仅城镇化需4000万套房，房价能垂直下跌？

——未来十年城镇房价上涨才能让一线城市房价下跌

2010年房地产新政“组合拳”打向谁？访谈戴欣明直播稿（二）

这次调控，我认为是和中央整个大的经济方针是有出路的，这么快的变化说明隐含了一些问题。经济方针最明显的一条是2010年加快城镇化的步伐，城镇化就是让更多的农民进镇、进城，这种情况下首推的是二线、三线、四线城市，实际上主要是针对一线城市的高房价。二、三、四线城市的房价还没有过快上涨，甚至有些城市的房价还没有怎么涨。

国家希望农村更多的城镇化。有个数据指标说目前的城镇化已经达到45%左右，这数据是不是不太准的，有一个权威人士说达到55%。在未来10年要提高10个百分点却是共识。提高10个百分点这种状态下，每提高1个百分点就会有1300万到1400万人口进城，这样大约需要400万套住房，十年就是4000万套。对拉动整个经济发展是非常巨大的。遏制一线城市房价的过快发展，实际上希望二、三线城市甚至四线城市能赶上来，这个政策明显和2007年的政策有本质的不同。不同的主要是说它只是针对一线城市的，并且肯定了整个房价上涨这种趋势，未来是保持房价整体上涨的，让整个城镇化要均衡。

另外一点特别明显的一个趋势是中国更多的是“就业性流动”代替了“旅游性流动”。发达国家更多的是“旅游性流动”代替了“就业性流动”。这样“就业性流动”就带来很多问题，比如深圳，实际上很多外来人口催生了深圳房价过快上涨，包括北京也是，北京很明显。谁买房？北京人买不起，像杭州这个城市也是，杭州本地人买不起，杭州人都住到几环以外去了。所以说人口的这种“就业性流动”就会带来大量的资金进入，所以房价一定会推高了。问题在于我们城镇化程度不高，为什么离开家乡来到深圳呢？说明家乡建设得不好，如果好的话肯定不离开，我不离开我的父母、同学，在那里生活就好了。

主持人：这么说：这种推动城镇化建设二、三、四线城市，实际上也是平抑一线城市过快上涨的一个手段？

嘉宾戴欣明：完全可以这样理解。实际上一线城市的房价是因为二、三、四线城市整个城镇开发的环境不好，或者是整个的生活质量不好，他们不得已涌到一线城市去。涌到一线城市以后，大家都希望在这里有房、有家，在某种程度上就一定会催生房价的上涨。中国人口多加之政策推动，供应不足，种种原因都推动了房价的暴涨。

作为我这番话的结论，我认为不管是一线城市也好，二、三、四线城市也好，我们不能不承认是需求推高了房价。希望把需求作为一种抑制，供应量提高上来，没有三年到四年是不可能的。在不提高供应量的前提下，在所有政策都推升房价的情况下，房价就可能轮番暴涨。这种情况结局的话可能会对整个经济发展有影响，目前一些政策出台遏制房价主调是比较明确的。预示着未来的房地产应该是更加的理性化。

主持人：你认为本次调控力度够不够大？能不能起到遏制的目的？

嘉宾戴欣明：如果像2008年那样说把房价抑制住了，中国的房价其实可以调在任何一个价位，调控可以做到这一点。但是要是房价真正地调控下来了，大幅度下跌，整个经济就萧条了。从政策制定的角度来讲是不会去重演这样的历史的，所以这次下调我认为可能是一个相对温和的。我们解读“遏制房价”这两个词就是把房价高的部分拉下来，过高的部分压下来，其实国家希望房价预期还是上涨，因为毕竟是希望更多的人购房，能拉动整个经济的发展。

主持人：谢谢！戴老师的观点是国家政策是遏制部分城市的过快上涨，政策背景跟2008年不一样，房价不会出现2008年那样的暴跌，政策目的和2007年不一样，政策是相对温和调控。