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一线城市频现“隐性置业破产”潮

(2008-11-21 00:24:06)

标签：

房产

雅居乐

戴欣明

佛山

降价

分类：地产观察《新人文新生活》周记

一线城市频现“隐性置业破产”潮

——房价大幅下挫置业者先破产

文/戴欣明

房地产调控中，银行先破产还是房地产商先破产已经争论好久，但是大家会发现银行没有破产，开发商的确有破产的，但是却没有成为问题；因为开发商作为企业，破产其实非常正常，并且很多开发商只不过是用以前的巨额赢利弥补当下的降价“亏损”。很多企业的钱其实都不是某个人的，破产了又如何。

国家统计局发布月度形势报告，报告显示：1-10月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。其中，商品住宅销售面积下降17.0%；商品房销售额17590亿元，同比下降17.4%。其中，商品住宅销售额下降18.2%。

截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%，增幅比1-9月提高2.9个百分点。

在购房者中，一手楼按揭的比例还是比较高的，从这两年的数据统计，接近80%的人购买房屋选择按揭。排除在售住房，这两年有至少有5亿平方米面临降价后资产大幅度缩水的危险，如果平均按100平方米计算，相当于500万套住宅通过贷款购买。按全国的房价走势，现在影响的估计影响到的50％，也就是250万套，相当于250万左右家庭将受到降价的影响，而这些主要集中在一线城市。

置业者负资产案例：2007年10月，置业者以每平方米价格为10200元，总价115万元买下佛山雅居乐花园的一套房，到2008年10月初，价格已调整到7300元/平方米。10月31日晚，佛山雅居乐突然发起“清货运动”，部分房源打出4880元/平方米的超低价，每平方米又“跳水”将近3000元。置业者一年之间直接损失了50余万元，这还不算未来还贷利息。

无容置疑，现在这样的情况在分期开发的楼盘中已经比比皆是。

目前，为什么还没有形成大规模的置业者破产潮，原因是我们国家并没有个人破产法，所有还没有能找到个人（自然人）破产案例，但是，这正像戴欣明对《每日经济新闻》记者吴华关于现在很多的“停工”的房地产项目的调查中所讲，实际上用现在的停工用“隐性停工”定义比较确切。现在的很多置业者也同“隐性停工”一样，不少项目已频现“隐性破产潮”，像各地频现的“老业主闹事”。

中国家庭的“隐性破产”实际上已经可以用百万计，只是表现为：退房、补差价、不按时还贷、断供、变卖房产等形式，这些都是“隐性破产”，如果房价继续下跌就会成为实质性破产；当经济下滑，这些置业者的房子将资不抵债的时候，置业者将陷入财务危机，由于没有“个人破产法”的保护，这些人将无所适从。

根据全美破产研究中心 (National Bankruptcy Research Center)，由于房地产次贷危机的影响，2007年申请个人破产案件由2006年的57万3203件激增至80万1840件，美国申请个人破产案件激增近40%。这些破产案件明显是显性的。在美国经济的影响下，中国房地产也将会受到影响。

现在，房地产大市走势已经日趋明朗，各项政策都在逼迫开发商降价销售，与此同时，开发商也被高层逼宫降价，另一方面，开发商为了自救，大幅度降价的开发商也由稀缺变成比比皆是。

越是降价，房地产置业者的“财务危机”越发显现！简单地讲，当置业者购买的房子价格下降30％以上（再加上利息）实际上已经是资不抵债了。

所以戴欣明认为，鉴于国际国内的经济发展情况，国家有关部门要提早做些防范，在没有形成真正的、大面积的“置业者破产潮”之前，赶紧出台应对措施。

戴欣明

2008年11月21日星期五

注明：

★戴欣明即不是“唱涨派”，更不是“唱衰派”，如果非要用派来讲的话，应该算“预测派”，以事实为依据，提前告诉大家未来极有可能发生的事情。

★很多人不知道戴欣明代表谁，戴欣明代表中国的中小企业、中小房地产企业的利益。

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