追风：房产市场细分才能暖市

       文/追风

    房产新政出来多天了，然而无论一线大中城市，二线下药比较猛的杭州、南京，还是西部小城，量价齐跌，楼市观望依旧，政府有形的手无法撬动市场无形的阴影，这个冬天有点冷，暖冬依然不见踪影。让期望救市的各方大失所望，问题在哪里呢？

    现行房产新政刺激对象无疑是起码二套房及以上需求，政策支持却牛头不对马嘴。当人们承认中国目前的贫富分化现象日趋严重的时候，就不应当怀疑国内居民对楼市的需求同样是两极分化的。相比之下，有能力购买第二套住房的家庭，通常都是收入及支付能力较强的家庭。事实一再证明，受经济危机打击最沉重的人，总是中低收入者。相反，那些富裕的家庭，却有能力在危机发生的时刻，趁机购买他们原本就打算购买、而且危机令价格大幅下降的东西，包括住房在内。而房产新政对90平方以下采取减免契税等多重优惠，恰恰不是那些高收入的投资者需要的。在房价预期下跌的前提下，不但首次购房者自己因为担心房价下跌，而对购买住房犹豫不决，就是买下了住房，也会因为经济下行，收入提高缓慢而支付艰难，美国次贷危机给中国的最大教训不就是银行放贷了许多不符合要求的房贷吗？

    无论是降低政府房地产交易环节的税费，调整公积金贷款政策，还是鼓励银行适度放松贷款，采取一刀切的调控政策，既不能解决房地产行业长期积累的顽疾，也非常有害金融机构。

    暖市需要解决问题的关键是新政必须细分市场，让人们自己去区分定位，为重塑市场信心，为下一步改革腾出空间。

    必须明确，商品房市场到底是消费市场还是投资市场？不区分这一点，永远无法解决问题。我们认为商品房就是投资市场，是投资者高收入群体才能参与的市场。所以过去的政策限制不仅应该松绑，而且应该更加优惠更加合理开放，只有这样开发商才能制造最好的产品，金融机构也才能采取合理，恰当的方式，区分市场，发展高端业务，这也符合金融机构本身的风险控制要求。至于普通中产阶级群体，作为最广大的人群，应该通过国家保障房来解决，这个才是消费市场，也是商品房这座大厦的根基。商品房土地使用年限可以大大提高，才有吸引力，而作为国家保障房的土地使用年限70年已经足够，当我们细分了市场以后，我们就可以发现，商品房市场是可以作大贡献的，作为高收入投资者购买的商品房，其交的税收也多，国家适时推出物业税也容易。

    当然无论商品房改革还是国家保障房买卖，都需要一个合理的预期，一套严格的制度才行得通。无规则不成方圆，不论保障房，廉租房，还是商品房，只有一套完整的法律体系，严格的程序操作，才能实现。

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