CBD的春天来了？

他山

出福龙路隧道向南望去，福田中心区的景象像海市蜃楼，这个春天的CBD有些雾霾，自然与政策双重环境的笼罩楼市，但福田中心区的甲级写字楼租金在4月份止跌，12个月内突然回升。美联物业提供的数据显示，深圳CBD甲级写字楼租金环比上涨3%~5%，同比涨幅8%~10%。这些数据显示深圳CBD的春天到来？

■产业集群与黄金沦陷

业内同行与我交流，为什么在这个时候会迎来CBD的春天？市场会不会回光返照？我举两个例子。一是通过十多年的开发建设，深圳CBD已经形成了产业集群和消费集群。优胜劣汰，十年时间，能在CBD沉淀下来的企业沉淀下来了，不适合的已经淘汰，各种业态相对稳定，并形成了一个相对稳定的商业链。

二是最近的一个现象。4月16日，人民币兑港币逼近“0.8”，大宗商品连续大跌，国内黄金期货跳水。与之相反的是，CBD甲级写字楼出现整层租赁和整层购买的案例。这表明，货币市场、大宗商品市场的恐慌，及“黄金沦陷”促使资本市场的资金流向楼市，住宅限购，给商物一次天赐良机，除中心区写字楼、综合体被资本“临幸”外，包括像前海华寓、半山道1号等投资品物业都迎来销售行情。

■深圳CBD的马拉松项目

早在1998年，深圳市政府就决定对岗厦区进行全面改造，这是城市的CBD，成败与否关系到城市的脸面。1998和1999年是“深圳CBD规划的‘战’与‘和’”的年代。2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施。曾参与该更是更新项目改造的有卓越集团等公司，但无果而终。

2006年7月，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团最终签订了框架性协议推动了岗厦整体改造，敢揽该“活”的底气来自于福田区政府的支持，但谁能预料到12年之后，CBD的“战”与“和”成为一场马拉松赛。2003年春天，“大百汇”和“深圳天元”项目的动工，意味着长跑12年的CBD“城市更新”结束，进入开发。在产业集群与“黄金沦陷”背景下，CBD“春心荡漾”。

■CBC配套的磁力

如果把一个城市比作一个人，那么CBD是城市的“额头”，CBC则是它的“嘴巴”。CBC是来满足在CBD的功能性配套需求的。CBC除具备为CBD服务配套的功能，即为CBD白领生活需求而形成的中央居住区外，甚至还通过地理区位优势便于为珠三角城市群的产业提供服务，发挥金融中心和国际贸易的作用。

前面我提到产业集群与“黄金沦陷”对“商物”的影响。据我踩盘调查，在CBD也好，或者泛CBD区域，具有新地标特征，融甲级写字楼、大型购物中心、行政商务公寓于一身的物业特别受到关注和追捧。如泛中心区的石厦的新天CBC等物业，都成为这波行情的收益者。深圳CBD的春天来了！