加载中…戴欣明：商品房“房中房”合法化是脑残政策再现
(2016-05-08 18:48:45)
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戴欣明：商品房“房中房”合法化？细则难做好，脑残政策再现
2016年5月6日，住房和城乡建设部公开信息，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。此外，住建部还鼓励各地新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
可减轻租金负担隔断
标准还待研究制定：从地方的实践来看，这么做增加了中小户型租赁住房的有效供应，适当降低了承租人租金的负担，也有利于规范住房私自改造出租行为。住建部还要求各地结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。
商品房房中房合法化化解租房难或许打错了算盘。
动能智库城市与地产研究中心主任戴欣明认为，房中房是大城市的特有现象，因为那些初来乍到来这些城市工作的人一定要选择市中心或者距离市中心比较近的地方租房才有益处，二市中心房屋数量不可能满足这样的租住要求，这样导致房中房的需求巨大。
商品房“房中房”合法化？细则难做好，脑残政策再现
戴欣明认为从相关政府部门目前的表态来看，隔断间（房中房）可能会对使用何种建筑材料、多大面积的客厅或房间适用等问题都会做出详细规定，而此前的“房中房”则完全是按业主或二房东的想法来改造的，同时戴欣明指出，房中房对楼上楼下、左邻右舍的影响非常大，特别是楼板隔音等噪音处理在实施细则上必须要明确考虑、规定做法，比如类似群租的出租房的地面必须铺设地毯以降噪等，如果允许房中房有卫生间，那么这个政策不见得有好的效果。戴欣明特别强调，住建部政策提到的三条中，第一条新建中小户型为主的租赁住房，第二条允许将商业用房按规定改建为租赁住房都容易细化，要好实施与监控，唯有第三条，“允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。”在制定细则时难度非常大，什么是安全、舒适、便利？如何减少楼上楼下、左邻右舍的影响都是非常难以平衡的，在实施上的审核，过程的监管都是非常有难度的。
戴欣明说，对于住建部“允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全的疏散和防火分隔等设施。加强对这一类行为的监管，人均居住面积的标准，单间最多居住人数等办法。”会做详细的说明，但是在居住小区开这样的口子对于正常居住者是不公平的，如何平衡事关民生，因此在细则制定上还要充分考虑各个方面的述求。
戴欣明补充说，商品房“房中房”合法化与去库存没有多大关系，更多的还是从治理“房中房”大量存在，并且没有顶层设计式的法律法规可以依据，也对各个地区城市规划、实施、执法带来疑虑。
戴欣明对这个政策可能导致的未来趋势是，越是市中心的房子，“房中房”将会越来越多，整个居住环境会大幅度下降，将会导致居住郊区化的走势，越是城市中心，租住的人越多，反而郊区将成为家庭宜居的区域。
深圳电视台2016年5月7日都市路路通、第一现场、财经生活、公共等频道采访播出动能智库（戴欣明工作室）城市与地产研究中心主任戴欣明观点。
背景新闻：
住建部：在一些大城市，特别是租赁的市场供求关系比较紧张的地方，住房难的问题确实存在。为满足青年人、新市民的住房租赁需求，住建部考虑采取以下政策措施来解决这些问题：第一，新建中小户型为主的租赁住房。第二，允许将商业用房按规定改建为租赁住房。第三，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租，但是不得改变原有的防火分区、安全疏散和防火分隔等设施，必须确保消防设施完好有效。
广州2015年10月挂出的《广州市房屋租赁管理条例》明确规定曾禁止“打隔断”
违者最高罚款3万元。
上海市去年出台了政策，允许将符合条件的客厅改造成一间房间，单独出租使用，业内通常叫做“N+1”。
北京2013年《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》明确规定，出租房屋人均居住面积不得低于
5 平方米，每个房间居住的人数不得超过 2 人，有法定赡养、抚养、抚养义务关系的除外。
戴欣明：“房中房”合法化解决群租乱象？住建部：合法改造后可按间出租，有哪些细则必须注意？-深圳电视台公共频道
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商品房合法改造后可按间出租？戴欣明认为细则制定非常难-深圳电视台第一现场
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