房地产，政府从两年前开始救市

作者：戴欣明

    现在，很多无知的人喊着、嚷着、嚎着让政府救房地产这个市，殊不知这些喊着政府救市的人是多么的没有水平，难道政府没有救市吗？因为房价大幅度下跌就要救市，难道救市就是让房价在暴涨才是救市？

    戴欣明认为，政府真正的救市开始于2006年的9070政策。2006年6月，“9070”政策刚刚出台，戴欣明认为政府开始救市了，并在一次公开演讲中首次提出一个观点，（应该也是中国首次提出买法市场即将到来的第一人）深圳未来的房地产市场，大部分地产项目最多用2-3年的时间“变成”买方市场，当时没有人相信戴欣明的观点，很多人以惊愕的面容对待戴欣明的说法，认为戴欣明疯了，甚至差一点成为赌局，只是戴欣明不是好赌之人。如今买方市场已经成为了现实。其实，剖析这个观点很简单，一是“9070”政策下生产出来的房子要在2年左右的时间推向市场，这些房子成为主流；二是中国的房地产市场一直以来就是政策性市场，或者说是市场经济的初级阶段，而“政策性市场”的最主要特点是对过渡投机的抑制，保障中低收入人群的安居乐业；三是豪宅因素，这也是为什么我说其中一小部分还会是卖方市场的原因，由于深圳土地资源的稀缺，这部分住宅中的大部分还将以“资源性卖方市场”为主导，这样就为楼市的买方市场打下了基础。目前这种趋势已经蔓延到广州、北京、上海，还将向其它二三线城市推进。

    哭嚎着让政府救市的人对房地产不是不懂，就是另有所图，不碍乎有这三只类型：一是：看不清房地产局势，嚷嚷着让自己既得小利能苟延残喘；二是习惯暴利的人，我们可以看看，中国除了哪些国家垄断的行业那个不是买方市场，几乎都是，但是同样他们都经历过暴利阶段，甚至比房地产的暴利还多，如今，他们能有10％的利润已经去庙里烧香，祖上祭拜了，甚至很多行业的企业就是靠现金流来生存，别看他们的资产N个亿，如果立即清盘，他们的财产可能还不如街上的乞丐。中国房地产（专指住宅部分）特别是关系到民生的住宅产品必须得到控制。房地产市场管理出现明显的分化，这种分化就是让“市场化管理”、“强制性管理”与“保障性管理”三分天下政策思路各自承担着不同的使命。由于后两者的迅速发展。这几年靠所谓市场化发展起来的房地产项目必定会受到巨大的波及，进而进入“半政策市场”状态，并将会在未来相当长的时间主导深圳乃至中国的房地产市场，中国房地产均衡状态即将到来，这都是政府救市的结果。三是：沽名钓誉之人；《管子·法法》：“钓名之人，无贤士焉。”《后汉书·逸民传序》：“彼虽硁硁有类沽名者。”虚伪矫饰以猎取名誉。”

    我们可以清楚地看到，从长远来看，高房价对于个人、组织、机构都没有好处，政府救市让房价回到它的合理价位，不同阶层的人能够买得起属于他们阶层的房子。这一点，政府实实在在地做。可以说人无完人，政府在2006年之前的很多政策出现了明显的失误，从2006年开始救市的时候，房地产火焰在2007年的高涨就是正常的，就像高速行驶的火车，要想刹车反而会出现问题。这也是为什么戴欣明说，未来最长2－3房地产市场变成买方市场的原因，而不是立即变成。

    美国的次级债危机是的引发不是房地产本身，而是金融体制造成，金融机构纷纷降低门槛，向低收入人群，甚至是没有良好信用记录的人发放低息按揭贷款。很多人错误地理解成是美国政府干预的结果。

    过去，中国房地产的错误主要是在思维上的错误，很多不懂房地产的人在制定政策所为。而这个局面正在改变。从中国的整个经济环境来看，中国的整个经济结构目前是非常不合理的，比如，我们汽油就在享受着高出美国7－8倍的价格（却有很多不明究理人认为中国的汽油是最便宜的），而美国在享受着世界最便宜的汽油，却在向地球能大吐苦水。在中国，一套基本住房，对于一般购房者3辈子也不能够还完贷款。发达国家产品在中国生产是卖出价却是出厂价的15倍，甚至更高。中国的服务业服务费用低廉，从居民的可支配收入比来看，中国的各类产品却享受着发达国家十数倍的价格……从这个角度来看，中国的经济的完善任重道远，房地产经济的无序及过渡发展对于开发商、炒房者都没有什么好处，因为“出来混迟早要还的”，现在的市场状态不就是这样！戴欣明指出，中国的房地产经济的良性发展前提是“产业链经济”要得到发展，专业化服务业得到发展，而不是“住宅房地产”一项得到发展，这种发展应该的均衡的，不然就会成为，穿着“的确良裤子，包米面肚子”的饥民；住着豪宅，过着上顿不知下顿的贫苦经济生活。应该感慨的是政府正在改变这些人将要可能出现的局面。

戴欣明对于中国房地产界救市论的阐述

2008年7月12日星期六