昨天一早就收到黄玺庆博士的MSN信息，告诉我广渠路36号地的招标结果正式公布了：最终由城开和城建组成的联合体中标。在简单交换了对中标结果的看法后，黄博士建议我能继续写一篇关于今后房地产招标趋势的文章。正在犹豫之际，接连收到新浪、中房报、楼市周刊等媒体记者的电话，一通对我上周《关于广渠路36号地招标结果的预测分析》一文的吹捧，感觉好象是黄博士找来的托。本人脸皮薄是出名的，实在扛不住这些，索性也流俗一把，继《招标后的思考》、《关于广渠路36号地招标结果的预测分析》两篇文章后，再来篇《招标后的再思考》，搞它个“招标三部曲 ”，把想清楚、看明白的一些情况拿来跟大家共同分享一下。

        一、通过本次招标可以看出政府在36号地上的良苦用心：1.作为原本90万平方米的土地被分拆成两块，如何协调统一两块土地的整体布局、建筑类型、市政管线及商业配套设施的共用？诸多问题摆在政府面前。因此采取行政手段是解决以上问题最有效的方法；2.在当前“宏观调控、稳定房价”的大精神下，如何保证本地块的土地价格不会对周边地区的房价带来冲击？如何保证本地块两年后的房价能够不失控？此时，投标报价排在第五位的城开—城建成为中标最合适的对象：①两家企业都是老牌国企，尤其城开还是非上市国企，因此对政府行政命令的执行力度更强；②城开—城建的中标价为26亿，楼面价格为5849元/平米，在投标书中明确意向销售价格为9500元/平方米，这个价格与目前周边地区的平均房价基本持平。这不正是政府希望看到的吗！

        二、通过“四惠桥”与“广渠路36号地”两个项目的招标结果，可以看出政府执行宏观调控与控制房价的决心越来越坚定，手段也越来越强硬。“四惠桥”项目选择次高价中标，而“广渠路36号地”竟然是价格第五位中标，政府足足损失了4个亿！这也可以看作是政府向大众百姓的郑重宣告：今后不会再有“地王”、“标王”的出现！

        三、尽管政府显示了“宏观调控、控制房价”的信心与决心，但手段过于“简单、粗暴”，极易矫枉过正。比如土地招标本应保持客观公正，但最近的几次招标工作，明显给人行政手段介入过深的感觉（尽管也有评分标准，但评分过程不透明，综合评分不能服人）。比如最高价者不能中标，不就是这种情况的显现吗？另外，目前媒体上普遍报道的城开—城建关于“36号地”的开发理念“该地块将定位于满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公公园于一体的多功能产品”，本人实在没有看出有何出众之处，如果以这种较为简单、平庸的创意和理念就可以综合分排名第一的话（我相信他的财务实力未必能比那些上市企业好），那实在就大大看低广大业内同仁的智商了。因此，经过本月的几次土地招标过程，已经有相当部分的开发商牢骚满腹，如果政府不改进今后的评标方法，将会引来更多开发商的不满。

        四、政府目前采取控制房价的手段依然有限（或者说还没有找到真正控制房价的有效手段）。照此发展，政府通过招标控制土地价格从而达到降低房价的作用将无法体现。比如“四惠桥”与“广渠路36号地”两个项目的楼面价分别为7400元/平米、5800元/平米，而目前两个区域的商品房售价基本一致。如果政府没有有效手段降低或保持目前房价的话，两年后以上两个地区的房价按目前的增长幅度一定会达到13000-15000元/平米，届时“36号地”被政府通过招标方式压下来的4个亿不仅白白被浪费，还反而让中标单位捡了便宜；退一步说即使中标单位真按承诺的那样按9500元/平米销售，那巨大的收益部分跑哪去了呢？

        五、由于政府采取土地招标的方式不过几个月的时间，招标项目的数量也很有限，因此政府一定会充分意识到这种方式所暴露出来的问题并加以改进。比如为控制垄断行为，对一些重要的、面积较大的地块，政府可能会综合、平衡考虑各大、中型开发公司的利益，因此，在北京任何一家房地产企业想在一年内通过招标方式拿3块以上的土地将很难实现。另外，针对如何限制一级开发商进入二级市场、招标过程如何更加透明、公正等最近相继反映出来的问题，我相信政府一定会陆续出台相关的政策与制度进行规范。

        六、随着土地供给制度的不断完善以及供应量的严格控制，开发企业强者愈强、弱者愈弱的状况将越来越明显。同时，随着政府管理水平的不断提高，管理手段的不断强硬，宏观调控的作用会越来越明显：房价更趋于稳定或小幅增长。可以预见：众多中小开发商的冬天已经来临，百姓大众的春天即将到来！