未来楼市的价格底部应该在哪？

——深圳楼市的买方市场是否来临？

作者：戴欣明

本文刊载在《深圳商报》2008年7月4日星期五

    在中小户型主导下的深圳楼市，买方市场是必然的结局。2006年6月，“9070”政策刚刚出台，戴欣明在一次公开演讲中首次提出一个观点，深圳未来的房地产市场，大部分地产项目最多用2-3年的时间“变成”买方市场，当时没有人相信戴欣明的观点，如今已经成为了现实。其实，剖析这个观点很简单，一是“9070”政策下生产出来的房子要在2年左右的时间推向市场，这些房子成为主流；二是中国的房地产市场一直以来就是政策性市场，或者说是市场经济的初级阶段，而“政策性市场”的最主要特点是对过渡投机的抑制，保障中低收入人群的安居乐业；三是豪宅因素，这也是为什么我说其中一小部分还会是卖方市场的原因，由于深圳土地资源的稀缺，这部分住宅中的大部分还将以“资源性卖方市场”为主导，这样就为楼市的买方市场打下了基础。目前这种趋势已经蔓延到广州、北京、上海，还将向其它二三线城市推进。

    深圳住宅房地产市场的寒冬还没有进入，这与股票市场崩盘有非常大的关系。房价涨的快，跌的也快，同房价一样A股从6100多点迅速跌破2700都验证了这点；当房价、股价变成投机就是在违背市场规律，必将受到市场的惩罚，真正的问题才刚刚显现。两个市场的血都被抽干，而且市场造血机能还没有健全，整个经济体制还没有完善，专业化服务还没有形成价值化等等一系列市场、社会因素都在制约着房地产市场，或者说我们的社会不需要畸形的房地产市场。

    一段时间，深圳倡导深港一体化，但是因此房价就要同香港同价是极其错误的判断，是肤浅的，深圳也正是在这样的错误思潮的指引下，造成06年开始的房地产市场的暴涨，所以现在以西部通道为题材的楼盘大跌就是正常的。真正的深港一体化更应该是产业链经济的一体化，深圳承担一个关键环节。

    目前深圳房地产市场正在上演“囚徒困境”；宏观调控效果进一步显现后，一些房地产企业的资金链吃紧，不降价就意味着等死，关内房价“破8”已经预示着一些明智的开发商看清买方市场局势。深圳土地市场也在上演“破窗效应”；1月～4月，深圳共挂牌出让居住性用地9宗，成交仅3宗之一以底价成交，成本仅为2836元/平方米，更低地价低点还会出现，而更多的开发商等待更低价格的出现。一级市场也呈现出买方市场。

    买方市场中的各方应如何面对？在谈到这方面的问题时，我们不禁要问：除了国家管控以外，中国什么行业不是买方市场？几乎都是。不过是经历了同样的卖方市场之后，迅速进入买方市场。房地产这个买方市场来的有些迟！香港金融危机影响下的房地产市场，10年后的房价只不过是97年高峰期的80％左右。深圳92、93年的房地产暴涨暴跌的恢复差不多也用了10年。现在的深圳无疑是另一种形式的“深圳金融危机”，这对于房地产开发商、特别是投机者是一次彻底的打击。此次房地产大企业要想恢复元气至少要两到三年，一些实力不强的中小企业只能出局。房价，在排除通涨因素至少要5年才能回到像现在的（5月新房均价11014.14元/平方米）水平，回到高峰期的房价至少要8年，戴欣明指出原因所在：一是投机空间迅速变小；二是投资需求受限，随着内地的大力发展，深圳不再具有很强的宜居城市的优势，更多的投资需求会转向内地；三是人们的置业需求逐渐理性化、功能化，特别是“汶川地震”使人们对居住价值重新建立起到拐点作用；四是房地产市场管理出现明显的分化，这种分化就是让“市场化管理”、“强制性管理”与“保障性管理”三分天下政策思路各自承担着不同的使命，由于后两者的迅速发展。这几年靠所谓市场化发展起来的房地产项目必定会受到巨大的波及，进而进入“半政策市场”状态，并将会在未来相当长的时间主导深圳乃至中国的房地产市场，目前降价最厉害的部分也是这部分房子。还由于后两部分“管理”的加强，排除别墅以及“资源性房地产”的价格影响，戴欣明认为深圳中小户型房价维持关内在6000元、关外4000元每平方米均价是合理的，每年上涨5％左右是可以接受的，甚至不涨。而那些高价拿地建房的房地产企业在这论调控中是最惨的。再有一点也是戴欣明一直坚持说的：中国的国情说明房地产价格是完全可以控制的，主张完全市场化解决住房问题明显是个错误命题，而这个错误不会重复犯。

    事实上，在目前这种情况下，房地产产业链中的各方人士才有了平等的机会，促进“产业链经济”的完善。由于发达国家土地私有化，土地增值带来的收益是房地产真正的收益，中国住宅并不具备这个因素，在某种意义上讲房地产开发企业也不应该是暴利行业，应该是靠运营、靠管理、靠服务获得利润的企业。另一方面，目前的市场状态作为置业者也有了选择房子这一最基本的权利。这无疑对房地产市场的健康发展起到积极作用。我们不是没有房子住，而是需要更好的房子住，甚至是自己的物业，这种想法在市场经济的初级阶段是正常的，然而这种想法，这种不合现实的想法必须在政府强制性措施下，人们才能有个很好的台阶下，而同时维持这个“面子”就需要经济是稳步发展的，政府也不是靠卖土地获得收益。在房价暴涨的同时，很多开发商也知道迟早有一天会被市场报复，只是不知道是哪一天。

    近来欧美房地产市场同深圳房地产市场异曲同工，然而其市场的商业地产项目风头正劲，由于欧美市场的整体发展是中国房地产的参照物，这实际上也给我们一个信号，人们更多的需要是经济生活；没有经济的发展是不可能安居的，也就是说，高房价是扰乱深圳正常“经济生活”的罪魁祸首，深圳的营商成本过高与房价有直接的关系。所以，进一步阻断投机与过渡投资需求能够稳定深圳的房价，同时，也预示着中国的经济的结构与产业走向的调整开始向发达国家迈进。

    对于深圳未来的房价会不会再度暴涨，戴欣明认为，不要存在妄想。一个政权的稳定，社会的和谐，房子作为民生产品，必须限制购买；加大重复购买成本，那么这个荒唐的“赌博时代”将一去不复返；如果偌大个中国，人民都去“赌博”而不干实业，那将非常可怕，所以，从政策面看，客观地讲新房价格的下降才刚刚开始。二手房由于已经标价售出的房子，所以二手房在流通价格倒挂还将持续一段时间。深圳的“土地经济、房地产经济”必须被“专业化服务经济”及“产业链经济”所取代；也是企业家资金流向的方向。房地产不是城市运营的核心，深圳房价大幅度下挫不单不会造成经济崩溃，反而这样才能让倒退的深圳经济获得新生。从发展角度来看，高房价对于任何人、机构、社会都没有好处。

（作者系深圳社会学家、知名地产研究专家）