清议：1987年以来的商品房价格

不知过去，焉知未来。要预测未来房价的走势，必须首先知道过去的房价是如何上涨的。

国内最早的楼市统计数据始于1987年。从那时起，房价是不是年年涨？每年的涨幅是多少？至2012年累计涨幅又是多少？想必这是所有人都关心的问题，不论你是打算购买或持有房子，还是投资地产股。

计算年度商品房（新房）平均销售单价并不难，即商品房销售额/商品房销售面积。计算结果虽不是住宅的价格，但由于住宅在商品房销售当中占绝大多数，所以，用这样一个平均价格来衡量房价涨幅与实际情况应当相差无几。

需要说明的是，本文所使用的年度商品房销售单价是一个国内平均数，各地数据则存在差距，尤其是一线城市与三四线城市之间。

总体看来，1987-2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计上涨了13.19倍，回头看平均每年上涨55%（复合上涨的结果）。其中年度最大涨幅出现在1993年，只有1999年和2008年两个年度有所下跌，但跌幅分别只有0.05%和1.6%。

不难看出，只有在外部发生重大金融危机的情况下，国内商品房销售价格才会出现下跌。而历次楼市调控政策，都没有出现价格下跌，即使在当年销售面积有所下降的年份（1989年、1996年和2008年）也是如此。

所以，别指望现行不切实际的楼市调控政策降房价。糟糕的是，由于长期调控政策所积累的楼市结构性矛盾日渐加深，即使政策回到正确的轨道，未来房价仍将保持一定的上涨惯性。

1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览

年份   商品房销售额    商品房销售面积   平均单价     当年房价涨幅   定基房价指数

        （亿元）        （万平米）     （元/平米）      （%）      （1987年为100）

1987       110.1            2697.2           408         0.0            100.0

1988       147.2            2927.3           503         23.3           123.3 

1989       163.7            2855.4           573         13.9           140.4

1990       201.8            2871.5           703         22.7           172.3

1991       237.9            3025.5           786         11.8           192.6

1992       426.6            4288.9           995         26.5           243.9

1993       863.7            6687.9          1291         29.8           316.4

1994      1018.5            7230.3          1409          9.1           345.3

1995      1257.7            7905.9          1591         12.9           389.9

1996      1427.1            7900.4          1806         13.5           442.6

1997      1799.5            9010.2          1997         10.6           489.5

1998      2513.3           12185.3          2063          3.3           505.6

1999      2987.9           14556.5          2053        -0.05           503.2

2000      3835.4           18637.1          2058          0.2           504.4

2001      4862.7           22411.9          2170          5.4           531.9

2002      6032.3           26808.3          2250          3.7           551.5

2003      7955.7           33717.6          2359          4.8           578.2

2004     10375.7           38231.6          2714         15.0           665.2

2005     17576.0           55486.0          3167         16.7           776.2

2006     20826.0           61857.0          3367          6.3           825.2

2007     29889.1           77355.0          3864         14.8           947.0

2008     25068.2           65970.0          3800         -1.6           931.4

2009     44355.2           94755.0          4681         23.2          1147.3

2010     52721.2          104765.0          5032          7.5          1233.3

2011     59119.1          109946.0          5377          6.8          1317.9

2012     64456.0          11.13万亿         5791          7.7          1419.4

商品房销售额及面积数据来源：国家统计局