姜仁：买房和租房在15年后差多少？

     文/姜仁

    作者按：从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元大关时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许是更适合解决居住需求。

    为了便于比较计算，设定房产的价值之外，假定该人士小王为解决住房问题，手头拥有20.4万元现金，而且每月可以自由支配3606元的闲钱。

    买房：15年后拥有房产

    直接向开发企业买房，小王需要首付18万元，办理商业贷款42万元，15年还清。依据现有利率7.38%并优惠15%计算，房贷实际利率6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%契税和2%的物业维修基金（以多层住宅为例），税费共需要支出2.4万元。

    将上述费用累计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万元（含首付18万、税费2.4万元），每月投入3606元，15年后便是64.9万元（相当于贷款42万，利息22.9万）。

    换言之，15年后，购房者小王花了85.3万元拥有了一套住房。

    租房：15年后可拥资金76万

    假设用同样的资金来租用一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用作15年1年期的定期存款，按复利计算，新存款利率为3.33%，15年的利润12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均利息约为8.5万元。

    归结起来，租房者花费总资金为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9+8.5=21.4万元。

    换言之，租房者在15年后资产为85.3-30.7+21.4=76万。

    比较：房价大涨时买房才划算

    在上面这个例子中，买房和租房区别在于：当投入同样的资金时，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者拥有了76万元现金。

    因此要比较的是这套当年价值60万元的房子是否增值至76万元。按照总价60万元计算，该房产的单价是8571元；若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨22586元，买房者与租房者才打了个“平手”；如果涨幅持平，则买房者不划算；如果房价下跌，买房者亏得很多。

    从房地产发展的趋势来看，一旦房价逼近万元大关时，价格的涨幅将日趋缓慢，目前房价大幅上涨的可能性也不大。值得一提的是，央行加息的“脚步”恐怕在年内还要继续，这样一来，买房的成本还会不断增加，从长远来看，租房也许是更适合解决居住需求。