动能智库戴欣明：取消预售，房地产市场不会大喘气，需求巨大，深圳只能抑制房地产价格过快上涨

深圳电视台 戴欣明

2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，宋丁，都市频道一时间播出

2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，宋丁，都市频道路路通播出

 

​2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，宋丁，公共频道播出

 

动能智库戴欣明：取消预售，房地产市场不会大喘气，需求巨大，深圳只能抑制房地产价格过快上涨

深圳电视台 戴欣明

■经济大背景下，诚信缺失，现售有益

深圳电视台：戴欣明认为目前市场上因预售导致的商品房货不对板现象时有发生，甚至成为常态，偷工减料成为家常便饭，这都是因为预售的情况下，很多开发商不诚信造成（体制造成），都想赚快钱使然。

市场上基本的论调是取消预售，会让房地产开发成本转移到购房者身上，我看未必。

我这种论调是否和我一直唱涨相互违背？其实未必。

在中国，我是唯一一位唱过涨，唱过跌，再唱涨的专家。08年汶川地震后我唱过跌，但之后我就发声明不再唱跌了，因为我验证了一个真理，那就是房价完全是人为控制的，而一直以来，特别是政策制定层在经济基础层面的调控思维上也是希望涨，同时置业者买涨不买跌，这样政策主导的房地产市场几十年都不会变。这与没有太好的模式可以解决中国的经济发展问题有直接关系。

■保障房35%左右家庭覆盖率抑制房价在深圳失效

以中国国情来看，房地产价格一是需求，需求决定价格。

房地产开发技术层面，比如资金成本不是什么问题，特别是深圳经历了挖坑预售（90年代初期），到后来要求到正负零，到裙楼建好再销售，到现在的要求封顶才可以备案销售，再到新办法拿到产权证销售（目前是个案），与之前的封顶预售并没有差多少，这些在大房企那里，特别是上市公司不算什么事情，反而对中小开发商有影响，但这样的地，那些中小开发商能够拿到吗？没有资金实力的能够拿到吗？二是保障房保有的数量和比例对商品房价格有影响。深圳这组数据看起来有进步，但远远不够：“十三五”期末，住房保障覆盖常住人口比率要确保达到20%，争取达23%；全市保障性住房和商品住房套数比例从31%提高至40%。其中，面向人才群体供应的保障房不少于70%。2007年我就研究过，并得出结论，当保障房达到35%左右家庭覆盖才能对房地产价格起到制约作用（指全国，深圳要常驻+非长住，但因为保障房申请必须是深圳户口，那么深圳保障房覆盖比例在深圳失效，外来人口少的城市适用），为什么？35%左右保障房基本上能够覆盖想买房又买不起商品房，确切说是不应该买商品房的家庭。

■需求巨大，深圳只能抑制房地产价格过快上涨

再有，那些不应该买商品房的人、外来人加入购买商品房之列就会推升房价暴涨，除非限制外来人购买房子。按照深圳统计年鉴提供的住房建设数据测算，1979-2015年供应商品房约180万套，（多数家庭平均有两套房子以上，对实际供应的效用减半）还因为深圳市外来人口差不多是长住人口的7倍，住房缺少远远超出100万套，保守估计300万套左右（已经排除小产权房），有买房意愿的超过1000万人口以上。

■在需求面前，融资成本致使房价上涨可忽略不计

深圳电视台：对于现售模式，戴欣明认为或成为趋势，短期对房价的影响不到，未来也影响不大。从上面的分析来看，还是需求旺盛决定深圳房地产价格。出台单一的措施不太可能对房地产价格起到大的影响，真正起到作用起码要5年深圳更长的时间。

深圳电视台：戴欣明认为，其实房地产价格的上涨反而与预售制有很大的关系，因为预售的情况下，开发商可以炒作一轮，之后中介，投资者再炒作一轮，而这种炒作带来的房地产价格的上涨远远超过开发企业融资成本带来的房地产价格的上涨。越是大企业、上市房企，其融资时通过发行金融产品可以把财务成本降到3%左右，融资成本高的往往是中小开发企业，有的财务成本达到30%甚至更多，而这样的房企很难和大企业去竞争拿地。

2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，公共频道、都市频道路路通、都市频道一时间播出。

 

 

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2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，宋丁，都市频道一时间播出

 

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​2016年4月29日深圳电视台采访动能智库-城市与地产研究中心主任戴欣明，宋丁，公共频道播出