清议：保和乡项目后续可开发土地还有多少

有投资者问：不是公告说绵世股份的拍卖收入分配比例是2∶2∶6吗？怎么能得出拍卖收入的近80％归政府呢？我相信，绵世股份公告当中给出的这个比例着实误导了许多投资者，糟糕的是，连公司的声誉都快给搭上了。因为在不加分析的情况下，该等比例似乎告诉人们公司从政府土地拍卖收入中拿了大头，并由此获得了暴利。难怪许多人错误地怀疑绵世的一级土地开发是官商勾结，也难怪许多人不看好公司的业绩前景。

不过，鉴于这个问题我已在前一篇文章和“全年业绩如何预期（下）”一文当中做了明确的分析，希望大家还是从中去寻找答案的好，否则，股东服务就太没有效率了。我的意思是说，股东服务的确是双向互动的，但也需要双方都付出一些努力。

我在前一篇文章中说到，绵世股份没有账面土地储备，并不意味着没有可开发土地储备。那么，仅就公司位于成都市成华区保和乡的一级土地开发项目来说，去除已拍卖的土地，后续可开发及可拍卖的土地还有多少呢？

依据绵世股份2005年10月10日公告，该项目总规模为毛地7000亩，据公告判断净地面积合计大致为3400亩。其中，属于一期工程的净地面积为425.58亩，该地块已于2004年8月经成都市国土局拍卖，以每亩60万元的价格出售给成都万科房地产公司；属于二期工程的净地面积为620.22亩，经前三次拍卖已出售的地块合计328.93亩，剩余291.29亩。这就是说，仅就该项目二期工程来说，绵世股份后续可开发土地还有291.29亩。

推而论之，去除以上一、二期工程所涉及的净地面积之后，保和乡项目还应当有2354亩净地面积处在可开发状态。这也就是说，截至2007年9月14日以起拍价280万元/亩、最终成交价1270万元/亩出售133.413亩净地之后，绵世股份至今还有2645亩后续净地可以开发，占保和乡项目总规模的77.8%。

如此说来，你还担心绵世股份一级土地开发业务的可持续发展潜力吗？即使不考虑股票投资项目收益，你还担心公司08年度、09年度业绩的可持续增长潜力吗？

当然，这还远远不是绵世股份后续可开发土地的全部。其余的可开发土地情况以后再议。

需要向大家特别报告的是，在成都期间，我发现，位于9月14日拍卖成交的那个地块以西、万科魅力之城以北、蓝光和骏富丽东方以南，也就是位于整个保和乡项目三环外土地的中央，有一个看上去已完成开发的地块，地势相对较高，环境相对较好。经人指点，该地块已具备拍卖条件。据我个人判断，这未必不是绵世股份下一个将获得拍卖的地块。声明一点，任何人赴实地考察，都可以看到这个地块，也都可以做出类似的判断。当然，至于何时拍卖，拍卖面积多少，以及拍卖价格如何，一切都要等待公司公告揭晓。按照以往的经验，通常情况下，公司会在拍卖会之前1～2周内发布预告，并于拍卖会之后三个工作日内披露拍卖结果。

顺便说一句，想知道我对今日大盘重挫做何评价吗？请明早7∶20准时收听中央人民广播电台的经济之声节目吧。辛苦大家了。