清议：哪里的房子最畅销
    如果没有说错的话，在国内股市陷入全面冲突之前，楼市早已经历了几个回合的冲突高峰。在很大程度上，楼市的冲突主要还不是发生在有房族与无房族之间，也不是发生在房地产开发企业与购房者之间，而是发生在政府干预与市场机制之间。就冲突的本质而言，这与当前的股市冲突没什么区别。

    楼市冲突的焦点无疑在价格。最初的房价上涨刺激了房地产投资的持续较快增长，以至于令政府相信，要抑制所谓全社会固定资产投资过快增长，必须将房地产市场作为一个主战场。于是，最初的政府干预主要针对楼市的卖方，重点是紧缩面向房地产开发企业的银行贷款，限制土地供给等等。但是，该等干预措施并没有产生理想的效果，相反，房价依然快速上涨。随后，政府干预开始向楼市的买方延伸，先后推出划定二手房转让期限并相应开征二手房交易税、限制一人多套购房、提高首付比例以及透过加息和严格审查购房者个人信息控制按揭贷款规模等等。然而，如此政府干预依旧未能产生预期的效果，在市场交易双方将由此增加的交易成本作为新的涨价因素之后，房价继续上涨，而且势头更加强劲。

    从某种意义上讲，楼市的全面冲突是由政府与市场之间特别是政府与房地产开发企业之间的冲突所发端，随后不断向政府与业主、政府与购房者之间，以及房地产开发企业与购房者之间，有房族与无房族、二手房转让方与受让方之间迅速蔓延，并导致社会舆论围绕房价的涨跌形成颇为严重的对峙。

    遗憾的是，房价至今依旧上涨，近一段时期甚至出现了报复性上涨的格局，仅深圳市今年5月份房价就出现近23％的环比涨幅。这似乎验证了我在去年年底和今年年初时的预测：眼下是买房的最好时机。深圳《创富志》杂志社的主编张信东告诉我，那时及稍后买到房子的人，如今已是乐得合不上嘴。其他地方的反馈亦颇为乐观。

    从本文开始，我将再用4～5个篇幅专门讨论一下楼市。相关的问题是：哪里的房子最畅销？哪里的房子不好卖？哪里的平价房最稀缺？下半年哪里的房价上涨预期最大？房价上涨到底是谁的错？希望大家继续关注。

    有两项指标可以用来回答哪里的房子最畅销这一问题。它们分别是商品房销售面积增长率和商品房销售额增长率。进一步说，考虑到销售额的增长可能涉及商品房类别结构变化等因素，而销售面积的增长有着更直接的意义，因此，需要在计算这两项指标的基础上，做必要的加权平均处理。其中的权数分配是，销售额增长率占40％，销售面积增长率占60％。由此得出的结果就是依据2006年数据计算的国内地区商品房畅销指数。

表：地区商品房畅销指排名
           销售额增长率   销售面积增长率   畅销指数
全国平均       16.69%          9.27%        112.24

西藏           68.18%         31.66%        146.27
河南           50.19%         41.46%        144.96
内蒙古         44.17%         31.10%        136.33
陕西           49.54%         25.02%        134.83
河北           36.71%         21.22%        127.41
湖北           34.76%         19.35%        125.51
四川           35.91%         18.23%        125.30
新疆           26.88%         23.68%        124.96
安徽           26.57%         21.00%        123.23
辽宁           28.78%         17.22%        121.84
黑龙江         24.76%         19.30%        121.48
江苏           23.35%         15.45%        118.61
吉林           23.71%         15.15%        118.58
湖南           30.27%          9.74%        117.95
福建           33.45%          5.64%        116.76
重庆           17.39%         10.99%        113.55
云南           18.16%          9.06%        112.70
天津           21.92%          3.56%        110.91
浙江           18.62%          5.73%        110.89
广西           13.92%          4.42%        108.22
江西           15.54%          2.00%        107.42
山西            0.72%         11.46%        107.17
广东           11.25%          1.34%        105.30
山东            8.54%          1.13%        104.10
甘肃           -3.98%          4.52%        101.36
贵州            8.37%         -3.58%        101.20
上海            0.73%         -4.23%         97.75
宁夏           -7.22%          0.53%         97.43
青海            0.90%         -6.20%         96.92
北京            1.83%        -16.51%         90.82
海南           -2.74%         -21.73%        85.86
数据来源：国家统计局
   
    依据上表提供的数据，2006年国内商品房畅销指数平均水平为112.24，虽然比上年平均水平157.22有十分明显的大幅下降，但总体上依然保持畅销状态。众所周知，2006年国内楼市所遭遇的政府干预，无论是政策出台的频率，还是政策本身对市场的影响程度以及政策的执行力度，都是前所未有的。应当说，能够在这种情况下最终保持110以上的商品房畅销指数，充分说明国内楼市的需求面依旧十分旺盛。在我看来，这明显是一个受到压制的畅销指数，并为今年以来出现的需求快速反弹以及房价的报复性上涨打下了基础。

    在已披露相关统计数据的国内31个地区当中，有17个地区的商品房畅销指数高于全国平均水平，另有14个地区低于全国平均水平。其中，西藏、河南、内蒙古、陕西、河北是2006年国内商品房畅销指数最高的5个地区，那里的房子一定很畅销；而海南、北京、青海、宁夏、上海为国内2006年商品房畅销指数最低的5个地区，相比之下，那里的房子似乎不太好卖。

    当然，以上商品房畅销指数是依据省级地区为单位计算的，尽管足以反映各地区主要城市的总体楼市销售情况，但不排除在各地所属城市之间、不同城区之间以及不同商品房类别之间，存在一定的差异。

    那么，为什么地区间商品房畅销指数存在较大的差异呢？理由大致如下：首先是基础设施建设差异。那些商品房畅销指数较低的地区，大多存在着严重的基础设施建设瓶颈现象，或者是由于长期缓慢的投资增长令当地基础设施供给不能随城市的快速发展而相应增长，或者说由于当地重要的基础设施建设处在在建状态，前者如北京、上海，后者如海南。另一方面，那些商品房畅销指数较高的地区，可能是由于受到了重要的基础设施建设项目竣工的影响。显然，西藏的商品房畅销指数之所以会在全国遥遥领先，与当年青藏铁路全线贯通并通车运行有关。

    其次是地区经济增长差异。最近10年来，在地区经济增长排名当中，内蒙古总体保持第一。快速增长的地区经济显然为当地楼市注入了巨大的活力。河北的情况与此颇为类似。相反，青海的经济增长较不出色，对当地楼市的促进作用亦较为有限。

    第三是供求关系差异。一般地讲，如果上一年楼市需求增长领先供给增长的幅度过大，并且远远大于最近几年的平均值，那么，当地楼市的销售情况可能会在本年出现休整。例如，海南2005年商品房需求增长率为105.01%，而供给增长率为相对较低的57.17%，二者之间的差距为47.84个百分点，该等差距是过去5年平均水平的8.5倍。类似的情况还有贵州。虽然河北上一年需求增长率也大幅领先供给增长率，但二者的当年差距仅仅是最近5年差距的2.16倍。与此同时，如果上一年楼市供给增长率领先需求增长率，也可能会对需求增长构成一定的压力。在以上商品房较不畅销的地区当中，宁夏2005年的商品房供给增长率高于需求增长率9.85个百分点，是当年国内惟一供给增长率领先需求增长率的地区。

    第四是价格因素。作为商品房最畅销的地区之一，河南的商品房平均单价水平相对较低，其中2005年仅为每平方米1919.52元，2006年为2803.8元。河北的情况与此类似。作为商品房较不畅销的地区之一，海南的商品房平均单价相对较高，其中2005年为2923.02元，2006年为3632.17元。值得注意的是，论及商品房平均单价对当地当年城镇居民人均可支配收入的比率，河南最近两年分别为4.5倍和3.5倍，海南同期分别为2.8倍和2.59倍。

    本文旨在对最近一年国内各地区商品房销售情况作一个高度概括性的分析。我相信，该等分析有利于楼市参与者，从房地产开发企业到购房者，以及相关利益人，对未来的市场走向做出判断。为丰富信息，开拓视野，增强判断的准确性，我希望有兴趣的读者一起来参与讨论，亦欢迎读者批评指正。我的体会是，这项工作太复杂了，需要长期研究。