清议：楼市限购和去库存化是一对矛盾

新国五条继续强调了限购政策对稳定房价的作用，尽管过去三年按销售额和销售面积计算的国内商品房平均售价从2009年的每平米4681元上涨到2012年的5791元，累计涨幅23.7%，年复合涨幅逾7.3%。

事实是这样的。鉴于过去三年国内房地产开发企业竣工面积累计增幅高达36.2%（2009年7.27亿平米，2012年9.9亿平米），而同期销售面积的累计增幅仅为17.5%（2009年9.47亿平米，2012年11.13亿平米），表明旨在约束楼市需求增长的限购政策，即使在竣工面积或供给超前增长的情况下，也无法起到稳定房价的作用。考虑到过去三年国内建筑材料价格先扬后抑总体平稳，推高商品房平均销售价格的肯定不是建筑成本。

常识告诉我们，由于商品房属于较长周期开发产品，在国内融资成本刚性十足的情况下，开发周期越长，开发成本就越高。所以，过去三年房地产开发企业快速上涨的融资成本与越来越大的库存规模，无疑是推动国内商品房平均售价持续上涨的主要原因。

数据显示，2012年末房地产开发企业施工面积对当年竣工面积达比率是5.8倍，，也就是需要5.8年的时间才能完成一个完整的开发周期，而09年仅为4.4倍。向前推，在本届政府上任前一年即2002年，这一比率只有2.7倍。由此不难看出，过去10年，国内房地产开发周期由最初的2.7年扩张了1.15倍至5.8年。这不能不说是房地产政策的一大败笔。

如果将已购置尚未开发的土地面积算进去，商品房的开发周期显然不止于5.8年，而是长达8.8年。截止2012年末，国内房地产开发企业累计的已购置未开发土地面积近15亿平米，按2倍的容积率计算，潜在施工面积为30亿平米。加上2012年末的已施工未竣工面积，合计87亿平米，对当年竣工面积的比率高达8.8年。

毋庸置疑，如果放任房地产开发企业开发周期越来越长、库存规模越来越大，房价只能在债务的雪球效应作用下越来越高。

所以，要想真正稳定房价，必须将去库存化作为国内楼市政策的首要任务。

无论如何，限购政策不利于楼市消化库存。面对限购与去库存化这一对矛盾，政策究竟该何去何从，很值得深思。