警惕房贷风险转嫁银行

  组文/姜仁

CCTV晚间经济信息联播06月05日谈论房贷风险转嫁银行问题。是的，房价问题由于牵动亿万购房者、投资家、金融界等因素，于是一直备受社会各方关注。房价的涨跌不仅跟市场供求有很大关系，而且和宏观政策走势、银行的房贷政策也直接相关。从银行方面获悉，银监会在6月3号发布通知，要求各银行机构加强对房贷授信的管理，避免把房贷风险转嫁给银行。

银监会发布的关于进一步加大房地产行业授信风险管理的通知，其核心思想就是要强化房贷授信的管理，避免房贷风险全部转嫁给银行。笔者认为，这个不起眼银监会通知的出台，将会拉开房贷市场整治的序幕，很有可能会给房地产市场带来不小的震动。

国家统计局投资分析，再次警示

国家统计局最新数据显示，今年第一季度，房地产业累计投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；增速明显比同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%还要高出8.2个百分点。与此同时，部分城市房价开始出现下跌走势，不少贷款买房的人，已经连续几个月没有还房贷了，违约事件有所上升；而一些资质较差的房地产企业弄虚作假，将风险全部转嫁给银行。

银行房贷“假按揭”，招惹巨大风险

银监会检查发现，截至2006年6月末，国内银行涉嫌“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中，某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被查个人住房贷款总额的6.05%。另一家国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款3716笔，金额7.34亿元，占被查个人住房贷款总额的3.23%。这些不良的房贷业务，给银行招惹了巨大的风险。

银行贷款“三查制度”走形式，形同虚设

银行贷款审查流于形式，个人住房“假按揭”问题突出。针对暴露出来的问题，银监会指出，部分银行贷款“三查(贷前调查、贷时审查、贷后检查)”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；一些房地产开发企业和房产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险。

“直客式”审批使得银行风险加大，自控失控

竞争激烈放贷审查也流于形式，银行需要放贷赚取利息，开发商需要资金，在房地产市场整体向上的时候，双方的共同利益导致银行常常对风险是睁一只眼闭一只眼。经检查，目前还有省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势，再次为“假按揭”所带来的风险进一步敲响了警钟，因为银行的审查并没有完全做到实质审查，取消了中介，采取“直客式”审批，银行直接面对客户仍然进行的是形式审查，客户提交的文件仍是一样的，银行没法做到一笔一笔地核实，风险可能更会失控。

房贷不良率上升势头很快，风险加大

房贷不良率上升势头很快，因为房地产企业的融资方式决定了市场风险和信贷风险全都集中在银行。我国房地产金融主要是由银行信贷构成，房地产企业各个环节所需要的资金，如房地产开发贷款、流动性资金贷款、施工企业贷款、信贷抵押贷款等，基本上是来自银行，房地产企业的股权融资占融资的比重十分微小。另一方面，一旦开发商资金链紧张，恶意一房多贷套取贷款、银行抵押不能落实的情况下，损失将更加惨重。在去年发生的北京盛鑫家园、立恒名苑一亿多元“假按揭”事件中，开发商都是套取贷款之后四处投资，最后无力偿还贷款、撑不下去而曝光的。

房贷可能使商业银行产生不良贷款的“高危行业”

针对中小银行资金趋紧的状况，业内认为，银行发放的贷款质量将成为后续资金松紧的关键。由于近期房地产行业景气程度受到影响，其压力有可能通过不良贷款的提升转嫁到银行身上。建设银行研究部总经理郭世坤认为，08年后三个季度，房地产市场形势还将存在较大变数。中国东方资产管理公司研发中心日前发布的《2008：中国金融不良资产市场调查报告》则将房地产行业列为最有可能使商业银行产生不良贷款的“高危行业”。

房贷风险正倒逼银行加速转型“蜕变”

房企不断加大的财务和经营压力正在进一步加剧银行资金趋紧，在监管部门加大房贷风险排查力度的同时，商业银行的战略转型已是迫在眉睫的任务。第一季度以来，大部分银行都出现了资金紧张的情况，多家银行存贷比突破75%的上限。分析人士认为，在央行不断上调存款准备金率收缩可贷资金这一时点上，房地产企业不断加大的财务和经营压力正在进一步加剧银行资金趋紧。业内认为，在监管部门加大信息共享机制和排查力度的同时，商业银行应加速拓展零售银行业务及投资银行业务，房贷风险正倒逼银行加速转型“蜕变”。

银行收益发展将何去何从

由于银根紧缩，银行若将以前享受下浮利率的优质客户的贷款利率上调至基准利率，并对中小企业实行上浮利率，或大有助于银行利润的增长。此外，银行也开发出了很多与紧缩政策相匹配的理财产品，来保证其收益。

银行人士认为，面对盈利压力加大的形势，商业银行的战略转型已是迫在眉睫的任务。为克服资金紧缺的困难，保持较快的业绩增长，商业银行将进一步加快从以公司银行业务为绝对主导，向零售银行业务及投资银行业务倾斜的业务转型，特别是个人中间业务、银行卡业务甚至私人银行业务等，今后一段时期将得到快速发展。

银监会风险压力测试

加大房贷风险控制已被监管部门提上日程。银监会08年以来加大对房地产开发商贷款的风险压力测试，央行上海总部日前也明确限制银行对外资投资房地产领域的信贷投放。至于个人按揭贷款，银监会主席刘明康多次要求商业银行务必“确保每一笔按揭贷款的真实性。”

银监会要求银行机构加强对房贷授信的管理

上述这些都引起了银监会的关注。一个月前，银监会有关部门专门到上海调研了房地产行业情况。认为，目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，防范风险。下一步，银监会将重点检查地产行业的“假按揭”、“假首付”等行为，主要目的是建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业将风险全部转嫁给银行。

银监会再次提醒，警惕房贷风险转嫁银行。