清议：50强谁的预收账款比率最高

据刚刚公布的2012年地产50强，万科全年销售1418亿元摘得冠军，其中Q4销售455亿元，环比激增35%。此外，保利地产全年销售1018亿元，招商地产和金地集团分别为356亿元和352亿元，且Q4销售均实现环比增长。

近期地产股的市场表现与四季度销售强势交相辉映。不过，一如我一个月前所说，地产股将走出三波行情，先是估值修复，再是价值发现，后是价值重估。而过去一个月仅仅是估值修复行情的开始，预计在春节前完成这一波行情。之后，随着年报陆续公布，地产股将进入价值发现行情。到今年三季度末则有望进入价值重估行情。

眼下要关注的是地产股估值修复行情将如何延续。显然，刚刚公布的地产50强以及随后各公司即将公布的四季度销售数据，是研判的重要依据。至于研判指标，我建议重点关注年末预收账款对前9个月营收的比率，计算办法是分子为9月末预收账款+Q4销售额，分母为1-9月营收。依据这一指标，不仅可以预估2012年度全年业绩，也可以捕捉2013年的业绩增长势头。

万科1-9月的销售额为963亿元，Q4的销售额当在455亿元左右，加上截至9月末的预收账款1448亿元，在结转营收之前，年末的预收账款大致是1903亿元。除以1-9月已确认的营收461亿元，万科目前的预收账款比率为4.13倍。这无疑是一个相当不错的水平。对比之下，保利地产的预收账款比率为4倍，金地集团和招商地产分别为3.99倍和2.25倍。

不过，还有比万科更出色的。这就是华夏幸福。作为过去一年市场表现格外坚挺的地产股，华夏幸福全年销售远远超出预期达到232亿元，在50强中排名第20位（销售面积排名第12位），其中Q4销售94亿元，环比增幅高达69%。其9月末预收账款235亿元与Q4销售的合计数为329亿元，对比1-9月已确认的营收69亿元，当前预收账款比率为4.77倍，远高于万科，据50强之首。

鉴于华夏幸福2011年底结存的预收账款为169亿元，前9个月仅结转了个零头，四季度可确认的营收应当在50-70亿元。假如Q4最终确认的营收为50亿元（全年119亿元，同比增长52%以上），按照1-9月股东净利润占营收的比例21.6%计算，Q4净利润当在11亿元左右，折合EPS1.22元，全年2.9元左右。考虑到此后剩余的预收账款仍高达279亿元，按70%的来年确认率估算，2013年营收有望达到195亿元，比上年再增长60%以上。

华夏幸福业绩持续高成长的底气，显然来自其占尽地利的城镇化及首都经济圈发展势头。近来公司重点布局的固安地产开发项目，由于比邻首都新机场，加上新机场最终的营运规模将超过目前的首都机场1、2、3号航站合计，尤其是货运规模，因此，以产业园区加居住项目为主要开发模式的华夏幸福，未来5年的业绩高增长都是可以预期的。