清议：地产股预收款分析

地产股预收账款是预售制度与销售确认制度的产物。大致的情况是，在签署销售合约并收到相应的销售款项后增计预收账款，在预售的产品竣工并交付客户后将相应的预收账款结转并确认为当期营业收入。

从预收账款的上述性质看，许多分析师认定预收账款分析是地产股财务分析的核心，并相信预收账款越多越好，只有这样才能保证今后的业绩。

其实这也未必。在当期销售产品是已开发产品或现房的情况下，销售额可直接确认为营业收入，并不涉及预收账款。另一种情况是，当期销售产品虽然期初是在建开发产品但期末已经竣工交付，同样可以直接确认为当期营业收入，亦不涉及预收账款。这两种情况决定了公司即使没有多少预收账款，业绩依然可以实现大幅增长。

一个典型的例子来自中弘股份（000979）。有关数据显示，该公司今年2月以来，连续登上北京市楼市销售排行榜前十名，其中上半年上榜项目为中弘国际商务花园，下半年为北京像素。销售火爆的主要原因是所售商品房性质为写字楼，实为商住两用的小户型，产权50年，且据介绍是北京极少数不限售的楼盘。该公司年初的预收账款仅0.86亿元，但上半年确认的营业收入为17.58亿元，同比增长163%；7-9月确认的营业收入为12.45亿元，同比增幅高达19.7倍。鉴于四季度在售的北京像素楼盘预计11月30日竣工交付，因此，尽管9月末的预收账款仅有1.75亿元，四季度仍有望录得可观营业收入，由此确保全年业绩持续大幅增长。

应当说，地产股预收账款分析的主要目的是把握公司业绩的潜在成长性。但这必须结合存货分析进行。一般地讲，如果与预收账款相比存货规模足够大，确切地说是在未来预收账款结转营业收入之后仍可保留足够多的存货规模的情况下，其业绩的可持续成长性便可以得到初步印证。

比如说金科股份。其9月末的预收账款余额167.5亿元，存货余额308亿元，在1-9月确认营收61.2亿元、销售101亿元的情况下仍分别较年初增长34%和12%。这是分析师看好该公司未来业绩成长性的主要依据，也确实令股价在第三季度营收不理想的情况下实现了触底反弹。

那么，类似中弘股份的情况又该如何分析公司业绩的可持续成长性呢？答案同样是结合存货分析，并要关注与现金流量表之间的勾稽关系。报表显示，中弘股份在1-9月确认30亿元营收的情况下的确令存货规模较年初的50亿元降至42亿元。不过，8个亿的存货减少值相对于30亿元的营收来说，只能说公司的存货规模实际上处在增长的状态。进一步说，考虑到今年前9个月的毛利率高达56.3%，即使这42亿元的存货全部是已开发产品，也足以在未来实现近百亿元的营业收入,进而确保未来业绩的可持续。现金流量表显示，进入第三季度后，公司明显加快了在建开发力度，所录得的购买商品、接受劳务支付的金额由上半年的2.02亿元猛增至11.2亿元。

总之，地产股的预收账款分析在大多数情况下都是至关重要的，但也不是绝对的。对于大部分为现房销售或当期销售当期确认营收的地产股来说，即使应收账款数据不理想，同样是值得关注的。

顺便说一句，虽然中弘股份的限售股解禁期在明年2月初，但考虑到大股东的几乎全部股份处在质押状态，相应的长期借款多达33个亿，因此很难形成解禁压力。