清议中国楼市之四：哪里平价房最稀缺
                          
    “清议中国楼市”这个系列，虽然从中国楼市之现状出发，但绝不止步于对现状的分析，而是要提出问题，并就问题之对策做进一步的研究。换一个角度说，本项研究的全部逻辑可以概括为一点，这就是：要想解决中国楼市目前存在的种种问题，只有在唤起广大民众觉悟的基础上，以民智促官智，以贴近民意的官智，促进民众的居住福祉。于是，本项研究也是一个抛砖引玉的过程。

    在延伸本项研究之前，对此前已发表的文章所引起的争议做一番检讨无疑是必要的。
   
    全面而系统地研究国内商品房市场或人们习惯称之为楼市的现状，不仅应当分析供给、需求、房价的数据，也应当分析它们各自的结构变化及其与收入之间以及与其他经济数据之间的关系。这无疑使得相应的数据采集与分析不得不具有一定的复杂性和综合性。我注意到，许多读者对所谓地区商品房均价这一概念以及相应的变化幅度感到莫大的困惑。大多数人认为各地区目前的房价以及相应的上涨幅度远远高于我在“中国哪里房价最高”一文当中依据国统局数据计算出的结果。对此，我表示理解。

    但是，我想提醒大家注意的是，国统局提供的商品房数据不仅包括高档住宅，也包括普通住宅和经济适用房，还包括非住宅用房。其中，仅普通住宅又包括多层住宅、高层住宅和其他住宅。不仅如此，住宅在整个楼市当中不是孤立存在的，其供求关系以及价格的变化与商业娱乐用房、办公用房以及其他用房密切相关，尽管后者在目前国内整个楼市当中所占据的比重是颇为次要的。比如说，在一个周边高档写字搂云集的地段，或者大型商业娱乐设施密集分布的地段，住宅的价格能不高吗？因此，为了保证研究的全面性和系统性，该等统计范围的数据选择是非常必要的。

    另一个同样与数据有关的问题是样本选择。一些朋友建议，应当选择大中城市作为研究样本，而不是选择省级地区为样本。有的朋友还提出，如果不将国内房价平均水平最高的深圳作为研究样本，就不可能得出正确的结论。对此，我的想法是，目前楼市朋友所偏好的70个大中城市房地产价格，对生活在或打算生活在该等城市的人，以及仅仅研究大中城市楼市的人，都很有意义。但不能忘记，中国现有283个地级市，369个县级市，1635个县，合计样本量多达2287个。此外，还有19369个镇，其中大部分也初步形成了商品房市场。与此相对应的城镇人口超过5.77亿人。这就使得仅仅以70个大中城市为样本来研究全国的楼市问题，无法符合全面性的要求。不仅如此，出于披露与采集两个方面的原因，与上述70个大中城市房地产价格相关的统计数据，特别是基础性的经济数据很不系统。在这种情况下，要想符合研究的系统性要求也是非常困难的。相反，如果选择省级地区作为样本，可以避免在研究的全面性和系统性上出现重大瑕疵。

    我长期从事经济研究工作，深知对样本的态度之于研究成果的真伪是至关重要的。在我看来，如果在样本问题上存在过多的选择性，姑且不论是否达到像韩国科学家黄禹熙那样的程度，都不能保证研究成果的真实性。于是，像深圳那样一个非常特别的城市，无论它在国内楼市如何前卫，都不能作为研究中国楼市的样本。同样的道理，有读者一再提到的目前国内房价最高的浙江某镇，当然更不能作为研究中国楼市的可靠样本。

    接下来进入本文的正题。目前中国楼市状况有一个十分突出的现象，即利益结构的不对称。这主要表现在，商品房的有效供给多是为了满足中高收入者对高价房的需要，而针对中低收入者的平价房供给严重不足，而且越来越稀缺。

    有一种分析方法可以揭示这方面的情况。这就是首先计算商品房销售额增长率，其次计算商品房销售面积增长率，其次再计算二者之间的差额，该等差额可以称之为商品房销售额增长领先比率，单位是百分点。

    很重要的一点是，虽然销售额增长与销售面积增长之间的差距包含了商品房投资价格的因素，但在已知投资价格上涨幅度颇为有限的情况下，它便可以更多地体现商品房价位档次的变化因素。因此，采用商品房销售额增长领先比率这一指标，可以反映针对中低收入者的平价房供给能否伴随全部供给的增长而相应增长。其中，差额越大，通常表示平价房供给越不充分，当差额大到一定程度时，足以表示平价房供给已陷入颇为稀缺的状态。

    依据本文附表，过去一年，国内楼市总体的商品房销售额增长率为16.69%，销售面积增长率为9.27%，相应的商品房销售额增长领先比率为7.42个百分点。就该等领先比率所能揭示的平价房供给不足状况来说，这可能还显得不够充分。为此，我采用了一个较长的时间序列，以2000～2006年或最近6年的数据计算累计的领先比率，并作为地区排行榜的排序依据。结果表明，最近6年国内楼市总体的商品房销售额累计增长率为421.16%，销售面积累计增长率为225.31%，相应的商品房销售额增长领先比率高达195.85个百分点。

    毫无疑问，鉴于同期中国内地固定资产投资价格累计上涨幅度仅为11.98%，建筑安装工程价格累计上涨幅度为19.07%，因此，上述很高的商品房销售额增长领先比率，只能意味着与购房者收入水平相适应的房屋供给结构发生了变化，确切地说，就是用来满足中高收入者的高价房供给快速增长，用来满足中低收入者的平价房供给不仅未能增长，反而持续下降。

表：中国商品房销售额增长领先比率地区排行榜
                   06年度              最近6年累计  
          销售额增长率  领先比率  销售额增长率   领先比率
全国平均     16.69%       7.42       421.16%      195.85
                                                      
西藏         68.18%      36.52      1380.00%      769.58
江西         15.54%      13.54       971.32%      484.23
安徽         26.57%       5.57       751.99%      421.35
湖南         30.27%      20.53       855.64%      420.54
广西         13.92%       9.50      1090.97%      406.23
江苏         23.35%       7.90       643.95%      403.39
海南         -2.74%      18.99       754.22%      391.66
天津         21.92%      18.36       663.49%      391.21
浙江         18.62%      12.89       473.81%      341.15
山西          0.72%     -10.74       619.72%      316.99
山东          8.54%       7.32       542.30%      290.19
湖北         34.76%      15.41       522.46%      289.43
内蒙古       44.14%      13.04       669.46%      288.08
四川         35.41%      17.18       607.42%      282.00
河南         50.19%       8.73       653.27%      274.11
陕西         49.54%      24.52       452.72%      271.39
重庆         17.39%       6.40       545.03%      258.91
福建         33.45%      27.81       377.81%      228.43
上海          0.73%       4.96       291.99%      197.79
宁夏         -7.22%      -7.75       456.03%      192.49
北京          1.83%      18.34       358.68%      186.18
青海          0.90%       7.10       357.14%      172.68
云南         18.16%       9.10       513.57%      158.53
河北         36.71%      15.49       405.78%      156.86
甘肃         -3.98%       -8.50      473.13%      154.02
辽宁         28.78%      11.56       369.22%      152.35
贵州          8.37%      11.95       370.85%      140.42
吉林         23.71%       8.56       345.18%      135.84
广东         11.25%       9.91       241.41%      115.45
新疆         26.88%       3.20       318.98%       95.21
黑龙江       24.76%       5.46       274.57%       77.91
本排行榜按最近6年累计领先比率排序
商品房销售额增长领先比率＝商品房销售额增长率－商品房销售面积增长率（单位：百分点）
数据来源：国家统计局
   
    地区排行结果表明，2000～2006年，商品房销售额增长领先比率超过400个百分点的地区有6个，分别是西藏、江西、安徽、湖南、广西和江苏。它们无疑是目前中国平价房供给最稀缺的地区，也是不同收入阶层之间在住房领域利益冲突最严重的地区。另有11个地区的商品房销售额增长领先比率在200～400个百分点之间。那里的楼市利益不对称现象也颇为严重。只有新疆和黑龙江的商品房销售额增长领先比率低于100个百分点，它们应当是中国内地不同收入阶层之间在住房领域利益冲突较为和缓的两个地区。

    那么，究竟是什么原因导致中国楼市总体上存在平价房供给更加严重的短缺现象或针对高价房的供给偏好呢？简单地说一下，一是由于政府一味控制房地产开发投资规模，并为每一年的投资增长率划线，由此导致房地产开发企业为追求利益最大化而减少平价房的开发投资，并专注于高价房的开发投资；二是由于最近10年来中国内地城市基础设施投资严重滞后于经济总量的增长，特别是在最近4年来实行以限制全社会固定资产投资增长为重点的宏观调控政策的过程中，城市基础设施建设的规模受到沉重压制，在这种情况下，即使房地产开发企业想增加理论上讲只要规模较大盈利空间就不一定很小的平价房供给，也受到周边配套环境不允许，总体居住成本过高，以致销售预期强差人意的制约。

    值得注意的是，它们全部来自政府干预的层面。请不要毫无依据地批评我站在房地产开发企业的立场上讲话。我也不是什么房托。既然我们面对一个大政府的社会环境，既然有证据显示政府干预对中国楼市的影响力更大，我们就应当首先设法改善政府干预，而不是一味指责房地产开发企业的盈利导向，更不应当在房价是否过高的问题上陷入不同收入阶层之间的对峙与冲突。

    无论如何，未来中国楼市状况之改善，政府责任位居第一。