房地产低迷将持续近三年

    文/姜仁

    原来的市场推测不是这样，好像周期会短一些！

    这是一个挨骂的话题，但为什么依然“外甥打灯”写下去，就是想让迷茫的开发商和购房者拨开云雾，看清真相，以便做为！

    我们说，国家政策是稳定市场。那么，决定一个市场稳定的标准又是什么呢？在一个房地产“生产过剩”的环境里，决定价格走向最重要的因素就是供求关系。我们看看2009年房地产市场的供求状况：易居中国《2008年中国房地产年鉴》的预测，2009年全国住宅市场整体供求比将达到1：0.68，基本与2008年相近，供过于求形势依旧严峻。由于2008年全国市场整体表现为明显的供过于求，易居中国预计08年末市场存量大幅增加，将达到21309万平方米，而09年供应量则将保持相对稳定的水平，约为21039万平方米，根据近半年市场去化能力预测，09年全国住宅市场的消化周期将达到33.84个月。各城市间情况不同，少数城市去化压力巨大，消化周期过长。比如：武汉、哈尔滨、西安、福州、厦门等消化周期超过60个月的城市，35个典型城市中，比重达到了14%。该类城市由于08年末市场存量高，且部分城市09年住宅供应预计还将持续增长，因而去化压力巨大，消化周期最长。

    在这种环境下，我认为泛泛地谈论房价何时“触底”没有什么实际意义。因为城市所在区域不一样，项目在城市中具体位置不一样，项目实际条件情况不一样，开发商资金实力不一样，房地产开发的类型也不一样… …我们可以相信，具体环境下的房地产项目可以大体推测未来的发展状况。

    有人可能说“如果持续近三年，购房明后年再说吧”，这是不对的，我们说房地产低迷将持续近三年，和择机购房是两码事，不要认为三年之后购房才是时机。只要你瞄准了目标，可以选择自己喜爱的和市场最佳的时机购房。由于房地产的持续调整本身受到其行业周期的影响，更由于地域性特点，各地情况肯定不尽相同，所以，具体项目还要具体对待，但种种类类、前前后后其整个房地产回调大趋势预测需要三年时间。

房地产的发展不仅受到了本身周期影响，而且这次恰逢全球性的经济危机，从整体经济状况来看，已经伤害了实体经济，造成了大量的失业和经济不景气。大部分开发商不是在继续建设房子，而是在想方设法的卖掉自己手中的房子，这个态势将持续整个2009年。

    房市回暖，成交量是重要标志。随着房地产“价格战”的开锣鸣鼓，一线城市在2009上半年主要是“价格战”，当房价降到一定程度后，成交量才会快速上升，房价与成交量的“游击战”将上演。

    “游击战”后，就是僵持和缓慢酝酿阶段。这个时间段主要进行的动作就是，优胜劣汰，市场的深入“洗牌”，市场产品与服务的再次升级，行业行为的再次规范，购房消费者的再次理性深入认识，诚信与品牌的再次打造… …各个企业明争暗斗，主要在人才管理、产品策划、市场营销、人性服务、品牌建设等方面得到净化与升级。

    我们说“胜者为王”，这些房地产开发、代理企业就进入了真正的市场“春天”。因为随着市场成交量的再次提升，房地产价格就会再次被刺激上涨，于是房地产市场的繁荣就来临了。但这次不会像是以前那样急剧上涨，渐趋理性与稳步上扬是其特点，而且市场进入良性循环状态。

    说了半天，其实我们是理顺了房地产将在三年里发展的轨迹，从成交量、房价的居高不下到成交量的下降，从成交量的下降到房价的下降，再从房价的下降刺激成交量的上升，从成交量的上升达到一定程度就会激发房价的上升，从房价的上升再次引起成交量上升、房价上涨的共鸣… …这个过程就是我说的“全国整体房地产低迷将持续近三年”。

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