姜仁：“这几天我在忙着托关系退房！”

     文/姜仁

    端午节到了，朋友不免电话联络一下，第一个郑重其事的端午节传统节日怎么过？刚我电话给我好友王兄时，那头的回答很干脆，“正好这几天抽空，托个关系，把我xx丽都花园的房子退了… …哥们不能一块玩了… …”然后全是歉意的话语。放下电话，我到感觉很有意思，买房托关系那还算正常，可是退房也托关系，那将是什么样子？

话说山东济南某楼盘5月初推出房源，开盘时有几十位客户当场交了定金（听说也是公司及销售人员的关系户，也是真心实意购买的）。不半月后，陆续有客户放弃了认购，随后就有人托了几层关系想拿回定金。

“去年是托关系来留个房号，买套房子，今年全反过来了”，购房人这样告诉我。与去年房地产市场相比，该楼盘主管销售的负责人不胜感慨，但迫于销售压力，购房人真想拿回定金并不容易。实际上，面临购房者退房请求的开发商并不在少数，但迫于销售量不足导致的巨大回款压力，大多数开发商并不愿意轻易放手。开发商认为按照《购房合同》约定，退房是购房者违约，没有特殊的关系是不退房的，所以，出现了刚上来的托关系退房现象。

纵观市场，出现一个新现象，那就是初次购房者持币观望的人多了，买房后反悔的人多了 。截至5月底，某房地产网上的换套次排行榜上，高居换手套次前十位的楼盘90天内总换手套次达到675次，平均每个楼盘一个月内的换手套次达到20余次，而去年3、4、5三个月内全市的总换手套次只有今年的一半左右（换手套次是指楼盘认购注销以及成交注销的次数，两者相加就成了一定时期内该楼盘的换手套次）。换手套次的翻倍增加，意味着认购后甚至签约后却又反悔的市民在翻倍增长。购房者都在看市场打着自己的“小九九”。不久前的这个楼盘推出一栋房源，其销售单价较一个月前降了600元/平方米左右。这对前期业主而言，等于1个月内一套100平方米的房子缩水了6万元，于是该楼盘十几户业主要求集体退房。

在某楼盘售楼处，出现一方忙着退房，一方忙着节日强推优惠大联销。市场很明显一个现象就是，自去年10月二套房新政至今，楼市的房价没出现明显上涨，后期升值空间不明显或根本没有升值，使得投资型客户渐渐离场，市场出现冷清。笔者在走访中获悉，不仅仅是投资客退场，在当前楼市背景现状下，一些自住客户也选择了观望，不是犹豫不决就是坚决持币观望，没有购买意思。 开发商的不断加推和对退房的拒绝，是为了开发商解决面临巨大的回款压力，购房者此时提出退房，多数都被遭拒绝是可以理解的。

在退房请求遭拒后，有购房者选择了各种方式迫使开发商答应退房。律师认为，购房者自身情况不同，其退房的理由充分性也不同。一种情况，若购房者在交纳定金后后悔了，觉得自己考虑不成熟而要求退房，没有履行磋商过程，要承担违约责任，开发商不必退回定金。第二种情况，若购房者对认购协议中的条款和开发商有了一个磋商的过程，在对买卖合同不满意的情况下要求退房，按照有关法律，开发商应退还定金。 据笔者了解，但大部分人都认为：购房者是在签订了买卖合同后要求退房的，除非在签订买卖合同时开发商曾承诺不降价，否则购房者就要承担市场价格变化而带来的房产价值缩水。

关于退房条件，笔者也总结了粗略的10条，仅作参考。第一，延迟交房；第二，开发商缺少有效证件与批文，导致合同无效；第三，开发商擅自变更设计；第四，拿不到产权证；第五，无法得到贷款；第六，房屋面积误差超过3%；第七，房屋质量不合格；第八，商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房；第九，因质量严重影响房屋使用；第十，开发商把房子抵押。

    我连续考察了几个楼盘，开发商正为不断涌至的退房请求而发愁，可见，楼市退房热潮潮已呈现愈演愈烈之势，看来07年房价上涨，08年房价下跌，还是被我预测准了,呵呵!

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