清议：地产股存货分析

有报道说，截止10月末，全国房企3.2亿平米待售，部分房企消化需10年，去库存压力很大，并渲染成“悬在房企头上的达摩克利斯之剑”。

不夸张地讲，以调控政策为背景，有关地产股的负面报道不绝于耳。不过，值得信任的不多，别有用心的不少；专业的不多，信口开河的不少。

宏观地讲，房企的去库存压力不能只看待售面积，而必须透过待售面积对销售面积的比率加以分析。3.2亿平米待售面积看上去不少，但与去年全年房企10.99亿平米的销售面积相比，只有29.1%。即使从总量上看，3.2亿平米的待售面积充其量也只相当于下半年一个季度的销售面积。这无论如何不能理解为“去库存压力很大”。

一直以来，所谓待售面积的定义是极其模糊的。但可以肯定，上述报道所说的“待售面积包括通常所说的库存，是企业全部可售面积的总和”是一个缺乏常识的表述。

地产股的存货主要包括三个部分，即已完工开发产品，在建开发产品和拟开发产品。其中，已完工开发产品是待售产品，待售面积也是可以准确计算的。而在建开发产品包括了三个部分，一是已售未结算在建产品，二是可售待售在建产品，三是不可售在建产品，真正属于待售面积的只有可售待售在建产品。不仅如此，受开发进度不同的影响，在建开发产品的总金额也不能准确换算为待售面积。至于拟开发产品，由于处于尚未开发的状态，因此不能视为可售而待售产品，更无法计算待售面积。

以万科为例。年初存货总值2083亿元，其中已完工开发产品72.4亿元，占3.5%；在建开发产品1381亿元，占66.2%；拟开发产品629.9亿元，占30.2%。鉴于公司年初已售未结算合同金额为1222亿元，按去年近56%的销售成本比率计算，在建开发产品当中真正属于待售产品的库存不会超过50%（毕竟还包括部分在建进度较低的产品），待售开发成本金额也绝不会超过600亿元。在此基础上，加上已完工开发产品，万科年初的可售产品多不过672亿元，按43.86%的毛利率匡算，可售金额可达到1200亿元，略低于公司当年实现的1215.4亿元销售额。这意味着万科年初待售产品的去库存化时间按上年销售额匡算还不到1年，而不是上述报道所说的2年。

很明显，上述报道所说的2年去库存化时间，是按照存货余额与年销售额计算的。这当然是错误的。

进一步说，至9月末，虽然万科的存货余额增至2467亿元，较年初增加18.4%，但由于已售未结算产品较年初增幅高达33.5%，这只能说明万科去库存化所需的时间比年初明显缩短。

不专业的报道当然是不值得信任的。对此，投资者切莫盲从。