清议：地产股业绩多头排列木已成舟

地产股特有的营收确认会计处理方式，决定了投资者在判断其成长性时，不仅要充分关注由签约销售额推动的预收账款增长情况，也要关注由签约销售平均单价决定的未来毛利率走势。在很大程度上，过往已签约但尚未确认的销售平均单价高于本期确认的销售平均单价，在本期签约销售及预收账款同步增长的情况下，通常意味着未来业绩已呈现多头排列。进一步说，假如市场正处在下跌过程中，买入并持有未来业绩呈多头排列的地产股便是一个正确选择。

以金科股份为例。尽管2013年上半年确认的营业收入激增103.8%，但由于对应的销售额多为2012年上半年实现的，平均单价仅为6633元，因此毛利率由去年同期的41.47%大幅降至本期的30.09%，以至于出现本期净利润增幅只有22%这一不匹配现象。这看上去是一个坏消息。

不过，受去年下半年国内一二线城市地产销售显著升温刺激，金科股份2012年下半年签约销售额达到110.8亿元，环比激增108%，平均单价由上半年的6633元猛升至7599元。显然，将在2013年下半年以及2014年上半年确认的营业收入毛利率注定将大幅提升。

进一步说，鉴于今年上半年签约销售平均单价依然在7500元以上，加上销售额同比增长59.2%，以至期末预收账款在本期大幅结转营收的情况下依然较年初明显增长，因此，这决定了2014年业绩将继续增长。

推而论之，公司曾在2012年土地市场低谷时大量购进并增厚土地存量，在加快房地产开发速度的大背景下，2015年确认的营收毛利率同样是乐观的。

其实，不仅是金科股份，在已披露半年报的地产股当中，由过往签约销售平均单价上涨决定的未来业绩多头排列是一个非常普遍的情况。投资者不妨去分析一下万科、滨江集团、中南建设等绩优成长型地产股的定期财务报表。