谁是“海湾战争”的赢家？

他山

    顺深圳沿海高速东行，有南中国最美丽的海岸线。深圳东部海岸线延至大亚湾区域，巽寮、小径、小桂、大鹏四个湾区，2013年将推向市场的酒店公寓等以各种名义出现的“度假”产品约10000套，这是市民的幸福还是游客的福音？总之，这么庞大的供应量让海湾的上空布满“战争”的阴云。

■两条海岸线战争？

2011年6月，我应邀去海南考察，到达美兰机场的时候，在机场见到中粮集团、华润集团、鲁能集团、海航置业以及雅居乐、富力地产等企业的房地产、酒店、度假村得广告铺天盖地。那段时间，各类企业八仙过海来海南大量圈地，建设国际旅游岛。之后我曾写过一篇《深圳与三亚：两条海岸线的较量》，将深圳东部海岸线与三亚海岸线度假物业的开发情况做过一个简单的比较。

我当时坚持的观点是：深圳东部海岸线上的旅游地产产品不会逊色于三亚？我强调了两个重要理由，一是开发三亚海岸线旅游地产的企业以鲁能、海航之类的非地产主业的资本为主体，而深圳东部海岸线上，像万科、合正、碧桂园、北京金融街、富力、世茂，这些企业，地产开发经验更丰富；二是三亚除了旅游还是旅游，没有其他产业支撑他的阳光、沙滩、海岸的附加值，而深圳东部在未来1~3年即将成片开发，推向市场的旅游地产产品，有深圳、香港的金融、高科技产业、有惠州、东莞的刚性的实业来支撑，也便不可能像三亚的旅游地产一样，一旦政策的扶持出现变数，泡沫便出现。

两年之后，也就是2013年，我再回顾振振有辞地分析的两条海岸线的战争，其实并没有打起来。预期中的三亚的泡沫并未如约而至，深圳、香港的金融、高科技产业、有惠州、东莞的刚性的实业也并未像我当初推理的那样对从巽寮湾、小径湾、小桂湾及大鹏半岛的沿线的起到多大的支撑。

■深圳东海岸线的春秋战国

深圳东海岸线与海南海岸线的战争没打起来，深圳东海岸线上的春秋战国却已拉开序幕。从2008年东部沿海高速开通，我们看到万科、碧桂园、北京金融街、富力、世茂、合正、合生、皇庭等地产巨头已经在深圳东部海岸线上海湾一字排开。富力与世茂联手打造的威尼斯湾，2013年世茂撤除富力全面接手，坊间传世茂转手是为了止跌。这释放出的一个信号是，深圳东海岸线上的战役中已经出现逃兵。

2013年整个深圳东部海岸线延至大亚湾区域，巽寮、小径、小桂、大鹏四个湾区共10000套的推货量。除碧桂园外，其它开发商工程进度和销售计划都延迟，来玩的人多，成交远不如上年。万科，金融街走存量，新品未动，巽寮湾的合正东部湾也在调整策略，中航元屿海将侧重渠道推广；只有华润小径湾逆势而上，大张旗鼓地产品发布；虚张声势的水榭湾，宝安地产入驻，不过是造势而已，并未实质性动；

这三年来深圳东海岸沿线湾区物业推广，唯独没把合生滨海城纳入进来。三湾鼎立，合生滨海城一直单打独斗，它把.湾区度假产品竞争区域瞄准三亚，秦皇岛，大连，在产品定位上，围绕着.什么叫度假，什么叫居住，什么是深居住，及滨海的别墅卖给谁等课题精雕细刻地做文章。

从2010年3月2日南澳桔钓沙一宗五星级酒店地块拍卖的举牌现场，能看出一些端倪：深圳的许多房地产开发企业都在谋求产品的多元化，或转型。将产品的“赌注”压在“住宅”这条线上，不足以抵御当前起伏的政策与金融环境下的风险。2013年，KPR佳兆业广场在这块土地上拔地而起。

■谁是“海湾战争”的赢家？

一路走过深圳东的四个湾区，不难发现，近5年来，这些企业之间是各做各的规划，各买各的产品，企业彼此之间配合很少。2010年12月27日，深圳一哥王荣到大鹏半岛调研，提出“加快建设大鹏半岛滨海生态旅游度假区”的概念。但他提出的这个设想与海南已经落地的国家战略高度的“国际旅游岛”的定位不可同日而耳语，这不过是政坛过客的应景之词而已。

惠州政府对辖区的湾区连“应景之词”也没有，几乎是不作为！一方面大亚湾的石化城与惠州财政无关，另一方面早期廉价卖地的钱已经花完，惠州政府显得无能为力，没有财力做湾区的发展建设提供充足的配套支持的。在海伦堡爱me城市和KPR佳兆业广场的产品宣传册上，我还看到其中写着大亚湾6000亿配套，大鹏半岛3000亿配套。深圳的小白领们都知道这是“画饼充饥”。远不如蛇口描述的600亿，具体到了邮轮母港那么掷地有声。2013年深圳东九大霸盘激战滨海线的架势虽然已经摆开，但亮出“国际”和“世界级”时扔底气不足。

“海湾战争”是产品品质、服务之争，还是配套之争，更是“政策”与“配套”之争。在我看来，深圳的“海湾战争”不要打内战，不要仅把目标客户群盯在珠三角城市群，是否可以考虑有一个统一的推广语，把深圳东海岸线上的度假产品推销到北方去？海南的配套有免税店，博彩，跑马，以及“海天盛宴”之类的超级Party，深圳和惠州惠同一条海岸线，却因为行政区划而各自为政！他山认为：联盟起来，相互配合，能以开放的心态共享资源的开发商会是赢家，单打独斗公司的必然会被淘汰或整合。