清议：不要相信房地产价格指数

在昨天受搜房网邀请出席的北京秋季房展会论坛上，我给大家的忠告是：不要相信房地产价格指数。 

目前看到的房地产价格指数，大多是按照不同时期的同类同质房屋的成交价格以及相应的权重系数编制的，而很难按照固定标的物在不同时期的成交价格来反映价格的变化情况。这使得接下来的情况十分复杂。如果不同时期各类房屋的成交数量有较大的波动，比如说低价房成交明显增加而高价房成交明显减少，在权重系数不作相应调整的情况下，无法揭示市场倾向于低价房以至购房者价格承受能力降低的真实情况；但在调整系数的情况下，也就是根据实际情况调高成交量较多的低价房在指数计算模型当中的权重，那么，又会给人造成房价出现大幅下降的印象。

更复杂的情况在于，虽然同类地段、同类房屋是房地产价格指数编制工作的重要原则，但是，即使在完全相同的地段建造的同类房屋，如果容积率不同、环境绿化不同、户外活动空间不同、建筑材料不同、户型不同、朝向不同、停车位配比不同、物业费不同以及诸如此类的反映房屋整体质量标准的因素存在一定差异，那么，价格必然出现相应的差异。比如说，同一个小区内，如果二期楼盘的容积率高于一期楼盘，就算二者之间的表观价格没有变化，谁能说二期楼盘的真实价格没有较一期楼盘出现上涨呢？

在较极端的案例当中，一些看上去可以视为别墅的房屋，售楼小姐会告诉你这比周边别墅一年前的价格下降了20％。但是，当你知道这别墅的产权只有50年的时候，你还会觉得价格是下降而不是变相上涨了吗？

现在几乎所有人都在谈论房价下跌。但是，如果我们把时间跨度放大到2006年，当时北京售价7500元/平米的房子，到2007年涨到了15000元/平米，虽然眼下的价格可能是12000元/平米，较一年前下降了20％，但是，较两年前相比，不是依然上涨了60％吗？

实际上，作为一次成交、长期拥有的住房，其价格的短期波动并不重要，重要的是它的长期变化趋势。考虑到中国城市目前的基础设施还相当薄弱，人口结构城市化与成年化的趋势相当明显，而城市建成区未来可供土地面积极为有限，加上建筑材料价格和住房抗震标准、环保标准不断提升，以至于建造成本注定处在一个上升通道当中，凭什么可以做出房价长期看跌的判断呢？

至于中低收入者期盼的低价住房，我的基本观点是，政府应当像出口退税使得出口产品获得一个不含国内税的价格那样，使百姓需要的房子获得一个尽可能在税收上“干净”的价格。

我的总体感觉是，如果房地产价格指数不能全面反映质量标准多达3000项要素的情况，就很难满足所谓同类同质的要求，也就无法获得公信力。相比之下，我倒是觉得二手房价格指数可能较真实一些。

顺便说一句，曾有人将极不可靠的房地产价格指数作为判断房价涨跌的依据来打赌，这无疑是愚蠢的，更是对学术精神的背叛与亵渎。