清议：百元绵世股份可以预期吗

国庆节前，绵世股份（000609）发布业绩预告，称公司1～9月净利润将同比增长350％～400％，其中7～9月净利润同比增幅高达3850％～3900％。据此，预计公司1～9月可实现净利润1.15亿元～1.28亿元，其中7～9月可实现净利润6964万元～7052万元，每股收益有望从1～6月的0.33元大幅提升至0.77元～0.86元。

我想提醒大家的是，千万不要静止地看待绵世股份的业绩，当然也不能仅仅按照常规思路在1～9月每股收益的基础上判断其估值水平。根据现已达成的交易，保守估计，绵世股份07年度净利润有可能达到5亿元，每股收益则在3.3元以上。

想想看，这是该股今日收盘价37.29元所能覆盖的估值水平吗？

事情是这样的。自2005年9月下旬证监会批准燕化高新重大资产出售方案后，这家于今年1月29日更名为绵世股份的公司，主营业务便彻底由精细化工转变为房地产综合开发与经营，重点项目是全资子公司天府新城在成都市成华区进行的一级土地开发。该项目的一期工程曾为公司06年度贡献了1.91亿元营业收入和2242万元净利润。正在进行的项目二期工程计划开发土地面积1119亩，净得土地面积620.22亩。

到目前为止，该项目二期工程已通过公开拍卖达成三笔交易。一是2006年12月8日以起拍价200万元/亩、成交价326万元/亩出售78.2598亩建设用地，成交总金额2.54亿元；二是2007年5月25日以起拍价200万元/亩、成交价365万元/亩出售117.2564亩建设用地，成交总金额4.28亿元；三是2007年9月14日以起拍价280万元/亩、最终成交价1270万元/亩出售133.413亩建设用地，成交总金额16.94亿元。

值得注意的是，上述三笔交易当中的第一笔于今年一季报确认，根据拍卖所得收入分割办法，公司获得营业收入为1.85亿元，净利润4398万元。第二笔交易虽然在上半年实现，但并未在半年报当中予以确认。公司之所以预告第三季度业绩将大幅增长，就是出于确认该笔交易的原因。同样的道理，虽然第三笔交易已在9月份实现，但并不在三季报当中予以确认，而会在07年报当中予以确认。

请注意，对比上述第二笔交易成交总金额与将在三季报确认的净利润，相应的净利润率为16.4%；鉴于第三笔交易的最终成交单价是第二笔交易的3.48倍，成交总金额是第二笔交易的3.96倍，因此，将在07年报中予以确认的第三笔交易所产生的净利润以及净利润率注定要大大超过第二笔交易。虽然其准确的金额很难预测，但我估计至少在3.7亿元以上。

好事还在后头。鉴于以上项目二期工程剩余净得土地面积还有291.28亩，鉴于公司已于今年4月13日收购中新绵世35％的股权，并开始与香港中新集团在成都郫县共同进行另一个大型土地一级开发项目，因此，绵世股份2008年及以后会计期间的业绩前景依然值得投资者大大地期待。