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房产专家太房公曰:卖方出价机制指的是,在商品交易中,由卖方报价,买方还价,最终接合成交的价格机制。它是如何发生作用的呢?
房产专家太房公曰:先看开发商如何为一个新楼盘定价。当开发商推出一个新楼盘时,会踩盘调研周围的楼盘,卖方总是希望能卖得更更高一点,比别的楼盘更高一点,正是这一共同的不宣而同,不商而同的心理使的各个楼盘的共同提价,具有了某中默契。看到周围楼盘卖4500时,老板能说,我们的营销能力更高,可以多卖一点,就卖5000吧,这样一些关系客户,说起来给他优惠了500块一平,100平也是5万呢。另一家楼盘新开,发现有卖5000的了,我们可以卖5300啊;原来卖4500的发现别人都卖5300了,自己也提价到5000总可以吧;再有新开的把价格提高到5600.
房产专家太房公曰:一个城市的某一区域,房地产的供方总是有限的几家,即使不商不量,也使价格很容易一年就能翻一翻,就是这个原因。何况,这便是典型的寡头垄断了,几个老板不可能不认识的,大家杯酒言欢中,价格同盟便建立了。
房产专家太房公曰:房地产业界,对全国房奴有一个欺世谎言:就算万科,房地产的老大,也不过占总开发量百分之几;并且全国数十万家开发商及房地产企业,怎么可能垄断呢?实际上全国确实是这样,但一个城市就未必了,尤其是小城市,一有大开发商,必定涨价;在大城市也有作为价格参考系的开发商;尤其实质情况是,在一个城市,在一个城市的某个区域,甚至某一大盘,都是寡头垄断甚至独家垄断的现实。故其价格不操控反而是不可能的了。
房产专家太房公曰:有人说,周围不家其它的二手房卖呢!错了,太房公说,这是你们不明白房地产的定价机制及价格传导机制:只要新开发楼盘涨价,二手房马上涨价。因为范是卖得二手房,都是具有投资性质的二手房,在一定程度上都是不急于出手的;并且已经到了,家里只有一套房子并且自己正住着的,也来淌混水,也挂盘在外淌价。自己本来不打算卖吗,那别人同质的房子挂50万的话,我就挂60万;反正不急于卖吗!同样那些真正卖房的人发现,人家都卖60万了,我卖55万总可以吧。于是又有真卖的把价标到58万,3万块钱不怕什么,一个档次吗;还又有人标到65万。
在这种机制下,
房产专家太房公曰:即卖方出价,本来50万就卖,得标55万,留点活口;
房产专家太房公曰:参照定价:其它再卖房的,以55万为基准,加到60万,说我可以还还价,55万也卖啊,最后期望成交从58万多好;
房产专家太房公曰:不真高价:再加上不打算真卖淌价的,早把价格挂到65万,甚至70万了;
房产专家太房公曰:参照提价:原来定价55万的,发现价格上涨了,于是也提价到60万,65万,称为参照提价。
房产专家太房公曰:在此四步卖方出价,价格联动机制下,房地产价格一年不翻倍才不正常。
营销专家太商公评:可见再复杂,大额的销售与购买也是基于最基本的营销心理学有行为学,尤其是消费者心理学及消费行为学。抓住了这一最基本的道理,我们便能把复杂的营销简单化,把扑朔迷离的东西一下子看明白。
-太房公地产研究室供稿
太房公房产呓语-房道投资太房公
古有诸葛亮,
今出太商公。
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