十二五战略淘金系列（之三）_十年陈股香

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十二五战略淘金系列（之三）

(2010-11-15 18:37:03)

标签：

十年陈股香

海宁皮城

股票

分类：潜龙出水——陈股池

海宁皮城

上市第一天就在关注，但是当时机构评价不那么上佳，不觉中已是轻舟已过万重山。

海宁应属大消费板块，皮草属高档商品，沾消费升级的边儿。

公司现在异地扩张模式渐具雏形。兼具商业连锁和商业地产双重身份，租赁模式又与小商品城租金稳步增长模式相似。

住宅市场严加调控，商业地产的投资属性却没有过多的政策限制。十二五的收入倍增计划一旦实施比促使消费的升级，至少将会促使消费额增长，那么商业地产价值必将跟上商业的增长步伐。

最后需要弄清楚的是皮革市场未来趋势，总体快速增长不大可能，但平稳增长还是有基础的。

零售业务模式决定公司市场的可复制性强
按销售额分，公司批发、零售业务各占50%；按客流量看，95%为零售、5%
为批发客户。这种以零售为主体的业务模式决定了其连锁复制性强，这是公司
与小商品城的主要区别（小商以批发出口为主，决定其不能进行异地扩张、连
锁复制）。另外，公司单个店铺面积约在60-100 ㎡之间、商场化倾向明显，
而小商品城的单铺面积仅约为10-20 ㎡；此外，公司铺面的装修成本要高于小
商品城铺面装修成本，因此，从单位面积的租金水平看，公司要低于小商品城。
公司内在竞争优势决定其外延扩张成功率高
公司是目前全国唯一的皮具市场跨区域连锁经营商，这取决于：第一，品
牌优势。经过多年的经营与培育，公司已成为国内皮革专业零售市场的第一品
牌；其次，公司拥有2000 多户皮革专业经营户，在公司异地的市场扩张中、
公司与这些专业经营户有望实现共赢，公司所掌握的大量上游优质皮革供应商
资源是公司异地扩张取得成功的主要保障；第三，管理层丰富的管理营销经验。
公司90%以上管理人员从事皮革专业市场经营达5 年以上，对皮革产业和专业
市场具有较为深刻的认识。

公司营业外收入为2291万元，比上年同期增加2279万元，也主要是其取得子公司江苏显通置业有限公司投资成本小于投资时应享有的净资产公允价值确认收入所致；因此，公司三季度净利润大幅增长除主业的收入稳定增长和费用控制（以及同比的低基数）外，合计3430万元的非经常性损益是较为主要的贡献因素。
（2）三期和佟二堡项目已经开业，四期裘皮城也将在年内开业，2010年四季度及2011年开始增量商铺租金和出售收益，其他外延扩张仍在积极进行。
上述三个项目合计可为公司新增23.98万平米可租面积，成为公司2010年外延增长的主要内容，并构成公司2011-2012年业绩增长的驱动因素。
另外，我们预计未来2-3年内，公司仍可能通过收购已建、在建项目或者拿地新建项目等方式实施新的外延扩张，除已公告的河南新乡项目、江苏沐阳等较小项目外，公司仍在积极拓展北京、山东等地市场，有望成为未来新的的扩张区域。

收入大幅增长。我们认为公司前三季销售收入实现大幅增长的主要原因是：1、租金水平提高及租赁面积增加带来的商铺及配套物业租赁业务增长较快；2、皮革城三期项目东区块完工带来商铺及配套物业销售业务增长较快，预计2010年销售单价为5200元/平米，该项目有望实现租金收入512万元，利润达到279万元；3、控股子公司进出口有限公司商品销售增长较好。
 “内增”项目。预计整体租金水平将从2009年的565元/（平米*年）上升到2011年的937元/（平米*年）。公司一期市场目前平均租金约在150元/（平米*月），预计未来年均涨幅在15%-20%。公司二期鞋业市场租金较低，维持在50-55元/（平米*月），公司计划在2010年下半年开始将鞋业市场2-3楼转变为皮衣服饰市场，预计超过60%面积租金水平将提升到100元/（平米*月），二期原牛仔市场租金水平涨幅将在15%以上。

(1)专业皮革市场领军者：海宁中国皮革城是全国最大的皮革专业市场之一
   ，商品交易额位居全国皮革专业市场第二。海宁中国皮革城一、二期市场总建
   筑面积35.68万平方米，经营范围包括全部皮革上下游产品。拥有2000余家皮革
   品牌店，是华东地区最大的箱包交易区，市场内的革皮服装交易辐射全国以及
   海外市场。
       (2)扩大经营规模：公司总投资6亿元，其中使用募集资金4.61亿元，用于
   海宁中国皮革城三期工程项目除土地出让金之外的其余投资。三期工程定位于
   高端品牌商户，三期品牌风尚中心将包含72栋独栋小楼，每楼一个品牌，实现
   品牌的全系列展示，并兼具企业总部和设计师创意园。面积近20.5万平米，20
   10年进入交付期。项目建成后，收入来源主要包括销售收入和租金收入，预计
   租赁面积12.3万平米，销售8.2万平米，预计合计可实现经营收入为8.75亿元，
   净利润2.84亿元。（截至2010年中期投入24340.64万元，2010年1-6月实现效益
   12502.42万元）
       (3)业绩增长动力：内生增长来自于租金的逐步提升，公司现有商铺及配套
   物业租赁面积25.42万㎡。一期市场05年建成营业，平均租金150元/㎡/月，预
   计未来年均租金涨幅15%-20%；二期市场07年达产，处于发展期，平均租金70元
   ㎡/月，预计未来2-3年租金水平可达到一期市场水平。在外延扩张方面，在建
   项目包括三期、佟二堡市场（建筑面积17.7万㎡、2010年4季度投入使用）、四
   期（建筑面积10.2万㎡、2010年4季度投入使用），预计到2012年底物业租赁面
   积可达46.82万㎡。
       (4)房地产业务：皮都东方艺墅预计总投资5.4亿元，该项目于08年7月正式
   开工，截至09年6月30日，公司已投入资金2.77亿元。该项目分三期滚动开发，
   其中一期、二期共计7.7万㎡分别于08年7月和09年4月正式动工；三期4.3万㎡
   于09年下半年动工，整个皮都东方艺墅项目将于2011年底竣工。皮都东方艺墅
   一期已于09年1月取得预售许可证，并预售了部分楼盘。截至09年6月30日，公
   司已收到预售款约10738.92万元。
       (5)产业基础+政府扶持：02年，海宁已是中国最大的皮革服装生产基地、
   集散中心和行业信息发布中心。05年，海宁皮革工业的产业规模、工艺技术、
   主要经济指标位居国内前列，其中皮革、裘皮服装产量、皮革交易量和皮革服
   装外贸出口供货值三项均居全国第一。07年，海宁皮革加工产业被中国社会科
   学院工业经济研究所评比为“中国百佳产业集群”之一。公司实际控股股东为
   海宁市财政局，实质为国资控股的上市公司；而且海宁皮革城已成为当地经济
   发展的支柱，市场的发展就是地区经济发展的先决条件。当地政府作为控股股
   东，对地区经济命脉的海宁皮革城发展必定给予重点扶持。