文/姜仁

      (本文参加新浪房产&堂堂网博文竞选活动)

一、提醒：莫忘“夹心层”（健全住房保障体系）

    近年来，国家和各级政府十分重视并加强了房地产市场调控和监管。我国的房地产正逐步转向以满足广大群众普通商品住房消费为主，廉租房制度和经济适用房制度的建立、健全和规范为低收入家庭住房问题的解决提供了有力保障。但是，除了普通消费者和低收入家庭之外，还有一部分群众，他们的住房难问题也不容忽视。由于收入水平略高于当地最低生活保障线等原因，他们不符合廉租房和经济适用房的条件，无法享受到住房保障政策，而现有收入又无力购买商品房。人们通常把这些陷入两难境地的住房困难人群称为住房“夹心层”群体。这部分人群在各地并不是少数，要想建立健全住房保障体系，他们的住房问题同样需要重视，需要政策的保障和支持。

    上海、北京、青岛等地经探索陆续出台了一系列政策，江苏省也出台了对策并采取试点的方式探索解决“夹心层”群体住房难题。相信通过不断探索和摸索，“夹心层”住房难的问题将会逐步得到解决，将会有更多的人享受到国家政策，我国的住房保障体系也将更加地完善。

二、关注：拯救“夹心层”

    24号文件的出台与住房工作会议的召开奠定了中国住房保障体系建立的基础，配套文件的相继出台从资本、土地、资格、条件等多个方面给中国城镇的低收入家庭吃了一颗定心丸，让解决住房这块心头病有了着落和希望，让公民的居住权利得到了保证。毫无疑问这是件大快人心、深解民意的大好事。

    在解决住房问题中都会遇到的问题，即市场解决了大多数中等以上收入家庭的住房，国家的社会保障体系解决了低收入家庭的住房问题。夹心层则各国政府分别用不同的方式给以帮助，让夹心层以自己为主、国家帮助或社会帮助为辅而解决住房问题。我国在刚刚建立的住房保障制度中也许还没来得及考虑夹心层的问题。

    1、家庭收入的确定与减税：从法律上界定家庭的概念和按抚养系数计算应税分类就变得非常重要了。同时，提高个税缴纳的起征点（或扣除起点）就成为了调节的重要工具。税收既是调节经济运行的手段，同时也是一种转移支付（当然包括世界各国通行的购房减免税收的政策）。用减税来提高这一人群的收入、增加住房消费能力。让保障政策更加公平有效的同时，也让非保障群体改善自行解决住房的条件。

    2、建立贴息贴租的辅助性体系：贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。这个贷款可以是批准专门机构发行低于银行贷款利息的债券实现的，也可以是国家指定的银行信贷实现的。有些类似于我国的住房公积金贷款。但目前我国的住房公积金只贷给交纳了公积金的人员，而贴息贷款则面向所有符合条件的人群。当然也会有限制的条件，如还款能力、家庭收入标准、购买的住房面积、房价的总额与贷款的总额等等。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。国家在大量的出台限制外资进入房地产业的政策，岂不知大量的境外机构资金多数是以建立租赁市场、较长期持有物业的一种资金，恰恰可以弥补我国现行金融市场的缺陷，可以充分的利用这些资金以建立中国的租赁性市场，并从高端逐步向低端过渡。而目前的政策却在担心投资者会炒高房价和获得利润的同时，把孩子连同脏水一起倒掉了，让更多的人失去了租赁住房的机会和在中国建立租赁市场的机会。没有租赁市场的存在逼着所有人都必须去买房，难道不是推动房价上涨的原因吗？贴租的资金有的来自于国家的财政补贴，有的来自于土地的租用方式，有的来自于低资金成本。如天津市政府就试点了按市场价包租房子、再贴息将住房租给特定的专业人才人群，解决对专业人才的吸引问题。

   在楼市一路高歌猛进中，中高收入群体购房的住宅早已升值翻番，在前些时“24号文”的住房保障新政中，最低收入和低收入群体的住房都有盼头了。目前，惟独中等偏下收入群体的住房问题尚无着落！关键是要看地方政府的态度和执政能力！如果低收入住房困难家庭都能通过廉租房获得住房保障，则政府也就有精力、有财力考虑中等偏下收入家庭的“夹心层“的问题。具体的解决路径，应该寻求多元化解决之道。

    首先，经济适用房供应对象锁定中等偏下收入群体。经济适用房是解决中低收入群体的一种途径，类似的产品普遍存在于世界很多国家，如我国香港地区的“居屋”大约让六分之一的港人受益，新加坡的“组屋”更是让80%以上的国民住在自己的私权房里，欧美发达国家的比例较低。根据我国的经济发展水平和国力，经济适用房占住宅供应总量的比重控制在10-15%比较合适。由于以前我国的经济适用房在运行机制上弊端多多，因此以后须重点规范、严格执行“准入”与“退出”机制。只有中等偏下收入群体（或特定的动迁户）才可购买经济适用房；而且实行封闭式运行，若相出售转售，只能卖给政府，售价由政府控制，原则是确保业主不能大幅牟利，所空房源由政府向其它符合保障标准的居民进行二次和多次分配。

    其次，需要尽快建立健全住房租赁体系。单靠经济适用房，并不能解决中等偏下收入家庭的住房问题，因为一则经济适用房供应总量有限，二是即使能买到房子，部分家庭也买不起。这部分家庭只能暂时租房住，但我国尚未建立起健全的住房租赁体系，他们还得看房东“脸色”，房东爱涨价就涨价，想驱客就驱客，致使其居住环境较差，缺少安全感。与国外发达国家相比，我国的自有住房市场已非常发达，但住房租赁市场相当幼稚，目前我国租赁市场份额为百分之十几，发达国家一般处于30%到50%之间。除了大力推进廉租房制度建设外，政府还应鼓励、引导开发商建设市场型租赁用房，还有可以鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源，政府对进行补贴，使其成为专门针对中低收入家庭的低租金租赁房。

    最后，通过提供政策补贴扶助中等偏下收入家庭买房。经济适用房是一种住宅保障的直接实物产品，住房保障还包括政策补贴这一间接产品。对于买不到经济适用房的中等偏下收入家庭，如果有一定能力购买商品房，则政府可以对购房进行适度的财政补贴，主要包括价格补贴和利息补贴两条路径可资选择。就价格补贴而言，除了经济适用房外，限价商品房也属于此类。限价房是直接把住宅售价限制在低于市场水平，表面看起来，政府并没有补钱给消费者，但购房者却实际上得到了价格补贴；限价房所占的供应比重应控制在15%以下，主要面对中等收入群体和中等偏下收入群体，目前只有部分城市在尝试限价房建设，其中以北京的力度最大：三年内将推出1500万平米。利息补贴也是被发达国家广泛应用的一种补贴方式。比如，美国对用于自住的中低收入家庭长期提供住房抵押贷款利息补贴，我国仅有上海等个别城市有所尝试。另外，还可以通过购买自住用房抵免个人所得税进行资助。

四、民生：青岛对付“夹心层”抢先出招

   近年来，青岛坚持把政府土地收益更多地向民生倾斜，并投入四十多亿元人民币解决低收入家庭住房难题，此举受到当地民众的普遍欢迎。据了解，青岛在全市范围内组织开展了住房状况调查和最低生活保障家庭住房状况普查，建立向低收入家庭供应廉租住房、经济适用住房的供应保障政策，并在全国率先将保障制度由过去的市内四区扩大至五市七区；将保障标准由人均住房使用面积八平方米调整为十二平方米。

    据悉，以划拨或限价出让方式，让渡土地出让收益约三十六点八亿元用于租赁住房、经济适用住房、普通商品住房和旧城、城中村改造项目。同时，直接投入五点八亿元用于廉租住房和租赁住房建设。除此之外，为解决不符合廉租住房保障条件，又买不起经济适用住房的家庭的住房需求，今年年初，青岛政府投入五亿元，采用政府主导、土地挂牌、项目捆绑、企业代建等方式，开工建设三千套保障性租赁住房，以满足“夹心层”家庭的住房需求问题。

    截至目前，按照以租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的方式，已对四千余户低保家庭实施了廉租住房保障，并将保障范围由过去的低保家庭扩大到低收入家庭。

五、对策：江苏省出台对策、采取试点方式解决“夹心层”群体住房难题

       江苏省也出台了四大对策并采取试点的方式探索解决“夹心层”群体住房难题。（1）、是扩大廉租房惠及面，将当地廉租住房制度保障线由民政部门划定的最低生活保障线提高到由劳动部门划定的最低工资保障线，使得较多的家庭受益。（2）、是试点实施“产权共有型”经适房制度，已选择无锡、连云港等五市共1000户纳入先行试点。（3）、是试行“公共租屋”及“租赁型经适房”制度，如常州市将住房保障部门计划建设、购买适量的住房，称之为“公共租屋”，以成本租金出租给低收入住房困难家庭；无锡市通过各种渠道筹措廉租住房保障资金，购买适量二手住房和经适房，以成本租金出租给符合购买经适房条件的家庭；苏州市正在计划政府购、建适量经适房以成本租金或更低的水平出租给困难家庭。（4）、是扩大建设限价房，针对城市中低收入群体在旧城改造、城市拆迁中的家庭住房困难，政府在税费减免、土地供应等方面给予优惠政策，以明显低于同地段商品住房价格销售给符合条件的对象。

五、模式：学习日照的运作模式

[摘要 ]

    本文从经济适用住房制度设计及运作理念创新的角度来审视与求解相关的现实问题与困惑 ,并结合 “日照运作模式 ”的突破与思考 , 提出了目前一些特大或大城市应有的适宜模式选择:

(1)、鉴于我国目前个人信用体系建设的滞后现状 , 建立在收入完全公开透明前提下的货币补贴暂时难以
推行 , 仍应以实物分配为主;；

(2)、应将重心移向无力购房只能租赁住房的 “夹心层 ”家庭 , 为其提供一定的租金补贴;；

(3)、采取相应措施向住房保障对象提供符合其购买力和购买需求的有效供应；

(4)、健全和完善经济适用住房的准入、退出审核、监督制度 , 形成良性循环机制。

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