，不同的小区可能根据自己楼盘定位的高低，在这个基础上有加有减，从我们居住的角度，这些方面考虑的越细致，越周到越好，当然它提供的配置比较高，也意味着楼盘的价格或者房价会相应地提高。在环保节能技术方面，像垃圾处理的方式是不是提供了分池供水，窗户是不是双层通风玻璃或者其他方面的材料应用，是不是高标准的这样的住房。

　　从发展商提供的设施服务角度来看，会关注到几方面的因素，发展商是不是品牌开发商或者是全国性的品牌开发商或者开发的资质怎么样。我们当然希望我们选择的楼盘是由知名开发商开发的，会对它有更多的信心或者提供更多的信心保障。开发商在购房过程中提供的服务或者感受到的买房体验是不是比较好，或者说比较满意的，这也是我们在评判或者评价一个楼盘它的价值一个因素。

　　这个表格把刚才介绍当中涉及到的方方面面的因素把它搭成框架，不同的因素在当中占有什么权重，某个特定的因素在这个评价体系当中处在什么样的位置或者在整个评价体系当中它占有相应的分值，这里不具体地把它展开一项项说，可以举几个例子。

　　像外部因素和内部因素，在设定权重的时候，是内部和外部各占50%的权重，接下来在地段区位、中间配套，他们在外部因素里相应又占了55%、45%的权重。最后设定这样的权重，我们在进行这项评价体系研究当，征求了很多专业机构，很多专业人士的意见，进行了反复地推敲或者说调整之后，形成评估的权重体系。

　　我们这套评价体系最后直观的表现，就是根据这套评价体系设计了一套相应的问卷，这套问卷现在已经在焦点房地产网上实现了上线。大家如果有兴趣可以在焦点网上通过填写问卷的方式，根据内部的分值换算的办法获得某个特定楼盘的内在价值或者综合价值的得分。这个分数的测算，大家不需要了解非常具体的，只是它的分数怎么得来的。我刚才作了非常简要的说明，主要想说明它们内部各个因素之间的相互关系，以及最后的结果如如何产生的。

　　计分公式和前面介绍的换算内在的计分步骤一样，都是相应的因素，根据不同的情况获得相应的分值，在体系当中，占有的权重，根据内在的关系可以把每一项分值换算过来，这就是计算的方法。这个公式和前面的公式是它的一部分。

　　【主持人马磊】：刚才这两个公式这些计算我们大家都看不懂，这个公式来源是哪呢？

　　【陈国强】：因为和焦点网合作，刚才换算的公式或者说它的内在关系是在后台解决的，参与焦点网的问卷调查，不需要关心它背后的换算方法或者分值是怎么得出来的，这个是通过后台的技术开发已经实现了。大家只要填写问卷就可以获得非常直观的，关于楼盘的得分。这个换算大家不用参与，这个过程是通过技术已经实现了，已经解决了。

　　【主持人马磊】：就像你不用懂得汽车内部是怎么造的，只要懂得如何开汽车就可以了

　　【陈国强】：对，一个道理。把这套评价体系设计出一套相应的调查问卷方式，对购房者来说，对大家来说，通过参与焦点网的楼盘价值测评这套问卷方式，可以获得一个对楼盘相关得分。说一下具体的参与方法，在焦点网上，比方说购房者你意中的楼盘有两三个楼盘，可以对这些楼盘基本的状况，通过参与问卷，发问的方式，后台的技术服务通过后台的换算，可以非常直接地花三五分钟的时间，就可以比较直接地获得对这个楼盘价值的得分。如果你是有一个以上的楼盘，通过填写两次或者三次问卷，就可以获得两个或者三个楼盘的不同楼盘价值的得分。

　　最后关于某个特定楼盘它的价值得分状况，我们把得分最高的，得分最低的去除之后，把其他的得分做平均的换算，尽量获得相对客观或者比较客观的数据。这些数据在网络形成相关的资料或者说数据积累之后，可以对市场上在售在销包括已经入住的楼盘可以分时段，比方说每个月或者每个季度希望把测评的结果在网络上或者说在其他的媒体上进行发布。发布结果对大家的去选择楼盘有一个比较好的借鉴、参考的作用。

　　对这个评价体系或者说评价工具简单地做这么一个介绍，大家如果对评价体系有什么疑问或者希望了解更多的，可以提问，通过交流的方式，我们再交流。

　　【主持人马磊】：从刚才陈博士的讲解过程是详细地把各个指标都说明了一遍，我是焦点房地产的记者，在和开发商沟通的时候，每次访谈的时候，都涉及到陈博士讲的指标，但不是特别详细，像容积率这样专业的问题，都是很了解的，其他的户型、朝向、社区配套包括物业管理甚至像一些车位、电梯等等细节问题，大家都很关注。在现在房价比较高的时候，第一问是价格的问题，是不是能够接受。从长远来看，买房子是很大的事情，有同样的地段、价格比较相近的楼盘的时候，可能需要复杂的选择过程，这套评价指标的意义就在这里，有一个细节，陈博士他们北大房地产研究所把现在市场上存在的指标都罗列出来，从我们记者角度来看，另外几个评价指标都是从企业角度出发，但是我们这个评价指标完全从购房人角度，帮助购房人怎么选择自己合理的，自己非常青睐而自己非常合适的楼盘，这是适合焦点房地产网本身的宗旨出发的，一切从购房人实际角度出发，大家对陈博士讲的评价体系有没有问题，包括购房置业方面的问题，也可以做一些解答。

　　提问：我想问一个，将来的房价怎么样，还是非常关心这个？

　　【陈国强】：这个问题和我们刚才说的没有直接关系。我可以谈一点我个人的看法。房价现在从购房者也好，从政府管理部门也好是非常关心的话题，当然开发商也关心这个问题。房价的涨还是跌还是保持相对平稳取决于非常多的因素，你选择楼盘可能根据你自己的资金状况或者说购买力或者说根据你个人的家庭结构等等有关系。说到房价，要区分两个概念，一个是从媒体上了解的关于北京市平均房价的涨或者涨幅，这是一个概念。另外一个概念，是具体楼盘的它的价值涨或者上涨的幅度，这是两个非常需要区分的概念。很多人比较容易受媒体发布的有关某个地区某个城市的平均房价的涨或者跌的情况的影响，我个人认为，从媒体上发布这样针对大的城市或者说某个特定的比分说北京，北京的房价现在发布，我记得不是很准确，目前在售的楼盘平均价格将近8千多、9千，这个数字对具体的购房人没有太直接的意义，你要关心的是你自己选中的或者自己意向的楼盘它的房价涨或者涨的幅度，这个对你来说比较有意义。所以不要受平均房价这个概念的影响，房价跌了，我们再看看，房价涨了就产生恐慌心理，赶紧去买，这个不应该。不要受平均房价的涨跌因素的影响，把自己的注意力放在你关注的或者自己意向中的楼盘价格的变动涨停。这是一个误区，一个城市的平均房价对很多人会产生比较大的误区，以为房价在快速地涨或者房价已经跌了，这是一个非常容易受影响的误区。我建议大家从这里不要太受平均房价概念的影响，还是把关注点放在楼盘上或者自己关心的楼盘上面。

　　【主持人马磊】：跟这位朋友交流一下，我是焦点网的记者，这些年在房地产市上，这个问题可能敏感一些。今天讲到的话题，您问的是买房的问题，但实际上今天陈博士讲的比房价涨还是跌更重要一些。刚才陈博士说了恐慌性的买房，这个词非常准确，从我们采访的情况来讲，从02年到现在房价一直在涨，05年和06年因为国家的宏观调控，对购房人来讲，05年的政策是让房价降下来，但是国家考虑的不是这么多，实际的效果是从05年、06年供应量不断减少，比如07年1季度的时候数据已经出来了，现在供应期房签约出现了较大幅度的下降，供应量下来了以后，大家就要找原因了，是不是因为开发商的房子卖不出去呢，如果说真正要找它的根本原因，是挺难找的。对房价是涨还是跌的问题，没有谁能说得清楚，这两天有购房人问，奥运会期间，焦点网也做了很多讲课的活动，有的购房人很关心就问，奥运会之后，价格会不会降下来，换个角度来思考，10个人有5、6个人会问奥运会房价降下来，反过来问降下来你会怎么样，等降来我就去买。就像炒股票一样，所有的人都等着股票降下来去接盘。比如说我在国贸这儿工作，时刻关注百子湾区域或者通州，就是在交通比较便捷的区域房价。这个区域同等的楼盘，就用现在的价值评估体系评估，当你没有买到房子的时候，很关注的是这个房价是不是能够达到自己购买水平，能不能和自己今后收入预期达到一个程度的符合。比如一年之后会怎么样，或者后年怎么样，大部分人是首付然后是月供进行的。当你买到房子之后，很多问题就出来了。焦点网上三千多社区，两千多的业主论坛都在我们网上，业主关心的是车位够不够，包括养狗的问题，电梯够不够的问题，还有物业管理当中保洁保安的问题，但是物业管理最重要的是房产是不是保值增值的问题，包括物业地下水，一些你看不到东西的维护，这些跟陈博士讲到的，你的开发商品牌是不是品牌开发商，这些是大家跟应该关注的。你在房价可以接受的水平之下，一定要关注产品的质量，可能有一些朝向不是说放在首要的位置，第一是你的小区会不会像过去北京存在的几个小区一样，会不会贬值。

　　【陈国强】：我再强调一下，刚才这位提问的引申了一个问题，大家应该从关心平均房价的角度转移到要去关心具体楼盘它的内在价值或者说楼盘的综合价值角度上。这样的判断思路或者判断方式，才是我们比较可取的方式。你关心市场的均价没有意义，你应该关心具体楼盘，你想买或者符合你预期的楼盘它的价格涨跌。换一个角度，你应该去对这些楼盘，比方说运用我们的评价工具，它是否符合你预期的分值或者几个意中楼盘进行比较之后，哪个更可取，哪个可以放一放，这个可以提供直观的方便的工具。

　　提问：城市楼盘价值测评指标体系和评估公司出的评估报告，我们购房人参考的话，是参考您这个还是参考那个，这个有必然联系，有共同点吗，有参考价值吗？

　　【陈国强】：请专业的资产评估公司或者房产评估公司，他评估的是特定的，某一套楼盘某一套房子的评估价，我们评估的是整个小区，比方说一个十万平方米的楼盘，这个楼盘本身的。这个概念不一样，你说的是单套房子，我们这里是评估整个楼盘的综合价值。如果这个楼盘本身综合价值比较高，从你准备买房角度，值得你来重视或者值得你考虑。具体选择什么楼层，什么户型，哪栋楼，还要进行更加细分的考虑。

　　【主持人马磊】：这位朋友可能说的是二手房情况，因为二手房跟评价体系有不太一样的地方，这个评价体系最大的作用是对未来预期的判断，二手房是现房，我觉得不用评估公司，你自己都可以评估，实实在在的你都可以看到。买期房最大的风险还是对未来的预期究竟是怎么样，房子是不是按照开发商盖出来还有规划设计。您说的不知道这个理解对不对。

　　【陈国强】：补充一下，这套体系既适用期房也适用已经入住的小区，你已经入住了某个小区，也可以用这套评估方法对小区进行评估。你在里面居住了，对这个小区的了解程度比期房更直接、更全面、更细致。二手房也可以通过这个方法，对你所处的楼盘或者这个小区进行价值测评。对你有一个间接的参考。

　　提问：我们小区做价值测算，我想问怎么预测，这个预测指标根据什么预测，预测今后的价格还是从现在价格往上提，是投资这方，投完资之后的升值标准。

　　【陈国强】：您如果目前居住的社区通过这个评估体系打分，如果获得了比较高的分值，我相信这个小区的价值肯定是提升了，如果得到得分数是一个平均或者说比较偏低得分数，可能它的升值空间比较有限。一个得分比较高的小区它的方方面面的情况或者说方方面面的配套从所处的区位，周边的各种配套以及小区内部的规划设计或者建筑的标准，物业管理服务等等，应该说方方面面比较好，才有可能获得比较高得分数。反过来，如果得分比较偏低，有些方面就有比较大的欠缺，这样的小区升值空间比较有限，应该可以提供一个间接。

　　【主持人马磊】：刚才这位朋友跟第二个问题有是相连的，还是现房的价值，现房的朝向、品质都是看得见摸得着的。但是像小区的物业管理情况，开发商的品质、资质，包括今后周边的交通变化或者是公共设施的完善情况，都有很大的联系，这些是业主也好或者购房人也好把握不住的，这些东西是属于未来的东西或者属于不太好看清楚的东西，如果通过这个得出的分还可以得话，你就可以继续持有。

　　【陈国强】：我昨天关注了一个小区，万科开发的万科新园，有用户在焦点网上评价这个楼盘了，我看到这个小区的得分比较高，86分。这基本上反映了这个小区或者楼盘它的综合情况或者说综合价值。这样的得分应该说明这个小区它的方方面面是做得比较好，对这个小区的评价是比较高的。对现房，对已经入住的小区也有它的参考价值。

　　【主持人马磊】：刚才陈博士讲得比较透了，今天再次感谢陈博士给我们做城市楼盘价值测评指标体系的讲座，就像刚才我们在整个讲座过程中所说到的，大家非常关注的非常大家都很关注的价格方面，究竟房价怎么样，我们应该把更多的关注点和精力放在楼盘自己的内在价值和未来的升值潜力怎么样这个问题上，就像是在房价上涨过程中，会出现很多问题，比如媒体上会说买房子就像抢大白菜一样，像买菜一样这种情况实际上是很不正常的，如果大家都是看着恐慌性的购房，看见很多人围再一个地方买一个楼盘的时候，你觉得很多人都去买楼盘就一定好，不尽然。希望大家能够把自己终身积蓄买一套房子的时候，多去关注这个楼盘自身的内在价值，包括开发商的品质，包括社区配套、物业管理、容积率、绿化各个指标。因为你买了以后，是把大部分的钱投再一个东西上，一方面保证自己的居住品质，另外一方面也是投资。我们向大家推介这套城市楼盘价值测评指标体系的时候，一方面希望给大家提供一种给自己的楼盘或者给自己投资合理理由的可选择体系，另外也是提醒大家关注自己，不要是恐慌性的需求，希望能买到自己比较中意，今后居住起来比较方便的房子，再次感谢陈博士给我们再精彩的演讲，感谢现场的购房人，感谢搜狐网焦点房地产网的网友，今天的讲座到此结束。