清议中国楼市之五：哪里房价上涨动力最大
    仅仅凭借表明决策层最新态度的“防止经济增长转向过热”那一句话，我便可以做出内地楼市下半年价格还要上涨的预期。

    我的推理逻辑是，既然近两年来内地商品房竣工面积增长率持续落伍于销售面积增长率，并且上年竣工面积销售率平均保持在109%以上的水平，表明今年楼市的供不应求现象依然颇为严重；既然国务院仍做出投资增速继续在高位运行的判断，并打算继续以遏制投资增速的途径遏制房价过快上涨，那么，在遏制投资增长必然进一步打压商品房竣工面积增长率的前提下，并考虑到销售面积在强大需求拉动下仍将继续保持较快增长态势，房价不上涨才奇怪。

    不否认今年以来各地加大经济适用房投资可能会成为今后内地房价上涨幅度有所抑制的原因，但有两个理由促使我无法对该等影响做出乐观的估计。其一是目前经济适用房在全部商品房供给当中所占的比重还很小，即使其投资和建设增速都很快，也不可能对房价构成足够大的影响；其二是近10年来内地城市基础设施投资对GDP的比率远远低于初级工业化国家国际公认的水平，这使得适用于经济适用房建设的土地供给非常有限，并由此导致在原本不适于经济适用房建设的地块开工建设，其结果不可能保证所形成的经济适用房供给获得一个足够低的价格定位，以至于失去了经济适用房用于满足中低收入家庭住宅需求的意义，甚至还可能延续以往经济适用房配售有欠公平的问题。

    我从不否认政府干预的作用，在很大程度上寄还希望于政府干预来缓解内地房价过快上涨的压力，以满足基于庞大的居民储蓄以及收入增长而快速增长的住宅需求。但是，正像我一再强调的是，那种以限制房地产投资并因此紧缩商品房供给的政府干预存在十分明显的理论误区。值得注意的是，即使是政府干预，也不可能违背市场的供求规律。这也就是说，在商品房供给不能满足需求的情况下，只有增加投资并相应扩大供给，才能获得抑制房价上涨过快的效果。而延续至今并有迹象表明将进一步延续下去的政府干预，其方向是限制投资和紧缩供给。这纯粹把市场供不应求时正确的政府干预方向给整反了。这是我做出上述房价不上涨才奇怪判断的更深一层的理由。

    于是，人们不得不依据以上政府干预的方向和楼市的供求关系状态对下半年的房价走势做出预期。

    那么，如何判断内地楼市的供求关系状态呢？我给出的方法是依据上年商品房竣工面积销售率，并考虑上年商品房销售增长领先比率，综合计算今年的房价上涨动力指数。其中，上年商品房竣工面积销售率是指上年已实现销售面积对当年竣工面积的比率，上年商品房销售增长领先比率是指销售面积增长率与竣工面积增长率之间的差距。毫无疑问，上年商品房竣工面积销售率越高，表明供给越不充足；而销售增长领先比率越大，或销售面积增长率领先于竣工面积增长率的幅度越大，表示需求增长快于供给增长。

表：中国房价上涨动力指数地区排行榜
            上年竣工面积  销售增长领先   上涨动力
销售率       比率          指数
全国平均        114.35       10.03         124.38

西藏            188.40       63.36         251.76
海南            183.11       21.30         204.41
云南            182.31        8.96         191.27
新疆            142.70       40.66         183.36
贵州            155.52       21.27         176.79
河南            145.45       19.10         164.55
河北            145.61       17.43         163.04
陕西            140.79       20.41         161.20
福建            143.56       16.29         159.85
吉林            143.92        8.41         152.33
广西            132.86       19.46         152.32
四川            133.05       15.07         148.12
广东            127.90       10.30         138.20
甘肃            122.65       12.13         134.78
湖南            118.49       11.74         130.23
山西            116.11       12.39         128.50
江苏            110.40       17.81         128.21
湖北            112.15        7.63         119.78
山东            112.24        7.16         119.40
江西            112.79        6.43         119.22
安徽            111.64        7.22         118.86
黑龙江          106.05       12.17         118.22
重庆            100.66       10.31         110.97
浙江             94.02       15.73         109.75
辽宁            105.66        0.80         106.46
天津             95.95        0.79          96.74
内蒙古          108.65      -14.00          94,64
北京             81.64       -1.21          82.85
上海             92.40      -10.00          82.40
宁夏             72.47        8.26          80.73
青海             88.88      -28.87          60.01
▲上年竣工面积销售率＝上年商品房销售面积÷当年竣工面积
▲销售增长领先比率＝商品房销售面积增长率－竣工面积增长率（单位：百分点）
▲上涨动力指数＝上年竣工面积销售率＋销售增长领先比率
数据来源：国家统计局
   
    总体看来，内地楼市上年商品房竣工面积销售率处在114.35%的较高水平，而销售面积增长领先比率为10.03个百分点，二者合计为124.38。我相信，这是下半年内地楼市房价将继续上涨的重要依据。当然，正像本文以上谈到的那样，继续限制房地产投资和紧缩商品房供给的政府干预方向为该等预期提供了进一步的依据。

    依据内地房价上涨动力指数地区排行榜，西藏、海南两地房价上涨动力指数高于200，另有9个地区也高于150，其中以云南、新疆、贵州、河南、河北处在相对较高的水平。它们的房价上涨预期自下而上依次渐强。

    分析表明，该等地区房价上涨动力指数之所以处在一个很高的水平，主要原因是在上年竣工面积销售率大幅提高的同时，竣工面积处在按年下降的状态。以西藏为例，当地商品房竣工面积销售率2005年为133.30%，2006年大幅提升至183.11%；与此同时，当地2006年销售面积按年增长31.66%，而竣工面积则按年下降31.70%，以致销售增长领先比率高达63.36个百分点。海南的情况稍有不同，当地上年商品房竣工面积销售率高达183.11%，虽然销售面积按年下降21.73%，但竣工面积按年下降幅度为更大的43.03%，以致销售增长领先比率为21.30个百分点。当然，大多数房价上涨动力指数较高的地区是由于较高的上年竣工面积销售率和销售面积增长率大于竣工面积增长率导致的。比如河南，虽然上年竣工面积销售率略低于河北，但销售面积增长率高达41.46%，竣工面积按年增长率为较低的22.36%，其销售增长领先比率略大于河北，后者销售面积增长率为21.22%，竣工面积增长率为3.79%.

    相比之下，青海、宁夏、上海、北京、内蒙古、天津的房价上涨动力指数均低于100。其中最低的青海仅为60.01，主要原因是在上年竣工面积销售率为88.88%和销售面积增长率为-6.20%的同时，竣工面积增长率高达22.67%，表明当地商品房供给增长相对较快。宁夏的情况主要是由于上年竣工面积销售率太低了，仅为72.67%。

    需要说明的是，尽管上海、北京、天津的房价上涨动力指数较低，但出于特大城市所具有的人口聚集效应明显大于其他城市，因此，我建议大家要轻视它们的排行名次。换言之，下半年上海、北京、天津房价仍将保持上涨态势。至于为什么仍保留原有的排序，仅仅是为了保持指标统一性的缘故。

    坦率地说，我无法证明房价上涨动力指数与房价上涨幅度之间的关系，因此，该等房价上涨动力指数及其地区排行榜，更多的意义是揭示房价上涨预期的强弱程度，或在上涨几率方面的差异。

    接下来，请继续关注“清议中国楼市”系列文章。