透析“流动性圈地潮”的真实诱因！

    文/姜仁

   近期，众多房企，几乎不约而同，将自己的筹资意图指向了购地。

   据已公开的报道，近期拟筹资购地的一线房企中，万科、保利、首开、复地、华润置地、富力、合生创展、华业、SOHO中国等公司，均明确表露拿地意向。

    众多房企集中拿地的背后，究竟是代表真实需求的“自然进货”，还是出于对通胀的恐慌而采取的资产保值防御手段？一时间，对土地走势的研判，市场意见出现分歧。

    众多房企募集资金大都指向拿地，比如：合生创展和华润置地最受关注。6月4日，香港市场消息称，合生创展正在寻求通过发售1.2亿股新股，以筹集最高达2.16亿美元的资金。业内人士分析，合生创展此次融资举措，与购地有关。

    在土地市场一贯走“内部孵化”路线的华润置地，近期在公开市场上竞标拍地动作明显。继不久前斩获合肥一块大体量地块后，华润置地又抛出配售3亿股、融资42.4亿港元的吸金计划，用于添置土地储备和日后企业的运营资金。一时间被媒体形容为“地荒重现”。

    据一家媒体所做的不完全统计：近期包括华润置地、龙湖地产、保利地产、金地集团等在内的10余家大型房企已经或计划融资总额近540亿元，融资方式包括股票增发、发行企业债、贷款(包括银行授信)等，这些募集资金大都指向购地计划。

    北京姜仁房地产咨询有限公司、北京姜仁工作室董事长姜仁分析认为，虽然此前监管部门曾对上市公司募集资金使用投向有明确限制，禁止其直接用于圈地，但在现实操作中，一些房企总能凭借所谓的“财务技巧”越过这条红线，以达到自己企业现金流疏通之目的。从目前大房企在北京土地市场表现得非常活跃看来，大多数上市房企都在找地，一是储地保值，二是变相融资。用北京住总集团董事长张贵林的话说，‘逆市拿地才是最好的时机’。

    就土地供应，市场迹象表明，以京、沪、穗为代表的土地市场升温态势明显。“流动性”圈地已经隐现。5月底的北京广渠门外10号地“疯狂”出让，令本已蓄势待发的京城土地市场达到沸点。多轮竞价、超高溢价等久违场面屡屡出现。多块土地的近期入市，专家预言，可能会再次提升土地楼面价格，地价出现新标。

    土地热潮席卷的不仅仅是一线城市，天津、武汉、杭州、合肥等地的土地市场也在急剧升温。在6月4日武汉第4次土地拍卖会上，10宗地全部顺利成交，690亩成交总金额29.268亿元，是近两年来武汉市规模最大的一次土地交易。

    “流动性圈地潮”的真实诱因到底有哪些因素呢？

    业内知名房地产全程策划营销实战专家姜仁认为，近期房企集中拿地有X个动因：一、由于自去年房市低迷，政府推地多次“流拍”，刚性需求依然存在，积累的需求开始释放，可见判断这些企业拿地大多数都是真实需求。二、地方政府的力推，企业对“回暖”和“抄底”的信心坚定，是近期房企集中拿地的一个动因。三、担忧未来出现通货膨胀，使手里的流动资金贬值，在扩大投资、新增供应均前途未卜的情况下，购地储值不失为合理的投资策略，也是近期房企集中拿地的又一动因。四、目前土地价格不高，政府又有许多优惠政策，开发商资金回笼后继续拿地是正常的“逻辑”。五、“小阳春”后的房价微升，再次提振开发商的热情，加上各地方政府的“保底政策”，刺激了投资商的神经，“拥有土地依然是开发商的命根子。”

    李国平认为政府此举意在调控土地总量，北京已经批出去的土地尚需3年的时间消化，因此，“以需定供，企业缺地并不代表市场缺地”。

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