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房产专家太房公：卖方出价机制推高房价
(2008-05-21 08:06:18)
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分类： 太房公地产经 |
房产专家太房公曰：卖方出价机制指的是，在商品交易中，由卖方报价，买方还价，最终接合成交的价格机制。它是如何发生作用的呢？
房产专家太房公曰：先看开发商如何为一个新楼盘定价。当开发商推出一个新楼盘时，会踩盘调研周围的楼盘，卖方总是希望能卖得更更高一点，比别的楼盘更高一点，正是这一共同的不宣而同，不商而同的心理使的各个楼盘的共同提价，具有了某中默契。看到周围楼盘卖４５００时，老板能说，我们的营销能力更高，可以多卖一点，就卖５０００吧，这样一些关系客户，说起来给他优惠了５００块一平，１００平也是５万呢。另一家楼盘新开，发现有卖５０００的了，我们可以卖５３００啊；原来卖４５００的发现别人都卖５３００了，自己也提价到５０００总可以吧；再有新开的把价格提高到５６００.
房产专家太房公曰：一个城市的某一区域，房地产的供方总是有限的几家，即使不商不量，也使价格很容易一年就能翻一翻，就是这个原因。何况，这便是典型的寡头垄断了，几个老板不可能不认识的，大家杯酒言欢中，价格同盟便建立了。
房产专家太房公曰：房地产业界，对全国房奴有一个欺世谎言：就算万科，房地产的老大，也不过占总开发量百分之几；并且全国数十万家开发商及房地产企业，怎么可能垄断呢？实际上全国确实是这样，但一个城市就未必了，尤其是小城市，一有大开发商，必定涨价；在大城市也有作为价格参考系的开发商；尤其实质情况是，在一个城市，在一个城市的某个区域，甚至某一大盘，都是寡头垄断甚至独家垄断的现实。故其价格不操控反而是不可能的了。
房产专家太房公曰：有人说，周围不家其它的二手房卖呢！错了，太房公说，这是你们不明白房地产的定价机制及价格传导机制：只要新开发楼盘涨价，二手房马上涨价。因为范是卖得二手房，都是具有投资性质的二手房，在一定程度上都是不急于出手的；并且已经到了，家里只有一套房子并且自己正住着的，也来淌混水，也挂盘在外淌价。自己本来不打算卖吗，那别人同质的房子挂５０万的话，我就挂６０万；反正不急于卖吗！同样那些真正卖房的人发现，人家都卖６０万了，我卖５５万总可以吧。于是又有真卖的把价标到５８万，３万块钱不怕什么，一个档次吗；还又有人标到６５万。
在这种机制下，
房产专家太房公曰：即卖方出价，本来５０万就卖，得标５５万，留点活口；
房产专家太房公曰：参照定价：其它再卖房的，以５５万为基准，加到６０万，说我可以还还价，５５万也卖啊，最后期望成交从５８万多好；
房产专家太房公曰：不真高价：再加上不打算真卖淌价的，早把价格挂到６５万，甚至７０万了；
房产专家太房公曰：参照提价：原来定价５５万的，发现价格上涨了，于是也提价到６０万，６５万，称为参照提价。
房产专家太房公曰：在此四步卖方出价，价格联动机制下，房地产价格一年不翻倍才不正常。
营销专家太商公评：可见再复杂，大额的销售与购买也是基于最基本的营销心理学有行为学，尤其是消费者心理学及消费行为学。抓住了这一最基本的道理，我们便能把复杂的营销简单化，把扑朔迷离的东西一下子看明白。
－太房公地产研究室供稿
太房公房产呓语－房道投资太房公
古有诸葛亮，
今出太商公。
一言足以兴企，
半句必可救命。
商公聘公司奖你生钱机。
思想原创，谢绝商用
太商公官网－http://www.taishanggong.cn
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