姜仁：想起陈淮先生的一次演讲

想起陈淮先生的一次演讲

    2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。有幸听到建设部政策研究中心主任陈淮先生的主题演讲，以下是节选部分。

房地产研究的“本科硕士博士”三阶段

    现在我们对股票市场上的研究专家，专业机构、基金、券商、这些机构的研究报告是非常专业的，非常的深入，一般人非专业人士基本上看不懂的。但是，今天在房地产市场上还停留在大众语境中，整个房价收入比，就敢一天给七个媒体写楼市评论，还停留在这样的水平，一个白领的月工资X12/房屋的总价，要得多少年不吃不喝才能购买房屋，于是第二篇文章就出来了—房奴，我不幸的告诉你们，房价的总收入业绩应该是房地产经济应有的知识，充其量就是房地产专业大学本科一年级课堂提问的水平。

    如何观察人们是否购买得起房屋，多少年购买一套房屋，不是简单的用四则运算的方法，约收入乘12除总房价，而不是用数学的方法计算的。例如见习记者月收入是3000元，每个月充其量只有600元用于住房消费，恐怕购买房屋是不够的，租房屋也是非常困难的。这已经要将生活费压得很低，我们称这个群体的住房消费的极限是600元，如果收入在一年半载表现不错，受到领导重视、老总提拔增长到4000元，月收入增长了33%的时候，这就比较好，它的月住房消费能力可以从600元增长到1200元，也就是说，当他的收入增长33%，他的住房消费能力可以增长100%。这叫做什么？这叫做住房消费的收入需求弹性。

    中国现在相当多的人群正在进入住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段，在100%的城镇居民中去除去15%的高端富裕人群，例如在座很多的开发商、老板们，他们今年挣的钱多一点、少一点已经完全影响不到他们的住宅消费能力，我们称之为住房消费能力对收入不敏感不弹性的人群，只有15%。

    15%—25%的低端人群包括困难群体和特困群体，特困群体是指生活来源依靠于社会救济、政府救济的最低生活费保障，残疾人，无人赡养的孤寡老人、特困家庭，困难群体是指有工作和收入，工资只能是当地的最低限上的人群，这两部分的人群大约有20%—25%，他们的住宅消费能力也处于对收入不敏感无弹性的阶段。例如享受低保的家庭不会因为当地政府将每月低保提高50元，住宅消费能力有所改变，享受最低工资水平的人群不会因为海南省政府将最低工资水平提高80%，住宅消费能力就有明显的变化。这两种人群都是住宅都收入不敏感的人群，所以中国有50%的城镇人群和居民家庭正处于对住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段。

    全世界所有的国家，在25岁—30岁的购房人群中，他们的收入和住房的直接关系，都要净计算，20—30年不吃不喝才购买得起，实际上他们只需要在12年又吃又喝就可以还清房贷，因为他们对住房消费是高敏感高弹性，同时收入处于急速的上升的阶段。

    今天只是口头叙述，如果给大家画曲线要二次求等，大家听起来是不是有一点学问，但是不幸的告诉你，这也就是大学本科专业毕业时候的水平，懂这个道理，也还只是房地产专业本科的水平。什么是硕士水平，刚才巴博士说今天发的中国房地产报通篇都是讲房地产金融，研究房地产金融就到了这个领域的硕士水平，房地产金融不仅仅是房地产企业和开发领域如何通过各种多元化的方式从社会融资，这仅仅是房地产金融的1/3。

    第二个1/3是如何将固有的风险，盖房屋需要借款，包括农民娶老婆盖房屋都要借款，这是客观存在用什么样的方式合适合理的配置在相应的主体头上，投资者的头上，购房者的头上，银行、市场的头上，这就包括了房地产交易的指数的问题，老百姓是否有避险的手段，例如一对夫妇要购买房屋，因为儿子将来结婚要购买房屋，但是儿子目前只有16岁，因为担心以后的房价上升得快，购买不起，所以今天购买，所以导致需求提前，如果给消费者一个购房指数的话，就可以规避风险，到了2007年仍然可以购买到XX之前房价的房屋，这是房地产金融的第二个方面。

    房地产金融第三个是大家热衷于讨论的流动性过剩，流动性过剩的时代还没有到来，因为大多数的老百姓还在尝试按揭贷款，再有20年，当中国的家庭都拥有住房，而且还清银行的放贷，不欠银行的资金的时候，那时候流动性的风险才到来，过去的三年中讲房地产的专家主要是经济专家，他们对房地产金融研究得不够充分，如果在2017年中国的股市出现今年或者是去年的红火，有70%的城镇居民都拿着房屋找银行要求再贷款的话，那个时候我们面临的考验才大呢？

    当中国大多数的城镇居民拥有足够的资产信用，以不动产支持资产信用的时候，他们的资产在不动产和流动性之间互换的时候，我们的股市和楼市之间的关系才能真正的充分反应出来，风险在两个市场之间的相互转换才是值得研究的。如果楼市的研究水平达到了这个阶段，差不多就到了硕士，那博士研究的是什么？

当前世界面临的三大主要竞争

    大家在过去的几年中努力的探索为什么上海的房价涨，北京的房价涨，深圳、广州的房价都在上涨，如果了解全世界同类的城市，同样的GDP规模，人口规模、产业结构的情况，我们的城市在全世界同类房价来说上涨得是最小的，我们面临的是全球资产价格重估以及定价权的竞争，当前世界面临三大主要的竞争。

    第一个是饭碗之争，我们面临的贸易摩擦都不是贸易顺利差的问题，背后是饭碗、就业岗位的问题。

    第二个是资源之争，全世界面临资源的重新分割，中国威胁论是中国在全世界推行新殖民主义，到处收购资源，德国出台法律，因为中国已经收购了巴西、俄罗斯的森林，之后就是砍树。

    第三个就是资产价格的竞争，我们面临全世界的股票、房地产市场的价格，都是资产的价格，是立足于工业化时代形成的价格体系，工业化时代是以资本密集型大机器重工业、固定资产占的比重过大的特点下形成的资产价格体系，但是，近年来科学技术的不断进步，导致原来依靠折旧方式回收资产本金的方式已经过时，资本在全球范围内重新优化配置，全球范围内流动以及生产效率的不断提高，产业结构的不断升级，导致人们需要颠覆在过去100年全球形成的钢铁、汽车、煤炭、传媒、纺织、化工、食品、以及IT各个产业的重估，哪些产业的资产价格应该相对宏观一些，应该值多少钱，资源有限性的矛盾比上世纪突出了很多倍，人口化的进程比上个世纪加速了，全世界用200年将60亿人口的70%人口送进去了城镇化，我们用了20年要将中国、印度和南非的一部分人口带进工业化，在这样不同的变化前，全世界包括城市、住宅、资产在内的价格体系是否有一个重估，我们面对的价格不是我们调控和家里兄弟姐妹的关系，我们在全球内进行竞争话语权和定价权，当房款到此程度并且有清晰把握的时候，我们就到了博士阶段。

    对于这次演讲记忆颇深，是得益于陈淮先生的幽默、理性、以柔克钢之式让我心动，没有夸夸其谈之意，只是将房地产研究做了定位和对房地产面临的三个竞争阶段做了风趣的分析，听后发人深思，令人深省。

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